나이스옥션 법원경매 제천 2026타경5029 [1] 충청북도 제천시 강제동 844 제천강저롯데캐슬프리미어 108동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 명지동 소재 ‘명지초등학교’ 북서측 근거리에 위치하는 집합건물(제천강저롯데캐슬프리미어 제108동 제1층 제104호)로서 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

기호(1-가) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 중 제1층 제104호로서, (사용승인일 : 2017.08.29) 외벽: 돌붙임 및 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 벽지도배마감, 일부 타일붙임마감 등 창호: 샷시창호 등

이용상태

기호(1-가) : 공동주택(아파트)으로 이용중 입니다.

설비내역

기호(1-가) : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 아파트단지 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 남동측 왕복3차선 포장도로로 진출입 가능하며, 북동측으로 왕복5차선 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

강제동 844번지 : 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(강저지구), 주거용지(공동주택용지: 건폐율30%, 용적률190%, 20층 이하), 근린공원(강저제2)(저촉), 보행자전용도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 소하천구역(2018-12-14)(091_원강재천_소하천구역)<소하천정비법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제천지원 2026타경5029 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 산OOOOOOO

감정가: 342,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 제천시 강제동 844 제천강저롯데캐슬프리미어 108동 1층 104호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 지분 면적: 66.12㎡ (약 19.99평)

건물 전용 면적: 75.13㎡ (약 22.72평)

건물 공급 면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

1.4. 기타 정보

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 강제동 소재 '명지초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 단지 내 도로를 통해 남동측 왕복 3차선 포장도로, 북동측 왕복 5차선 포장도로 및 북서측 노폭 약 7m 내외의 포장도로로 진출입이 가능합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 롯데캐슬어린이집, 명지어린이집, 햇살어린이집, 무지개어린이집, 코아루어린이집, 제천시 다함께돌봄센터 희망돌봄놀이터 등이 인접해 있습니다.

* 편의 시설: 인근에 근린생활시설이 있습니다.

* 기타: 제천강저롯데캐슬프리미어 아파트 단지 자체가 대규모 공동주택 단지입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차인이 없습니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리인 한국보험금융주식회사의 근저당권(을3)은 말소 예정입니다.

* 소유권이전(신탁말소) 및 가압류(갑4), 강제경매(갑5) 채권자인 산은캐피탈주식회사와 관련된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 157,130,437원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있습니다. (세부 내용은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 제천강저롯데캐슬프리미어

* 총 세대수: 863세대

* 입주 시작 연도: 2017년 8월

* 총 동수: 12동

* 주차: 총 720대 (지상 3대, 지하 23대)

* 최고/최저층: 20층 / 1층

4.2. 주변 상권

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 자체의 편의시설 및 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 인근에 대형마트(이마트 제천점) 등이 소재하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 난방, 위생 및 급배수, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 2017년 8월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조의 아파트입니다.

5.2. 아파트 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 해당 권리가 실제로 존재하는지, 물건에 미치는 영향은 어느 정도인지 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

* 본건 토지(강제동 844번지)는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(강저지구)으로 지정되어 있으며, 주거용지(공동주택용지)로서 건폐율 30%, 용적률 190%, 20층 이하 등의 제한이 있습니다.

* 또한, 근린공원(강저제2), 보행자전용도로, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 소하천구역 등에 저촉되거나 접합되는 사항이 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제천시 강제동에 위치한 제천강저롯데캐슬프리미어 아파트로서, 2017년 준공된 신축급 아파트 단지입니다. 주변으로 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 단지 자체도 863세대 규모의 대단지입니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리분석 상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 있으나, 주거용지로서의 개발 및 이용은 가능한 지역입니다. 최근 실거래가 기준 시세는 감정가보다 낮은 수준을 형성하고 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 대단지 아파트: 2017년 준공된 롯데캐슬 브랜드 아파트로, 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지조건: 초등학교 인접, 교통 편리, 생활 편의시설 풍부

* 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 큰 하자 없음: 인수 부담이 되는 임차인이 없으며, 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 데이터를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 295,000,000원 ~ 298,000,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가 342,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있으나, 권리상의 문제와 토지이용계획을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가는 시세보다 약간 낮은 수준인 약 299,000,000원으로 예상합니다.

* 면적 단위 변환: 1㎡ ≈ 0.3025평

* 아파트 전용면적: 75.13㎡ (약 22.72평)

* 아파트 공급면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.