나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30221 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 7-21 더존팰리스 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솔 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "여월중학교" 북동측 인근에 위치하며 본건 주위는 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제202호로서 (사용승인일 : 2021.01.29) 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샤시창호 마감.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성된 장방형 토지로, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류, 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하여 평가하였으니, 경매진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 7-21 더존팰리스 2층 202호에 위치한 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 295,000,000원이며, 토지 면적은 38.47㎡(약 11.63평), 건물 면적은 48.82㎡(약 14.77평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "여월중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

소유자는 매매를 통해 이봉용 씨가 소유권을 이전받은 이력이 있으나, 현재 등기부상 권리 관계를 종합적으로 분석해야 합니다.

말소기준권리는 2021년 7월 26일 접수된 김홍례 씨의 근저당권(150,000,000원)입니다.

주요 임차인으로는 노상균 씨가 있으며, 보증금 288,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 4월 26일, 확정일자 2021년 4월 5일입니다.

노상균 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 해당 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 명시되어 있습니다.

이 외에 각종 압류(구미세무서, 부천시, 남대구세무서)가 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 2번 주택임차권이며, 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 여월동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 다수의 다세대주택 및 아파트 단지가 분포하고 있습니다.

각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능하며, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권이 형성되어 있습니다.

신축 건물(2021년 사용승인)인 더존팰리스에 위치하여 비교적 현대적인 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 여월중학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

마트, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

또한, 주거 밀집 지역으로 정주 여건이 안정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 해당 기간 내 매수 시에는 토지 거래 허가를 받아야 합니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 노상균 씨의 보증금 288,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 감정평가액(295,000,000원)에 근접하거나 일부 초과하는 수준으로, 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 됩니다.

추가적으로, 본건은 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발에 관한 제한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 더존팰리스 202호는 신축(2021년) 건물로서 깔끔한 주거 환경을 제공합니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 288,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있으며, 이는 본건의 실제 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

감정평가액이 295,000,000원인 점을 고려할 때, 낙찰가율이 보증금 인수 부담을 상쇄할 만큼 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

토지거래허가구역이라는 점도 매수 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 향후 주거 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

인근에 학교와 편의시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

저렴한 낙찰가를 통해 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 2020년식 52.2㎡가 270,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(48.82㎡, 2021년식)의 경우, 순수 부동산 가치를 대략 250,000,000원에서 270,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 288,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 투입 금액은 낙찰가에 288,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

투자 수익을 고려하면, 총 투입 금액이 부동산의 실제 시장 가치를 초과하지 않아야 합니다.

따라서, 예를 들어 부동산의 가치를 감정가인 295,000,000원으로 가정하고, 이를 총 투입 예상 금액으로 설정할 경우,

낙찰가는 295,000,000원(총 투입 예상 금액) - 288,000,000원(인수 보증금) = 7,000,000원으로 산정될 수 있습니다.

하지만 이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 시장 가치가 더 높거나 임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 완화할 수 있다면 입찰가를 조정할 수 있습니다.

현 시세와 인수 보증금 부담을 고려했을 때, 보수적인 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위에서 시작하여, 총 투입 금액이 260,000,000원 ~ 300,000,000원을 넘지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.