나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30234 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 324-2 신탁빌라 라동 4층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고리울초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 제4층 제1호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장타일 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, "다세대주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(고리울초-교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26. ~ 2026.8.25.))

공부와의 차이

본건의 대지권의 목적인 토지의 지목은 "전"이나, 현황 "대"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금127,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

현관문의 호수 표식은 '401호'로 표기되어 있음.
본건 대지권의 목적인 토지의 지목은 '전'이나, 현황 '대'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 324-2 신탁빌라 라동 4층1호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경30234 (1)이며, 감정가는 128,000,000원입니다.

토지 면적은 32.42㎡ (약 9.81평)이고, 토지 지분 역시 32.4174㎡ (약 9.81평)입니다.

건물 면적은 42.79㎡ (약 12.94평)이며, 건물 지분도 42.79㎡입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제 경매 사건입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 총 16세대가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

건물 사용승인일은 1994년 7월 29일입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고리울초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 남측과 서측으로는 각각 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

가까운 곳에 고리울초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거에 필요한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 09월 14일에 접수된 인천세무서장 압류(갑6)입니다.

등기부상 소유권 이전 내역은 김태미(2006.12.28), 황보령(2011.01.14), 박성현(2020.03.31) 순으로 확인됩니다.

주택임차권은 한국토지주택공사(한 )로, 보증금 127,000,000원이며 2024년 10월 29일에 말소 예정으로 등재되어 있습니다.

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

이 외에 인천세무서장, 부천시의 압류, 주택도시보증공사(HUG)의 가압류, 서울보증보험의 강제경매 등기 등이 있으나, 모두 말소기준권리 이하의 권리들로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부 채권액은 3,724,500,000원입니다.

4. 상권분석

주변 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

"우정하이츠나동"(361-26번지, 2001년식)의 경우, 57.21㎡(약 17.31평) 면적이 2026년 7월에 155,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 계산하면 평당 약 900만원 또는 ㎡당 약 2,709,000원입니다.

"대광빌라"(368-9번지, 1989년식)는 28.34㎡(약 8.58평) 면적이 2026년 7월에 70,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 816만원 또는 ㎡당 약 2,470,000원입니다.

"골든하이츠맨션"(473-3번지, 1998년식)은 37.26㎡(약 11.27평) 면적이 2026년 7월에 89,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 790만원 또는 ㎡당 약 2,388,600원입니다.

본건의 감정가는 128,000,000원이며, 전용면적은 42.79㎡ (약 12.94평)입니다. 감정가 기준 ㎡당 약 2,991,300원입니다.

유사한 규모의 "우정하이츠나동" 거래 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가는 ㎡당 단가 기준으로 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 고리울초등학교가 인근에 있어 자녀의 통학이 편리한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변이 주거지역으로 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

인근에 대중교통 시설이 있어 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

현관문의 호수 표식이 실제 호수(4층 1호)와 다르게 '401호'로 되어 있어, 이로 인한 혼란이 발생할 수 있습니다. 이 부분은 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

본건 대지권의 목적인 토지 지목은 '전'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 건축 관련 인허가 시 일부 제한이 발생할 수 있으므로 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 따라서 본건 취득 시 관할 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다.

"SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 불분명합니다. 이는 서울보증보험 등 관련 기관과의 거래 조건에 영향을 미칠 수 있으므로, 계약 전 반드시 관련 내용을 확인해야 합니다.

건축물은 1994년 준공되어 약 32년이 경과된 노후 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 고강동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석은 비교적 명확합니다. 다만, 현관문 호수 표기 오류, 토지 지목과 현황 불일치, 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경 등은 취득 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 절차가 필요함을 시사합니다. 또한, 최근 유사 물건의 거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

고리울초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 주거 가치가 높습니다.

부동산 강제 경매로 채권자(서울보증보험)가 명확하며, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되어 권리 관계가 비교적 안전합니다.

신탁빌라 '라동'의 유사 면적 물건이 최근 1억 5천 5백만원에 거래된 사례가 있어, 적정 가격에 낙찰 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 128,000,000원입니다.

주변 유사 면적(57.21㎡)의 최근 매매가는 155,000,000원으로, ㎡당 약 2,709,000원 수준입니다.

본건 전용면적(42.79㎡)에 이를 적용하면 예상 시장가는 약 116,000,000원입니다.

감정가 대비 ㎡당 단가가 높은 점, 토지거래허가구역 지정 및 SGI 관련 불확실성 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다 낮은 가격에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

권리 인수 부담이 없고 입지가 양호하다는 장점을 감안하여, 경쟁력 있는 입찰가격을 설정하는 것이 중요합니다.

본건의 예상 입찰가 범위는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이로 판단됩니다.

1차 권장 입찰가는 120,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.