나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3595 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '화곡역'(지하철 5호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제4층 제401호로서, 사용승인일: 2021.08.30. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지이며 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) ~ (2) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3595 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제4층 제401호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2021.08.30

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 중 4층 401호

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.4. 매각 정보

감정가: 301,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 전반적인 교통환경은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

본건 부지는 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2026.02.05 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(말소)임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 306,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022.04.04

* 확정일자: 2022.02.16

* 배당신고일자: 2024.03.04

* 대항력: 없음

주의사항: 임차인 김 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 또한, 주택임차권등기는 말소되는 것을 조건으로 함.

인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 지하철 5호선 화곡역 역세권 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 주거 기능이 형성되어 있음. 이는 오피스텔로서의 활용 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이함. 다수의 버스 노선도 운행 중으로 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 및 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기 조건 매각: 임차인(HUG)은 배당받지 못한 보증금에 대한 반환청구권을 포기해야 매각 절차가 진행됨. 이는 임차인과의 명도 관련 불확실성을 최소화하는 요소이나, 명확한 합의 및 절차 준수가 필요함.

* 주거용으로 사용 중: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중임. 이는 추후 용도 변경이나 관련 법규 적용 시 고려사항이 될 수 있음.

* 주변 소음 가능성: 일부 후기에서 방송 관련 소음 문제가 언급된 바 있어, 실제 거주 시 소음에 대한 고려가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)된 오피스텔로, 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며 주변 환경 또한 주거 및 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 여건이 양호함. 특히, 임차인과의 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각되어 권리관계가 비교적 명확한 편임. 다만, 현황 주거용 사용 및 일부 소음 이슈 등은 사전 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역과의 접근성이 좋음.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 명확한 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 및 인수 리스크가 적음.

* 지역 내 오피스텔 수요: 화곡동 지역의 오피스텔 수요 고려 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 301,000,000원

본 건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 참고하여 입찰가를 산정할 수 있음. 최근 유사 면적 오피스텔의 매매 가격이 3억원 전후로 형성되어 있는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 범위 내에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됨.

따라서, 예상 입찰가는 290,000,000원에서 320,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.