나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500430 [1] 인천광역시 부평구 부평동 341-77 오티아빌 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, "부평역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '부평역'이 소재하여 교통여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물내 2층 202호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 소화설비. 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 업무시설,공동주택,제1종근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 6미터 내외, 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관 관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500430 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 341-77 오티아빌 2층 202호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 252,000,000원

* 토지면적: 10.00㎡ (약 3.03평) / 토지지분: 10㎡

* 건물면적: 72.74㎡ (약 22.00평) / 건물지분: 72.74㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, "부평역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "부평역"이 소재하여 교통 여건은 매우 무난합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 12일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (120,000,000원) [본건 경매 신청으로 인해 말소기준권리가 됩니다.]

* 주요 권리 내역 (매각으로 소멸 예정):

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (120,000,000원, 2021.08.12) - 말소

* 소유권이전 (상속): 이태석 (2025.12.24) - 말소

* 가압류: 서울신용보증재단 (10,453,947원, 2026.01.28) - 말소

* 임의경매 개시: 농협은행 (100,000,000원, 2026.02.03) - 본건 사건, 말소

* 가압류: 서울남부농업협동조합 (3,882,215원, 2026.04.15) - 말소

* 등기부채권 총액: 134,336,162원.

* 인수되는 권리: 없음.

* 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 지상권의 존재 여부 및 그 영향은 추가 확인이 필요합니다. 만약 지상권이 존재한다면 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-02

* 확정일자: 2025-03-13

* 배당신고일자: 2026-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 박 은 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금 20,000,000원을 인수할 의무는 없습니다. 임차인은 배당 절차를 통해 보증금을 일부 또는 전액 회수할 수 있으며, 전액 배당받지 못할 경우 차액분에 대한 부담은 낙찰자에게 없습니다. 명도 협의는 필요할 수 있습니다.

1.2. 1.권리분석 요약

* 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 다만, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 인천 부평구 부평동 일대는 인천의 주요 상업 및 교통의 중심지로, 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다.

* 주변에 부평역 지하상가, 다수의 백화점, 대형마트, 로드샵, 병원, 음식점 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 주거 및 업무 복합 지역으로 오피스텔 수요 또한 꾸준히 유지되는 편입니다.

* 혐오시설: 본건 주변 반경 1km 이내에서 지도상 특별한 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 일반적인 도심 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 다수의 대형마트, 백화점, 병원, 관공서, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 부평초, 부평서초, 부평중, 부평고 등 다수의 학교가 인근에 위치하고 있습니다. (상대보호구역 지정 정보는 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 확인 필요)

* 주변 환경: 상업지역과 주거지역이 혼합된 형태로, 낮에는 활기차고 밤에는 상업 시설 위주로 활성화되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 용도가 '업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설'로 복합 용도입니다. 본건은 오피스텔로 공부상 이용 중이나, 실제 이용 상태 및 관련 법규 적용에 따른 제약 사항이 있는지 확인이 필요합니다.

* 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 20,000,000원의 배당을 신청하였습니다. 경매 낙찰 후 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. (전액 배당 여부는 배당표 확정 후 확인 가능)

* 토지이용계획 상 '일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역', '상대보호구역', '과밀억제권역', '중점경관 관리구역', '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득)' 등이 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다. 특히 외국인 주택용도 취득 허가구역 지정기간(2026.8.25.까지)이 명시되어 있어, 낙찰 후 외국인이 취득할 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천의 주요 교통 요지인 부평역 역세권에 위치한 오피스텔로, 풍부한 유동인구와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 보증금 부담이 없어 비교적 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

* 다만, 최근 매매 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 임차인 명도 및 복합 용도, 토지이용계획 상 제한 사항 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평역 초역세권 입지로, 뛰어난 교통망과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 주변 상업시설 발달로 인한 높은 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2024년 7월, 66.32㎡ : 199,000,000원 (약 3,000,573원/㎡)

* 2025년 7월, 68.07㎡ : 246,000,000원 (약 3,613,927원/㎡)

* 2026년 7월, 77.84㎡ : 220,000,000원 (약 2,826,240원/㎡)

* 현재 물건의 면적은 72.74㎡ (약 22평)이며, 감정가는 252,000,000원입니다.

* 최근 거래 사례 중 2026년 7월 거래된 77.84㎡ 물건이 220,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 감정가 대비 시세가 다소 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 권리관계가 명확한 점을 고려하되, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 추천 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

* 종합적인 판단 하에, 225,000,000원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.