나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30192 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 275-25 금풍센트레빌 다동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 '오정초등학교' 남측 인근에 위치하는 "금풍센 트레빌" 제다동 제5층 제501호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택 및 각종 근린생 활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(서해선 원종역)이 소재 하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 5층건중 제5층 제501호로서, 외벽 : 드라이비트 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(원종역세권 지구단위계획 구역), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보 호구역(백조유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오정초-부천교 육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025 .8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2026타경30192 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 오정구 원종동 275-25 금풍센트레빌 다동 5층 501호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 106,000,000원입니다.

토지 면적은 13.15㎡ (약 3.98평)이며, 건물 면적은 27.23㎡ (약 8.24평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 김OO입니다.

매각 대상 물건의 평가 시점은 명시되어 있지 않으나, 물건명세서 작성일은 2026년 8월 4일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '오정초등학교' 남측 인근에 위치한 "금풍센트레빌" 다동 5층 501호입니다.

주변 지역은 동유형의 중소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 서해선 원종역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 갑구 5번 근저당(주택도시보증공사, 2025.11.26.)이며, 경매로 인해 말소될 권리는 근저당, 가압류, 강제경매 등기 등입니다.

다만, 을구 3번의 임차권등기(김미연, 2025.02.12. 접수)는 채권최고액 135,000,000원이며, 대항력이 있고 선순위 임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인 김미연은 2021년 1월 21일 전입 및 사업자 등록을 하였고, 2021년 1월 5일 확정일자를 받았습니다. 보증금 135,000,000원에 차임은 0원입니다.

다른 임차인인 서울보증보험주식회사는 대항력이 없습니다.

정리하자면, 인수해야 할 보증금은 김미연 임차인의 135,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 원종동 일대에서 다음과 같은 다세대주택 거래 사례가 있었습니다.

2026년 7월 11일 거래된 72.45㎡ 면적의 건물(2023년 건축)은 269,000,000원에 거래되었습니다. (약 1,228만원/평)

2026년 7월 7일 거래된 41.16㎡ 면적의 건물(1989년 건축)은 120,000,000원에 거래되었습니다. (약 968만원/평)

2026년 7월 2일 거래된 48.63㎡ 면적의 건물(2019년 건축)은 253,000,000원에 거래되었습니다. (약 1,721만원/평)

본건은 27.23㎡ (약 8.24평) 면적으로, 이는 비교 대상 물건 중 가장 작은 면적입니다.

본건의 감정가는 106,000,000원으로, 평당 약 1,293만원 수준입니다.

최근 거래 사례 중에서는 가장 오래된 건물(1989년식)의 거래가액이 평당 약 968만원으로 가장 낮으며, 신축 건물(2023년식)은 평당 약 1,228만원, 2019년식 건물은 평당 약 1,721만원으로 거래되었습니다.

본건은 2002-2003년경 준공된 것으로 추정되어, 비교적 신축에 가까운 물건들의 시세를 고려할 때 감정가는 적정 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 가장 작은 면적이라는 점은 거래 시 고려될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물대장에 따르면 본건은 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브 지붕 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

내벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

이용 상태는 다세대주택으로, 상하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 갖추어져 있습니다.

토지는 장방형이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 지역에는 오정초등학교 외에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김미연의 보증금 135,000,000원 인수입니다. 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으나(2025.08.26.~2026.08.25.), 현재 시점에서 허가구역 지정 기간이 만료되었거나 만료 예정입니다. 다만, 해당 구역 내 토지 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있으므로, 취득 후 관련 지자체에 확인이 필요합니다.

건물의 이용 상태는 '다세대주택'으로 되어 있으나, 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 및 임대 현황을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

본건의 채권 총액은 1,532,000,000원으로 감정가보다 현저히 높으나, 이는 경매 절차의 일반적인 상황이며 실제 매수인의 인수 부담과는 직접적인 관계가 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 소형 다세대주택 경매 물건입니다. 오정초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설과 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

다만, 본 건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 보증금 135,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 되므로, 총 인수 비용을 면밀히 계산해야 합니다.

토지거래허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 현재는 지정 기간 만료가 임박하거나 만료된 상태로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

원종역세권 개발 계획 등 주변 지역의 개발 잠재력을 고려할 때 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

소형 면적의 주택으로, 1인 가구나 소형 가족을 대상으로 한 임대 수요가 있을 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 투자 수익률은 낙찰가와 인수 보증금의 합계액을 기준으로 신중하게 산정해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 이는 감정가 106,000,000원을 초과하는 금액입니다.

따라서 예상 입찰가는 매수인이 총 부담하게 될 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세 및 감정가를 초과하지 않도록 책정해야 합니다.

현재 시세 분석 결과, 인근 유사 면적대의 주택 거래가는 평당 약 968만원에서 1,721만원 수준입니다. 본건의 면적(약 8.24평)을 기준으로 환산 시, 시장 가치는 대략 8,000만원에서 14,100만원 범위로 추정됩니다.

본 건의 총 인수 예상 비용은 '입찰가 + 135,000,000원'이므로, 시장 가치 범위 하단인 8,000만원에도 미치지 못할 가능성이 있습니다.

이러한 점을 고려할 때, 본 건의 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 하며, 감정가의 30% ~ 50% 수준인 31,800,000원 ~ 53,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 이 경우에도 총 인수 비용(입찰가 + 135,000,000원)이 시장 가치를 초과할 수 있으므로, 투자 가치 판단 시 실질적인 총 투입 비용을 최우선으로 고려해야 합니다.

본건은 잠재적 리스크가 매우 크므로, 수익률 분석 후 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.