나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3457 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 94-2 여의도더리브스타일 제102동 제23층 제2306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 지하철 1, 5호선 "신길역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역" 및 지하철1호선, KTX "영등포역" 위치하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제23층 제2306호로서, (사용승인일: 2020.07.23.) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

도시형 생활주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 소화전시설, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 일단의 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로인 신길로, 북측으로 광대로인 경인로, 남측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 영등포동1가 94-2 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 지구단위계획구역(특별계획구역), 공공청사(저촉), 도로(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의) 2) 영등포동1가 94-5 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 지구단위계획구역(특별계획구역), 공공청사(저촉) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3457 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 94-2 여의도더리브스타일 제102동 제23층 제2306호

용도: 아파트 (도시형 생활주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제23층 제2306호

사용승인일: 2020년 07월 23일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 212,000,000원

토지면적: 5.21㎡ (약 1.57평)

건물면적: 14.84㎡ (약 4.49평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 지하철 1, 5호선 "신길역" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있습니다.

지하철 1, 5호선 "신길역" 및 지하철 1호선, KTX "영등포역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부채권 총액은 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인 1: 주택도시보증공사(박시현)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-12

확정일자: 2022-08-04

배당신고일자: 2026-04-20

대항력: 있음

비고: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 조건이 있으나, 대항력 유무에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

* 임차인 2: 이황희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-23

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 있으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

신길역 및 영등포역 인근으로 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대형 상업 시설 이용을 위해서는 대중교통을 통한 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

해당 물건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있으나, 세부사항은 남부교육청에 반드시 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

난방, 위생, 급배수, 화재감지, 소화전, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

건물은 2020년 사용승인되어 비교적 신축입니다.

건축물대장상 전용면적은 14.84㎡입니다. 해당 물건의 분양면적 정보는 명확히 제공되지 않았습니다.

건축물 총괄표제부에 따르면 해당 건물(여의도더리브스타일)은 총 185세대로 구성되어 있으며, 전체 주차대수는 288대(지하 72대, 지상 216대)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 속하며, 지구단위계획구역, 공공청사(저촉), 도로(접합) 등의 제한사항이 존재합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.) 및 허가 대상 용도(아파트)에 해당하므로, 관련 법규를 반드시 확인하고 취득 절차를 준수해야 합니다.

대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사 임차인은 대항력이 있으나, '대항력 포기조건 매각'에 대한 법적 해석 및 실제 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

이황희 임차인은 보증금, 차임이 미상임에도 대항력이 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 아파트로, 신길역과 영등포역을 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 우수합니다.

하지만 복잡한 토지이용계획, 토지거래허가구역 지정, 그리고 임차인 관련 특이사항(주택도시보증공사 임차인의 대항력 포기조건 매각 및 보증금 미상 임차인의 대항력 존재)으로 인해 권리분석 및 명도 과정에서 각별한 주의가 요구됩니다.

잠재적 리스크 요인을 철저히 확인하고 법률적 자문을 거친다면, 실거주 또는 투자 가치를 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트로 실거주 및 임대 수익용으로 잠재력이 높습니다.

* 더블 역세권 입지로 향후 시세 상승이 기대됩니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 212,000,000원

최근 매매 사례 (2026년):

* 23층: 209,000,000원

* 13층: 181,000,000원

* 10층: 187,000,000원

본 물건은 23층으로, 최근 최고가 거래 사례(209,000,000원)와 동일한 층수입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 직접적인 보증금 부담은 없습니다.

그러나 주택도시보증공사 임차인의 대항력 포기조건 매각에 대한 법적 해석, 그리고 보증금 미상인 이황희 임차인의 대항력 존재로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

이에, 최근 매매가, 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다. 보수적으로 접근하여 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.