나이스옥션 법원경매 순천 2025타경442 [4] 전라남도 순천시 덕월동 1321-45 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지,
임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교농촌지대임.

교통상황

차량접근성 대체로 무난하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2: 부정형 급사지로서 자연림임.
기호3,4: 부정형 완경사지로서 전임.
기호5,7: 2필지 일단의 부정형 평지로서 석물 적치된 잡종지임.
기호6: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호8: 부정형 급경사지로서 전임.
기호9: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 잡종지임.
기호10: 부정형 완경사지로서 비포장도로 및 휴경지임.
기호11: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호12: 부정형 완경사지로서 토지임야, 구거임.
기호13: 부정형 완경사지로서 구거, 전임.

인접 도로상태

기호1,2,4,6,9,11: 맹지로서 인접지를 이용하여 출입함.
기호5,7,12,13: 아스팔트포장 왕복2차로에 접함.
기호3,8,10: 폭 약 5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호2: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호4,6,7,13: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호5: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호8~11: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호12: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호3,4 지상에 식재된 광나무, 홍가시나무, 금사철나무, 단풍나무, 복숭아나무 등 수목은
토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 비고란에 기재하였으니 경매절차진행시 소유관계
및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-기호5 공부지목 임야이나 현황 잡종지임.
-기호6 공부지목 답, 기호11 공부지목 전이나 현황 잡목 우거진 휴경지임.
-기호10 공부지목 전이나 현황 도로 및 휴경지임.
-기호12 공부지목 임야이나 토지임야 및 구거임.
-기호13 공부지목 구거이나 구거 및 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 지상에 자생중인 경제적 가치 미미한 잡목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여 토지에 포함평가하였음.
-기호 1,2 공중공간에 고압송전선로가 통과하며 기호2 지상에 송전철탑이 소재하는 바, 이를 감안하여 평가하였음.
-기호5,7은 일체로 이용중인 바, 일단지로 평가하였음.
-기호12는 평가대상 공유지분의 지분위치가 불분명하여 전체를 기준으로 가격결정하고 지분비율에 따라 면적사정하였음.

물건 비고

수목 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경442 (4)

* 소재지: 전라남도 순천시 덕월동 1321-45

* 용도: 전

* 토지면적: 3306.00㎡ (약 999.99평)

* 감정가: 372,462,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지매각

* 채권자: 순OOOOOOOO (순천북부새마을금고)

* 감정평가 요약: 본건은 전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치한 다수의 필지로 구성된 토지임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 순천시 상사면 흘산리 흘산마을 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교 농촌지대임.

* 교통상황: 차량 접근성은 대체로 무난하나 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 도로상태:

* 일부 필지(기호1,2,4,6,9,11)는 맹지로서 인접지를 이용하여 출입해야 함.

* 다른 일부 필지(기호5,7,12,13)는 아스팔트 포장 왕복 2차로에 접하며, 일부 필지(기호3,8,10)는 폭 약 5m 포장도로에 접함.

* 주변 시설: 본건은 농촌지대로서 주거 및 농업 활동이 주로 이루어지는 지역임. 인근에 전원카페 등이 있어 휴식 공간으로 활용될 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 수 있음.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 내에서 명시적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 함. 본건 지상으로 고압송전선로가 통과하며, 기호2 지상에는 송전철탑이 소재하는 것으로 확인됨.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 2023년 11월 20일자 순천북부새마을금고 근저당권(을11)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보임.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 1982년 10월 18일 (양동률)

* 근저당권: 순천북부새마을금고 (말소기준)

* 지상권 설정: 순천북부새마을금고 (말소)

* 임의경매: 순천북부새마을금고 (말소)

* 가압류: 전남신용보증재단 (말소)

* 등기부채권 총액: 1,458,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인에 대한 상세 정보는 제공되지 않았음.

4. 상권분석

본건 소재지는 농경지와 임야가 주를 이루는 근교 농촌지대로, 상업 활동보다는 전원생활 및 농업 활동에 적합한 입지임. 인근에 전원카페 등이 있어 소규모 상권이 형성되어 있을 수 있으나, 대규모 상권 형성 가능성은 낮음. 토지의 이용 현황이 다양하고 일부 맹지 및 휴경지, 잡종지가 포함되어 있어, 개발 또는 투자 목적보다는 농업 생산 또는 전원생활 공간으로 활용될 가능성이 높음.

5. 생활정보

본건은 농촌지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 예상되나, 대도시의 편의 시설 이용은 다소 불편할 수 있음. 주위 환경은 비교적 쾌적하며, 전원생활을 누리기에 적합한 환경을 제공할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건 토지는 농지(전)로 이용되고 있어, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 함. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 매수 희망자는 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

* 수목 포함: 기호3,4 지상 수목(광나무, 홍가시나무, 금사철나무, 단풍나무, 복숭아나무 등)은 토지에 포함 평가되었음. 경매 진행 시 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 확인해야 함.

* 맹지 및 토지 이용의 제약: 일부 필지는 맹지여서 출입에 제약이 있으며, 급사지, 완경사지 등 다양한 지형으로 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

* 고압송전선로 및 송전철탑: 본건 지상 공중 공간에 고압송전선로가 통과하며, 특정 필지 지상에는 송전철탑이 소재함. 이는 토지 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있음.

* 공부와의 차이: 공부상 지목과 현황이 다른 필지들이 존재하여, 실제 이용 시 공부 정리가 필요할 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한: 본건은 자연녹지지역에 속하며, 전기공급설비, 가축사육제한, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립제한 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됨.

7. 종합 의견

본건은 순천시 상사면 외곽에 위치한 농경지 및 임야 등 다양한 용도의 토지임. 아름다운 자연환경과 전원생활을 누릴 수 있는 잠재력이 있으나, 농지취득자격증명 필수, 맹지, 송전탑 등의 물리적 제약, 복잡한 공부 관계 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항임. 특히 농지취득자격증명 미확보 시 입찰 자체가 불가하므로 철저한 사전 준비가 필요함.

8. 투자 포인트

* 전원생활 또는 농업 생산 목적: 쾌적한 자연환경 속에서의 전원생활을 계획하거나, 실제 농업 활동을 위한 부지를 찾는 실수요자에게 적합할 수 있음.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 농촌 지역의 개발 가능성이나 귀농/귀촌 정책 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

* 다양한 토지 구성: 여러 필지로 구성되어 있어, 특정 목적에 맞게 분할하거나 활용할 수 있는 유연성을 가질 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(372,462,000원)를 참고하되, 최근 주변 부동산 시세, 토지 이용 가능성, 잠재적 리스크 요인(농지취득, 맹지, 송전탑 등), 그리고 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 비용, 그리고 수목의 처리 방안 등을 면밀히 검토한 후, 본인의 투자 목적과 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 부동산 전문가와 상담하거나, 권리 분석 및 현장 조사를 더욱 심도 있게 진행할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.