나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3602 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 773 힐스테이트에코마곡역 제7층 제734호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 "마곡역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '마곡역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2017년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제7층 제734호로서 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 "업무시설(오피스텔)"로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "업무시설(오피스텔)"로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치한 힐스테이트에코마곡역 오피스텔로, 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3602 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 773 힐스테이트에코마곡역 제7층 제734호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 사용 중)

* 감정가: 180,000,000원

* 토지 면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

* 토지 지분: 5.2565㎡ (약 1.59평)

* 건물 면적 (전용): 20.13㎡ (약 6.09평)

* 건물 지분: 20.1281㎡ (약 6.09평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제7층 제734호

* 사용 승인일: 2017년 12월

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 '마곡역' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 '마곡역'이 가까워 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 서측 및 북측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

본 건은 낙찰자가 인수할 권리 없이 모든 권리가 말소되는 일반적인 경매 물건입니다.

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3602)으로 등기된 주택도시보증공사의 채권 (접수일자: 2026-02-05)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 172,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 14일

* 확정일자: 2021년 4월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 매각으로 인해 주택임차권은 말소될 예정이며, 임차인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 관련 채무를 인수하지 않음을 의미합니다.

* 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권 (김 , 172,700,000원) - 2024년 6월 27일 접수, 말소 예정

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 172,700,000원) - 2026년 2월 5일 접수, 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 172,700,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 등 없음).

3. 상권분석

마곡역 역세권에 위치한 오피스텔로, 주변에 다수의 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 지속적인 개발이 이루어지고 있는 마곡지구의 중심부에 위치하여 잠재적인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 마곡역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 공공기관, 상업시설 등이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근에 오피스텔 및 아파트 단지가 많아 관련 상권이 발달되어 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재된 주거 및 업무 복합 지역으로, 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임대 관련 조건의 변경 사항이 있다고 명시되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 확인이 필요합니다.

* 현황 주거용 사용: 공부상에는 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 사용 중입니다. 이는 추후 용도 변경 시 건축법규 준수, 세금 관련 문제 발생 가능성이 있으므로 사전에 면밀한 검토가 필요합니다.

* 개발 지역 관련 사항: 본 건이 속한 마곡지구는 도시개발구역 및 지구단위계획구역으로, 향후 개발 계획에 따른 지역 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 공항 관련 구역: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어, 항공기 소음이나 관련 규제 사항에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 마곡지구의 중심부에 위치한 오피스텔로, 마곡역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년에 준공되어 비교적 신축이며, 내부 시설 또한 일반적인 오피스텔 수준으로 관리되고 있을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수할 위험 부담은 없으나, 임차인의 보증금 반환 청구권 포기라는 특이 조건부 매각이므로 이 점을 명확히 인지해야 합니다. 공부와 현황의 용도 불일치는 투자 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 마곡지구의 높은 미래 가치: 서울 서남권의 신흥 업무 및 주거 중심지로 개발되는 마곡지구 내 핵심 입지에 해당합니다.

* 역세권 프리미엄: 지하철 5호선 마곡역을 이용한 우수한 교통 환경으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 소형 면적 오피스텔: 1인 가구 및 직장인을 대상으로 한 임대 수익형 투자에 적합합니다.

* 권리상 안전성: 인수할 권리가 없어 경매 절차 이후 명도 문제 외에는 비교적 깔끔한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 6평)의 힐스테이트에코마곡역 오피스텔은 2026년 5월~6월 사이에 16,500만원에서 17,500만원 사이에 거래되었습니다.

* 평균 실거래가: 약 16,900만원

* 건물 전용 면적: 20.13㎡ (약 6.09평)

* 3.3㎡당 평균 가격: 약 2,775만원

본 건의 감정가는 180,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다. 인수할 보증금이 없고 임차인의 채권 포기 조건부 매각이라는 점은 긍정적이나, 공부와 현황의 용도 불일치, HUG 인수조건 변경 등 추가 확인이 필요한 사항을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

최근 실거래가 평균 16,900만원을 기준으로, 시장 상황 및 물건의 특이사항을 고려하여 약 10% ~ 15% 정도 할인된 가격대를 입찰가로 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 15,000만원으로 산정합니다.

(본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰자 수, 법원 감정가의 적정성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.