나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30248 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 18층1805호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니 다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 지하철1호선 "부천역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제18층 제1805호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안 전법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2026타경30248 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 18층1805호

1.3. 건물 및 토지 정보

건물: 19층 건물 중 18층, 전용면적 12.16㎡ (약 3.68평)

토지: 면적 2.16㎡ (약 0.65평), 토지 지분 2.16㎡

1.4. 용도 및 규모

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 사용승인일: 2014년 06월 27일

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 61,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.6. 채권자 및 경매 구분

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 지하철 1호선 "부천역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑4, 압류 (부천시, 2024-09-24)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (물건명세서상 언급되었으나, 상세 내용 불확인. 인수 여부 확인 필요)

3.3. 인수되는 보증금

0원 (모든 임차권은 말소 대상임)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-18

* 확정일자: 2022-01-17

* 배당신고일자: 2024-01-08

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)으로 등기되었으나 말소 예정임.

3.5. 권리관계 요약

말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없으며, 해당 임차권은 말소될 예정입니다. 따라서 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 아파트, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 주거 및 생활 편의 상권이 발달해 있습니다. 부천역 인근으로 유동인구가 많아 임대 수요 확보에 유리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 최근 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택으로, 본 건(도시형생활주택, 원룸형)과는 면적, 층수, 건물 유형 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 2026년 7월 14일, 심곡동 107-12번지 삼성베스트빌(다세대) 41.85㎡(약 12.66평) 1층이 11,100만원에 거래됨.

* 2026년 7월 1일, 심곡동 297-29번지 소사빌리지(다세대) 61.17㎡(약 18.50평) 5층이 17,100만원에 거래됨.

* 2026년 7월 4일, 심곡동 368-5번지 한양리버파크빌(다세대) 64.955㎡(약 19.65평) 5층이 28,800만원에 거래됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 지하철 1호선 부천역 및 다수 노선 버스 정류장 인접.

* 편의시설: 건물 내 또는 인근 근린생활시설 이용 가능 (구체적 정보 부족).

* 기타: 주거, 업무, 근린생활시설이 혼재된 지역.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 과거 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 현재(2026년 9월) 기준 만료되었을 가능성이 높아 거래 관련 큰 제약은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 관련 인수 조건 변경에 대한 상세 내용이 제공되지 않아, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 임차권 관련 이슈

'선순위임차권' 표기가 있었으나, 등기 및 권리분석상 대항력 없는 임차권으로 분석되어 말소 예정입니다. 이는 인수 부담이 없음을 의미하나, 관련 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

6.4. 소형 주택 특성

전용면적 12.16㎡의 초소형 주택으로, 향후 임대 시 공실 위험이나 임대료 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 1인 가구 수요가 예상되는 입지입니다. 강제경매로 진행되며, 감정가는 61,000,000원입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 다만, 전용면적이 매우 작은 소형 주택이므로, 유사 면적대의 실거래가 및 임대 시세에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천역 인근으로 교통이 매우 편리하여 임대 수익률 확보에 유리합니다.

* 소형 주택 시장: 1인 가구 증가 추세에 따라 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 인수해야 할 보증금 등 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 61,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택으로, 본 건(도시형생활주택, 원룸형)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 에코스마트3 건물 자체의 유사 면적(약 12㎡) 도시형생활주택의 실거래가 및 전세가 조사가 필수적입니다.

현 시세 기준 추정:

현재 감정가는 6,100만원으로, 유사 면적대의 도시형생활주택 시세를 고려할 때 적정성을 추가 검토할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 (보수적 접근):

현재 정보만으로는 정확한 최적 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80%~90% 선을 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 추가 시세 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

제안 입찰가 범위 (참고용): 50,000,000원 ~ 60,000,000원

*본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문, 등기부등본 재확인, 주변 시세 조사 등 충분한 추가 정보를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.