나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3347 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-137 더스위트 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 화곡동 소재 '화일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다 가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역', 근거 리에 지하철 2·5호선 '까치산역' 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 6층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대)'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비, CCTV설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 북측 하향의 완경사를 이루고 있는 정방형 토지로서, 주거용 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-24) (강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 20 25.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12. 31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3347 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-137 더스위트 제3층 제301호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 322,000,000원

* 토지면적: 15.26㎡ (약 4.62평)

* 건물면적: 23.91㎡ (약 7.23평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 연면적: 412.56㎡

* 건축물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

* 준공일자: 2021년 11월 12일

2. 입지조건

* 주위환경: 서울특별시 화곡동 소재 '화일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 '화곡역'이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 지하철 2·5호선 '까치산역'도 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 물건지 북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장 도로에 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 2026.01.29 접수 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 329,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 )

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-23

* 확정일자: 2022-06-09

* 배당신고일자: 2024-07-01

* 대항력: 없음

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (2021-11-24)

* 주택임차권 (2024-07-01, 전 ) - 금액 329,000,000원, 말소 예정

* 강제경매 (2026-01-29, 주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 을구 1번 주택임차권 및 기타 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 특별매각조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인 보증금 관련 명도 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

* 본건은 화곡동의 일반적인 주거 지역 내에 위치하며, 다양한 소매점, 음식점 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 형성된 상권을 이용하기 편리한 입지입니다.

* 본건 자체는 주거용이므로 직접적인 상권의 영향보다는 배후 주거 수요에 따른 가치 평가가 중요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: '화일초등학교'가 인근에 소재하여 통학이 편리합니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 '화곡역' 및 2,5호선 '까치산역'을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변시설: 보고서 작성 시점 기준, 주변에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한: 본건은 공항 관련 구역(수평표면구역, 중요시설물보호지구), 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 공항 관련 구역 및 토지거래허가구역 지정 내용은 반드시 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 관련: HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 인해 명도 관련 위험은 낮을 것으로 예상되나, 계약서 상의 명확한 조건 및 절차를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 화곡역 역세권으로 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설 및 학교가 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 권리 분석상 임차인이 존재하나 대항력이 없고, HUG 관련 특별 매각 조건에 따라 명도에 대한 부담이 거의 없을 것으로 보입니다.

* 감정가 대비 주변 시세를 고려할 때, 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 주거 공간으로 1인 가구 실수요자에게 매력적입니다.

* 화곡역을 중심으로 한 역세권 입지로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명도 리스크가 현저히 낮아 투자 접근성이 용이합니다.

* 도시형생활주택으로서 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 322,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 입지의 소형 다세대주택 전용면적 19.98㎡가 2026년 7월 기준 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. (평당 약 3,576만원)

* 본건의 전용면적은 23.91㎡ (약 7.23평)이며, 감정가는 322,000,000원 (평당 약 4,453만원)입니다.

* 이는 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단되며, 시장 가치는 평당 3,500만원 ~ 4,000만원 사이로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 본건의 적정 시가는 약 250,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건에 따라 명도에 대한 부담이 거의 없다는 점을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 280,000,000원 사이로 제안합니다.

* (참고: 인수 보증금 합계가 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.