나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3532 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 826-16 첼시하우스7 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금천초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제302호로서, 외벽 : 치장벽돌붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 도시형생활주택/단지형다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반 +건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3532 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 826-16 첼시하우스7 제302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 248,000,000원

토지면적: 17.20㎡ (약 5.2평)

건물면적: 28.68㎡ (약 8.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금천초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북측으로 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과:

현재 위치(서울특별시 금천구 시흥동 826-16) 주변으로 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해 폐기물 처리 시설 등)이 검색되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 도시 지역 내에 위치하며, 일반적인 주거 및 근린생활시설이 혼재된 환경입니다.

1.1. 1.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

1.1. 2.주변환경

단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리는 압류(금천구(서울특별시))이며, 이는 2024년 1월 2일 접수되었습니다.

경매개시결정은 2026년 2월 3일 주택도시보증공사에 의해 이루어졌습니다.

등기부상 주택임차권(유성은, 285,000,000원)이 존재하나, 말소 예정으로 표시되어 있으며, 전입일자(2021-08-20) 대비 배당신고일자(2023-09-15)를 고려할 때 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

또한, 특별 매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: Q *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-06-02

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(유 )

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-20

확정일자: 2021-07-22

배당신고일자: 2023-09-15

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 대항력 포기조건 매각

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-05

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보를 분석한 결과, 본건이 위치한 서울특별시 금천구 시흥동 일대에는 연립주택 거래 사례가 다수 확인됩니다.

2026년 5월 거래된 "무지개" 연립(1981년식, 62.31㎡)은 59,000만원 (5억 9천만원), "현대빌라"(1989년식, 39.48㎡)는 44,000만원 (4억 4천만원), "원형아트빌"(2002년식, 55.19㎡)은 28,000만원 (2억 8천만원)에 거래되었습니다.

본건은 2019년에 준공된 "첼시하우스7" 도시형생활주택으로, 비교 대상 연립주택들보다 건물이 신축 연도가 훨씬 젊은 편입니다.

본건의 감정가는 248,000,000원 (2억 4천 8백만원)이며, 면적은 28.68㎡입니다. 이는 3.3㎡당 약 865만원 수준으로, 비교 대상 매물들의 3.3㎡당 가격대 (약 507만원 ~ 1114만원) 범위 내에 있습니다. 특히, 비교적 최신 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 동일 건물의 최근 실거래가 정보가 없어 직접적인 시세 판단에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제302호로, 연면적 804.03㎡, 대지권 면적 402.2㎡ 규모의 다세대주택입니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 편의성을 제공합니다.

건물 준공연도가 2019년으로 비교적 신축이며, 이는 단열, 방음, 설비 등에서 장점을 가질 수 있습니다.

주변에 금천초등학교가 위치해 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인의 대항력 없음 및 보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있으나, 법적 절차상의 변수나 해석의 여지가 있을 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

* 지역 규제: 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 28.68㎡(약 8.7평)으로, 1~2인 가구에 적합한 크기이므로 투자 시 임대 수요층을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 도시형생활주택으로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 특히, 건물이 신축 연차가 짧아 현재 시장에서 선호도가 높을 수 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리나 보증금은 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, HUG 관련 특별 매각 조건 및 토지이용계획상의 각종 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

최근 인근 연립주택 거래 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 주거 쾌적성이 높습니다.

* 무인수 권리: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근이며, 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 신축 빌라 시세를 고려했을 때, 감정가 수준에서 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,000,000원입니다.

건물 연식, 면적, 입지 조건, 권리 관계 등을 종합적으로 고려했을 때, 최근 실거래 사례 중 비교적 유사한 가격대의 거래(원형아트빌 55.19㎡ 280,000,000원)가 있었으나, 본건은 연식이 훨씬 신축이므로 이를 감안한 접근이 필요합니다.

안전 마진 확보 및 성공적인 낙찰을 위해서는 감정가 이하 또는 감정가 근접 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 법원 감정가와 인근 시세를 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.