나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3580 [1] 서울특별시 금천구 독산동 990-8 메트로하우스 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산3동 주민센터' 남측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2019.07.01) 외벽: 석재 타일 붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 화재탐지 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '도시형생활주택' 및 '근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애 물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+ 옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권 역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3580 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 990-8 메트로하우스 제4층 제401호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 2억 5천 6백만원

* 토지면적: 18.05㎡ (약 5.46평)

* 건물면적: 29.68㎡ (약 8.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는 임차인 존재, 임차인 보증금 포기 조건부 매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산3동 주민센터' 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 사용승인: 본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 5층 건물 중 제4층 제401호이며, 2019년 7월 1일에 사용 승인되었습니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형으로, 도시형생활주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북측 약 4M, 서측 약 6M 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 공항시설법상 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2026.02.04) (갑3)

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 2019.07.03 (주식회사청명종합건설)

* 소유권이전: 2020.03.20 (이정원, 매매)

* 주택임차권: 2024.04.26 (이종숙, 2억 5천만원) - (을3)

* 강제경매: 2026.02.04 (주택도시보증공사, 2억 5천만원) - (갑3, 말소기준권리)

* 임차인 현황 및 분석:

* 주택도시보증공사 (이종숙):

* 보증금: 2억 5천만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020.03.16

* 확정일자: 2020.03.24

* 대항력: 없음 (등기부상으로는 말소 예정이나, 실제 점유 및 전입일자 고려 시 복잡한 인수 가능성 내포)

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각으로, 매수인이 해당 보증금을 인수하지 않는 조건입니다.

* 최혜림:

* 보증금: 0원

* 차임: 80만원

* 전입일자(사업일자): 2025.04.23

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이지만, 전입일자(2025.04.23)가 말소기준권리(2026.02.04)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없어 월세 부담만 고려하면 됩니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력있는 임차인 최혜림의 경우, 보증금은 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 월세(80만원) 지급 의무는 매수인이 인수할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 주택임차권(이종숙)은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 특이사항으로 인해, 매수인이 보증금 2억 5천만원을 인수하지 않는 조건입니다.

* 따라서, 실질적으로 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 권리분석 종합: 말소기준권리보다 선순위인 임차인(이종숙)이 존재하나, HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 인해 매수인이 해당 보증금 2억 5천만원을 인수하지 않습니다. 대항력 있는 임차인 최혜림은 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 전용면적(약 30㎡)의 다세대주택이 2026년 5월경 3억 2천 5백만원 (약 1088만원/㎡)에 거래되었습니다. (2023년 건축, 29.87㎡)

* 본건의 감정가는 2억 5천 6백만원 (약 862.5만원/㎡)으로, 면적(29.68㎡) 및 건축 연도(2019년)를 고려할 때, 최근 실거래가 대비 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

* 이는 HUG 인수조건 변경 및 보증금 포기 조건 등으로 인한 리스크가 감안된 것으로 판단됩니다.

* 다른 거래 사례로는 2017년 건축된 53.72㎡ 주택이 4억 4천만원(약 819만원/㎡), 2012년 건축된 21.99㎡ 주택이 1억 4천만원(약 637만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 현재 시세 추정: 유사 면적 및 신축 연도(2019년)를 고려할 때, 본건의 현재 적정 시세는 최소 감정가 이상으로, 최근 거래된 유사 면적 주택의 시세(약 3억 2천 5백만원)를 참고하여 3억 1천만원 ~ 3억 3천만원 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 주민센터, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: (정보 부족으로 명확한 언급 불가. 일반적인 주거지역의 학군 형성 가능성)

* 의료시설: (정보 부족으로 명확한 임상 가능성)

* 주거환경: 다세대, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 소음이나 유해 시설 등 특이사항은 제공된 정보에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡한 권리관계: HUG 인수조건 변경 및 임차보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 법적 검토가 필수적입니다. 이종숙 씨의 임차권이 실제 어떻게 처리될지, 보증금 포기 조건이 명확히 이행되는지 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인(최혜림)의 존재: 보증금은 0원이지만, 월세 80만원에 대한 승계 여부 및 지속적인 점유 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 상의 제한사항: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 규제 지역에 해당하므로, 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 부동산 경기 변동: 시장 상황에 따라 예상보다 낮은 가격에 낙찰받지 못하거나, 향후 매각 시 가격 하락의 위험이 존재합니다.

* 건물 노후화 및 유지보수: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 5년이 경과함에 따라 향후 시설 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 다만, HUG 관련 임차보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이라는 복잡한 권리관계와 대항력 있는 임차인(최혜림)의 존재는 철저한 법률 검토와 함께 신중한 접근을 요구합니다.

* 권리분석상 인수되는 보증금은 0원이지만, 임차인과의 협의 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 상승 여력: 최근 유사 면적 및 신축 건물의 실거래가 3억 2천 5백만원 대비 감정가 2억 5천 6백만원은 매력적인 수준입니다.

* HUG 관련 리스크 해소 시 낙찰가 경쟁력 확보: 복잡한 HUG 관련 조건이 명확히 해소된다면, 시장가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세차익을 노릴 수 있습니다.

* 도심 접근성 및 주거 편의성: 금천구 지역은 꾸준한 주거 수요가 있으며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 최근 유사 면적(29.87㎡) 주택 거래가: 3억 2천 5백만원 (2026.05)

* 본건 감정가: 2억 5천 6백만원 (2026.08.13 기준)

* 본건 건물 면적: 29.68㎡ (약 8.98평)

* 건축 연도: 2019년

* 분석: 본 물건은 유사 면적의 최근 거래가(3.25억) 대비 감정가(2.56억)가 현저히 낮습니다. 이는 HUG 관련 복잡한 권리관계 및 조건 때문으로 판단됩니다. 권리분석상 인수되는 보증금이 0원이라는 점과, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 최근 실거래가를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. HUG 관련 리스크 해소 및 명도 가능성을 높게 평가할 경우, 최근 실거래가 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원

* 권장 입찰가: 3억 1천만원 (최근 유사 물건 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 금액. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가와 최종 상담 후 결정하시기 바랍니다.)

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