나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3526 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘까치산근린공원’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역' 및 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인일 : 2021.07.15) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3526 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제5층 제504호

용도: 도시형생활주택

건물명: 더숨153

토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

건물면적: 18.89㎡ (약 5.71평)

감정가: 318,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2021년 07월 15일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘까치산근린공원’ 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 5호선 ‘화곡역’ 및 지하철 2, 5호선 ‘까치산역’이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로

본건 건물은 동측으로 노폭 약 6미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행 중이며, 등기부상 압류 및 강제경매 개시 결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (말소기준권리: 2023년 6월 27일자 압류)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(공동욱)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 21일

확정일자: 2021년 10월 01일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 임차인: 김효진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026년 02월 11일

대항력: 없음

3.3. 특별 매각 조건

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 매각으로 인해 임차보증금 반환 채무가 소멸되는 조건이며, 매수인은 인수하는 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

해당 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 다세대주택, 단독주택과 더불어 소규모 근린생활시설이 발달한 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 다양한 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

2021년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설

까치산근린공원이 인근에 있어 가벼운 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.3. 대중교통

지하철 5호선 화곡역 및 까치산역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 서울 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 면적 및 활용도

전용면적 18.89㎡(약 5.71평)의 소형 면적으로, 1~2인 가구 또는 투자 목적에 적합하나 일반적인 가족 단위 거주에는 공간이 협소할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제를 받고 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31) 내에 있어 외국인 등의 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 사항 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역으로 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)와의 특별 매각 조건으로 인해 임차보증금에 대한 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 소형 면적이므로 투자 또는 1인 가구 실거주에 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮고 관리가 용이합니다.

* 강서구 입지: 서울시 내에서도 개발 잠재력이 있는 지역에 속합니다.

* 교통 편리성: 지하철역 및 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: HUG의 대항력 포기 조건으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 및 소형 투자에 최적화된 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 전용면적 18.89㎡(약 5.71평)의 소형 주택입니다. 최근 2026년 7월 거래 사례 중 유사한 면적(19.98㎡)의 '더원' 다세대 주택이 216,000,000원에 거래된 것을 시세 기준으로 삼을 수 있습니다. 이를 바탕으로 평당 약 35,760,000원으로 환산하여 본 물건의 시장 가치를 산정할 수 있습니다.

본건의 면적(5.71평)을 적용하면 시장 가치는 약 204,130,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(318,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성된 점을 고려하고, HUG 인수 조건에 따른 명확한 권리관계를 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 220,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.