나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30257 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-7 김포한강운양역헤리움리버테라스 5층533호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 김포한강11로길에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "운양역" 등이 소재함.

건물의 구조

2018년 4월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 중 5층 533호로서, 외벽: 석재, 수성페인팅 마감 창호: 샷시 창호임. (사용승인일:2018-04-25)

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 스프링클러, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로(중로)가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(2014-11-27), 도시지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발 촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부천지원 2026타경30257 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-7 김포한강운양역헤리움리버테라스 5층533호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 127,000,000 원

* 토지면적: 6.96㎡ (약 2.10평)

* 건물면적: 27.23㎡ (약 8.24평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 김포한강11로에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "운양역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 김포골드라인 운양역을 도보로 이용할 수 있습니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 포장도로(중로)가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역, 도시지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m), 가축 사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 진입표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 공항고도제한 및 공항시설법에 따른 장애물 제한구역이 존재합니다.

1.2. 권리분석

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* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022-12-01 접수된 파주세무서장의 압류 (갑6).

* 을구 3번 주택임차권(채권금액 115,000,000원, 접수일자 2024-09-06)은 등기부상 말소 예정입니다.

* 그 외 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 등기 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김효숙)

* 보증금: 127,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-07

* 확정일자: 2020-07-31

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음.

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항이 있으나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

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* 본건이 위치한 운양동 일대는 김포한강신도시 내 핵심 지역으로, 아파트 단지, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

* 인근에 김포골드라인 운양역이 위치하여 유동인구가 풍부하며, 상업 및 업무 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 주변에는 CGV, 하나로마트 등 편의 및 문화 시설이 자리하고 있어 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 김포골드라인 운양역이 도보 약 1분~3분 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이를 통해 김포공항까지 약 20분, 서울 도심까지 약 1시간 내외로 이동 가능합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 CGV, 하나로마트, 다양한 식당, 병원, 은행 등 다수의 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

* 교육시설: 하늘빛초등학교, 운양초등학교, 하늘빛중학교, 모담중학교 등 교육 시설이 인근에 위치해 있어 교육 환경도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 권리관계: HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있으나, 등기부등본상 주택임차권은 말소 예정이며 임차인의 대항력도 없는 것으로 확인되어, 낙찰 시 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 건축물 용도: 본 건은 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 주거용으로 사용될 경우 취득세, 종합부동산세 등 관련 세금에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 공항 관련 제한: 토지이용계획상 공항고도제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 이용 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 김포시 운양동 인근에 대규모 소각장이나 데이터센터 건설 관련 주민 반대 사례가 있으나, 본 건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 하수처리 중계펌프장 조성 관련 주민 반대 사례가 보도된 바 있어, 대규모 기반시설 설치에 대한 지역 사회의 민감성을 인지할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 김포한강신도시 운양역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리 관계가 명확하고 임차인과의 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 최근 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 입지적 장점과 향후 발전 가능성을 고려할 때 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 프리미엄: 김포골드라인 운양역 도보 이용 가능한 초역세권 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 풍부한 임대 수요: 주변 상업 시설 및 배후 주거 단지로 인한 꾸준한 오피스텔 임대 수요 예상.

* 명확한 권리 관계: 임차권 말소 예정 및 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 권리 행사 용이.

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 깨끗한 건물 상태 및 최신 편의시설 이용 가능.

1.8. 예상 입찰가

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* 최근 거래 사례 (2026년 1월~5월)는 7,300만원부터 11,000만원까지 분포하며, 본건의 감정가(12,700만원)보다 낮은 수준입니다.

* 최고가인 11,000만원 거래는 10층 또는 11층에서 이루어졌으나, 본건은 5층으로 층수 차이를 고려해야 합니다.

* 이러한 점을 감안할 때, 최근 거래 사례의 최고가와 감정가 사이에서, 층수 페널티를 적용하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 본건의 적정 입찰가는 약 9,500만원에서 10,500만원 사이로 예상됩니다.

* 이에, 10,000만원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.