나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3473 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동 주민센터" 북서측 인근에 위치한 "우미휴먼 빌" 제2층 제202호로서, 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 증 제반 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제2층 제202호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 및 남측의 완경사지대 내 등고평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역 )<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령 부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점 경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.08.26.~2026.08.2 5), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상 : 아파트 / 지정기간 : 2025.10.20.~2026 12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 현장조사 당시 승강기의 운행 및 건물 출입문의 고장으로 정상적인 작동이 되 지 않는 상태인바, 업무진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호

서울남부지방법원 2026타경3473 (1)

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지

서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제2층 제202호

건물명

우미휴먼빌

용도

다세대주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가

239,000,000원

토지면적

10. 69㎡ (약 3.23평)

건물면적

23. 67㎡ (약 7.16평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

소유권보존: 육명화 (2019-05-31)

소유권이전: 사형택 (2020-01-21, 매매)

주택임차권: 한세영 (2023-11-30 접수, 275,000,000원, 말소예정)

압류: 서초세무서장 (2023-08-22, 말소예정)

가압류: 주택도시보증공사 (2023-08-30, 1,279,000,000원, 말소예정)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-29, 275,000,000원, 본 경매 사건, 말소예정)

압류: 금천구 (2026-02-24, 말소예정)

등기부채권 총액은 1,554,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: BAHTIYORBILOL

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: NURMATOVELDORBAKHTIYORUGLI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: YUSUPOVAMUKADDASAYUBJONKIZI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-19

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(한세영)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-15

확정일자: 2021-10-08

배당신고일자: 2023-11-30

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

본 건 경매의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경3473)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

매각기일 현재 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사에 대한 매수인(낙찰자)의 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소를 조건으로 합니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금에 대해 별도로 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금천구 독산동 일대는 주거지와 근린생활시설이 혼합된 도심 지역으로, 지역 내 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 독산동 일대의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 886-6번지, 2017년식 다세대주택(53.72㎡)은 440,000,000원에 거래되었습니다. (약 819만원/㎡)

* 2026년 5월 거래된 972-50번지, 2023년식 다세대주택(29.87㎡)은 325,000,000원에 거래되었습니다. (약 1088만원/㎡)

* 2026년 5월 거래된 960-11번지, 2012년식 연립주택(21.99㎡)은 140,000,000원에 거래되었습니다. (약 637만원/㎡)

본건은 2019년식 다세대주택으로 전용면적 23.67㎡(약 7.16평)입니다. 감정가는 239,000,000원(약 1009만원/㎡)으로, 최근 거래된 신축 다세대주택(2023년식, 29.87㎡)의 시세(약 1088만원/㎡)와 유사한 수준입니다. 이는 본건의 신축 연식 및 입지 여건을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 "독산3동 주민센터"가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설

서울특별시 금천구 독산동 973-27번지 주변은 주거 밀집 지역으로, 초등학교, 중학교 등 교육시설과 근린공원, 병원, 상업시설 등이 적절히 분포되어 있습니다. 다만, 항공기 소음의 영향을 받을 수 있는 장애물 제한표면구역(공항시설법)에 속하며, 육군수도방위사령부 관할의 대공방어협조구역에 포함됩니다. 특별히 혐오시설이나 유해시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

본건은 매각으로 인한 모든 권리 소멸이 예상되나, 특별매각조건으로 임차인의 대항력 포기 및 채권자의 보증금 잔액 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있습니다. 낙찰자는 해당 조건을 준수해야 하며, 조건 미준수 시 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 물건 상태

감정평가 요약에 따르면, 현장 조사 당시 승강기 운행 및 건물 출입문의 고장으로 정상 작동되지 않는 상태였습니다. 낙찰 후 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 건축 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축(2019년식) 다세대주택으로, 감정가 239,000,000원 대비 권리관계가 비교적 명확하고 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 주변 시세 또한 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 다만, 건물 내부 설비(승강기, 출입문)의 고장 수리 비용과 복잡한 토지이용 제한 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년식) 건물로 내부 상태 양호 예상 (설비 고장 제외)

* 임차인의 대항력 포기 및 채권자의 보증금 반환청구권 포기로 인한 인수 부담 없음

* 독산동 지역의 개발 가능성 및 주거지로서의 안정적인 수요

* 합리적인 감정가와 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 239,000,000원으로 책정되었습니다. 주변 신축 다세대주택의 최근 거래 사례(2023년식, 29.87㎡ 기준 약 1088만원/㎡)를 바탕으로 본건 면적(23.67㎡)을 환산 시 약 257,000,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다. 또한, 2019년식 신축 연식 및 명확한 권리관계를 고려할 때, 감정가 이상에서의 입찰이 예상됩니다. 다만, 수리 필요 비용과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 보수적인 접근을 고려한다면 감정가인 239,000,000원에서 소폭 상향된 240,000,000원을 시작가로 고려할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 251,000,000원 (본 분석에 따른 제안가이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.