나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30222 [1] 경기도 김포시 풍무동 915 아도니스의꿈2 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 등 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 신도시 지역으로서, 주변 환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 '풍무역' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상14층 건물 내 제1층 제 113호로서. (사용승인일:2019.11.13) 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 석재붙임 마감 등 내 벽 : 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등

이용상태

현황 "공실"이나, 집합건축물대장상 용도는 소매점임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, '업무시설 및 제1,2종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로, 동측으로 소로의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2014-08-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(풍무2) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014 -08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제 한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 현황 공실이며, 임대관계는 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

현황 공실이고, 집합건축물대장상 용도는 소매점임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30222 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 915 아도니스의꿈2 1층113호

건물명: 아도니스의 꿈Ⅱ

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 소매점)

감정가: 688,000,000원

토지면적: 6.77㎡ (약 2.05평)

건물면적: 34.86㎡ (약 10.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아

사용승인일: 2019년 11월 13일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 본건은 아파트, 오피스텔 등 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 신도시 지역에 속하며, 주변 환경은 양호한 편임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 '풍무역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

* 도로상태: 본건 서측으로는 광대로, 동측으로는 소로의 포장도로가 각각 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 대로2류, 소로1류에 해당하며, 가축사육제한구역, 다지구, 제3종구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역으로 지정되어 있음. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역에 해당하나, 지정 기간 및 대상 용도를 고려할 때 본 상가 물건에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 29일 접수된 대구은행 근저당권 (금768,000,000원)

* 총 등기부채권액: 768,000,000원

* 현재 진행 중인 경매: 2026년 1월 27일 접수된 주식회사아이엠뱅크(구 대구은행)의 임의경매 (금671,231,533원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사남*, 김*

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 06월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트, 오피스텔 등 주거 및 업무시설이 밀집한 신도시 지역 내 근린상가임.

* 주변 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 지역 내 고정 수요를 확보하기 유리한 입지임.

* 풍무역이 근거리에 위치하여 유동인구 흡수에도 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 집합건축물대장상 용도는 소매점이나, 건물 자체는 업무시설 및 근린생활시설 복합 용도로 사용되고 있어 다양한 영업 활동이 가능함.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 신풍초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 편의성이 있음.

* 교통: 지하철 5호선 풍무역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중임.

* 편의시설: 신도시 지역 특성상 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

* 혐오시설: 현황 조사된 주변 혐오시설 정보는 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재함. 이는 향후 물건 활용 및 처분에 제약을 줄 수 있는 주요 위험 요소임.

* 현재 물건은 공실 상태로, 임차인 유치 및 공실 기간 발생에 따른 수익성 저하 가능성이 있음.

* 공항 관련 고도지구 및 장애물 제한 구역으로 지정되어 있어, 건축물의 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있음.

* 임차인의 대항력은 없으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 절차상 추가 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신도시 내 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지에 위치한 근린상가로, 배후 수요 확보가 기대되는 장점이 있습니다. 하지만 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점은 가장 큰 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 현재 공실 상태이며, 공항 관련 건축 제한 사항도 확인되었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 풍무역 역세권 신도시 상권 내 물건으로, 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변 아파트 및 오피스텔 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

* 감정가 대비 시세 확인 및 권리관계 분석을 통해 투자 가치 재평가 필요.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 해당 물건의 감정가, 주변 유사 물건의 시세, 소멸되지 않는 지상권의 가치 하락 요인, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 심층적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.