나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3552 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 864-17 준그린빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: a · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 1호선 "금천구청역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2018.08.29.) 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(거실 및 주방/식당, 방3, 욕실2, 현관 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서 "공동주택, 제2종근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(2023-11-23)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(2024-12-06)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3552 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 864-17 준그린빌 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 27.82㎡ (약 8.42평)

토지지분: 27.82㎡ (약 8.42평)

건물면적: 44.11㎡ (약 13.34평)

건물지분: 44.11㎡ (약 13.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시 결정)

건축물 사용승인일: 2018.08.29.

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

토지이용: 공동주택, 제2종근린생활시설

감정평가 요약: 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, 북서측 인근에 시흥초등학교가 소재함.

인근에는 연립주택, 다세대주택, 아파트 및 학교 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 1호선 "금천구청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 1월 15일자 계양세무서장의 압류(갑3)임.

강제경매 개시 결정은 2026년 2월 4일자 주택도시보증공사에 의해 이루어졌음(갑4).

등기부등본상 확인되는 주택임차권(을5)은 보증금 253,000,000원이며, 말소 예정으로 기재되어 있음.

특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

따라서, 상기 임차권은 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

등기부상의 다른 압류 및 권리사항 역시 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

지상권은 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 주변 연립, 다세대 주택의 거래가는 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 다양하게 나타남.

2026년 5월에 거래된 "무지개" 연립주택(62.31㎡)은 5,900만원에 거래되었으며, 이는 약 94.69만원/㎡ 수준임.

2026년 5월에 거래된 "현대빌라"(39.48㎡)는 4,400만원에 거래되었으며, 이는 약 111.45만원/㎡ 수준임.

2026년 5월에 거래된 "원형아트빌"(55.19㎡)은 2,800만원에 거래되었으며, 이는 약 50.73만원/㎡ 수준임.

본건의 감정가는 291,000,000원 (44.11㎡ 기준)으로, 이는 약 660만원/㎡ 수준임.

주변 유사 물건들의 거래가와 비교 시, 본건의 감정가는 상대적으로 합리적인 수준으로 보임. 특히 본건은 2018년에 사용승인된 신축급 건물로, 건축 연차가 오래된 주변 물건들보다 가치 평가가 높게 이루어질 수 있음.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2018년 8월 29일에 사용승인되었음.

내부 이용상태는 공부상 다세대주택으로, 거실 및 주방/식당, 방 3개, 욕실 2개, 현관 등으로 구성되어 있음.

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

현장 조사 시 폐문 등으로 인한 정확한 내부 상태 파악이 어려웠으므로, 실제 방문 시 상세 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 임차권 관련 리스크는 크지 않을 것으로 예상됨.

다만, 현장 조사 시 파악되지 않은 숨겨진 하자가 존재할 가능성이 있으며, 이는 입찰 전 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 함.

주변 시세 및 동종 물건 거래 사례를 추가적으로 조사하여 정확한 시세 파악이 필요함.

토지이용계획상 "소규모주택정비사업의 사업시행구역"으로 지정되어 있어, 향후 재개발 가능성 등을 고려할 수 있으나, 이는 장기적인 관점에서의 고려사항임.

7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 금천구 시흥동에 위치한 신축급 다세대주택임.

2018년 건축으로 비교적 최신 건물이며, 금천구청역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호함.

권리분석 결과, 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

다만, 현장 방문 시 내부 상태 및 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필수적임.

현재 감정가는 2.91억원이며, 주변 유사 물건의 거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 보임.

8. 투자 포인트

신축급(2018년 준공) 다세대주택으로 상품성 우수.

금천구청역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

임차권 소멸 조건부 매각으로 명도 및 권리 인수 관련 부담이 적음.

주변 재개발 가능성 등 향후 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 291,000,000원임.

제공된 주변 거래 사례를 고려할 때, 최근 거래가 중 본건의 면적, 건축 연도, 위치 등을 감안하여 시세를 재평가할 필요가 있음.

본건은 비교적 신축 건물이라는 점에서, 감정가 이상 또는 유사한 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

특히, 낙찰가는 향후 시세 변동, 투자 목적, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

권리 인수 부담이 없으므로, 현재 시장 가격 및 향후 임대 수익률 등을 고려하여 290,000,000원에서 320,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

최종 입찰가는 현장 방문 결과 및 최신 시장 동향을 반영하여 신중하게 결정해야 함.

(주: 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되었으며, 실제 입찰가는 다를 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.