나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50215 [1] 경기도 광주시 신현동 830-4 브리즈힐 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하나, 근거리에 노선버스장이 소재하며, 운행빈도 등을 감안할때 대중교통 사정은 다소 불편시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(경사지붕) 지상4층 건물내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2016.07.21) 외벽 : 석재붙임 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등. 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

후첨 내부구조도 도시와 같이 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

수세식 위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 자체지반 평탄하게 조성된 세장형유사 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> , 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 조신영)로부터 2026.04.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50215 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 830-4 브리즈힐 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 64.90㎡ (약 19.63평)

토지지분: 64.9㎡ (약 19.63평)

건물면적: 48.10㎡ (약 14.55평)

건물지분: 48.1025㎡ (약 14.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(경사지붕) 지상 4층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2016년 7월 21일

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 차량의 출입은 가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재하지만 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 1월 7일자 수원세무서장의 압류입니다.

이 외에도 수원세무서장, 화성세무서장의 압류, 희망1자산대부관리유한회사의 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

임차인으로 주택도시보증공사(조신영)가 있으나, 전입일자(2020-11-05)가 말소기준권리보다 앞서지만, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 집합건물 등기부 요약 상 조신영의 주택임차권은 말소 처리되어 있습니다. 따라서 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주위 환경은 다세대주택과 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 성격을 띠고 있습니다.

5. 생활정보

* 위치: 경기도 광주시 신현동 "신현초등학교" 남측 인근.

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 교육: 인근에 신현초등학교가 소재합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당합니다. 또한, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)의 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 매각 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 대중교통 접근성: 대중교통 사정이 다소 불편할 수 있다는 점은 고려해야 합니다.

* 임차인 관련: 대항력 포기 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 절차 및 HUG의 보증금 처리에 대한 세부 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 2억 1천만원에 경매로 나왔습니다. 비교적 최근인 2016년에 사용승인된 건물이며, 신현초등학교 인근에 위치하고 있습니다. 권리분석상 임차인의 대항력은 포기된 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 전반적인 입지 및 건물 상태를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가를 가지고 있습니다.

* 강남 접근성: 분당 생활권과 인접하여 강남, 판교 등 주요 업무지구로의 출퇴근이 비교적 용이합니다. (검색 결과 기반)

* 안정적인 건물 상태: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다.

* 관리 부담 적음: 임차인 관련 대항력 있는 권리가 정리되어 있어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건의 건물 전용면적(약 14.55평) 및 감정가(210,000,000원)를 고려할 때, 평당 약 437만원의 감정가가 형성되어 있습니다. 최근 유사 물건들의 거래 사례(평당 약 249만원 ~ 549만원)를 참조할 때, 본 물건의 감정가는 시장 가격 범위 내에 있습니다.

특히, 2019년 준공된 면적 70.17㎡ 물건이 2026년 5월 32,000만원에 거래된 점을 볼 때, 본 건의 감정가는 보수적으로 책정되었다고 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.