나이스옥션 법원경매 부천 2026타경37 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-57 연세와이7두애틱 1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아름 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(양촌역/김포골드라인)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내의 제1층 제103호로서, (사용승인 : 2020.07.01) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 돌붙임 등 마감. 내벽 : 인테리어 치장재 마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

일반음식점으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 로폭 약 12미터, 25미터의 포장도로 및 남측으로 보행자 전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일반음식점으로 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경37 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-57 연세와이7두애틱 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 739,000,000원

토지면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행으로 추정)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 여건은 무난합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철역(양촌역/김포골드라인)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 제1층 제103호이며, 2020년 7월 1일에 사용승인되었습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 정방형으로 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 동측 및 서측으로는 폭 약 12미터, 25미터의 포장도로가 접해 있으며, 남측으로는 보행자 전용도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2020.12.14 접수, 금 648,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 743,077,234원

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-27

* 확정일자: 2025-08-18

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 요약: 본건은 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 정 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 이용 상태: 본건은 현재 일반음식점으로 이용 중에 있습니다.

* 주변 상권: 본건이 위치한 김포시 구래동 지역은 동류형의 근린생활시설 및 업무시설이 밀집된 상업지구입니다. '양촌역' 인근으로 유동인구 확보가 용이하며, 다양한 상업 시설과의 연계성이 높아 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 용도: 건축물대장상 본건 건물(연세Y7 두애틱)은 업무시설이 주 용도이며, 제1,2종 근린생활시설이 부가 용도로 되어 있습니다. 본건 1층 103호는 공급 용도상 근린상가로 이용 중입니다.

* 건물 상태: 2020년 7월 1일 사용승인된 신축 건물로, 외벽은 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 마감, 내벽은 인테리어 치장재, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 도시가스설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상) 등 여러 규제 사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았으며, 외부 지도 검색 결과에서도 해당 지역 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 현재 임차인: 일반음식점으로 영업 중인 임차인이 있으나 대항력은 없습니다. 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포 골드라인 양촌역 역세권에 위치한 신축 상가 건물로, 뛰어난 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 현재 일반음식점으로 영업 중에 있어 인수 후 즉시 수익 창출이 가능하며, 건물 연식이 짧아 관리 측면에서도 유리합니다. 권리관계가 명확하고 낙찰자가 인수할 부담이 없어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포 골드라인 양촌역과 인접하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 영업 중인 상가: 현 임차인이 영업 중으로, 인수 즉시 수익 실현이 가능합니다.

* 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리를 인수합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 739,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 임차인의 영업 상태, 향후 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.