나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3585 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 718-20 도화엘리시아101 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "5호선 우장산역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 주상용건물, 시장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 '우장산역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제603호로서, 외벽: 석재붙임마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약6미터 수준 및 동측으로 노폭 약8미터 수준의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3585 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 718-20 도화엘리시아 101동 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 366,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.83㎡ (약 6.0 평)

토지지분: 19.83㎡ (약 6.0 평)

건물면적: 38.02㎡ (약 11.5 평)

건물지분: 38.02㎡ (약 11.5 평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권,

주의사항: 임차인 김재학 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 지하철 5호선 우장산역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 주상용 건물, 시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 강건우 외 3명 (2019-04-09)

* 공유자전원지분전부이전: 김은규 (2020-06-19)

* 압류: 남동세무서장 (2023-10-18, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김재학 (2024-01-19, 364,500,000원, 말소)

* 압류: 서울특별시 (2025-02-26, 말소)

* 압류: 영등포세무서장 (2025-03-18, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-04, 364,500,000원, 말소)

등기부채권 총액: 364,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김재학)

보증금: 364,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-05-29

확정일자: 2020-06-02

배당신고일자: 2024-01-19

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 있음.

* 임차인: 이정화

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-07-02

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 인수 여부 및 주의사항

상기 등기부 현황에 따르면, 말소기준권리인 남동세무서장의 압류(2023-10-18) 이후의 권리들은 대부분 말소 예정입니다. 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

그러나, 물건명세서상 '임차인 김재학 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'된다는 명시적인 조건이 있습니다. 이는 매수인이 HUG로부터 해당 조건을 이행받아야 하며, 이행되지 않을 경우 HUG의 임차보증금반환청구권(최대 364,500,000원) 인수 위험이 잠재하고 있음을 의미합니다. 따라서 입찰 전 HUG 측과의 명확한 협의 및 확약서 확보가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 인근 '스페이스빌'(2018년식, 40.2㎡)이 363,000,000원에 거래되었습니다. 본 건물의 건축 연도가 2018-2019년으로 유사하며, 해당 거래 사례는 본건 시세를 파악하는 데 중요한 지표가 됩니다.

* 2026년 7월, '우성쉐르빌'(2011년식, 40.59㎡)이 268,000,000원에 거래되었으며, 이는 건축 연식에 따른 시세 차이를 보여줍니다.

* 2026년 7월, '우장빌라다동'(1991년식, 39.72㎡)이 300,000,000원에 거래되었습니다. 오래된 건물임에도 불구하고 일정 수준의 가격대를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

4.2. 건물 정보

본 물건은 도화엘리시아 101동에 위치하며, 2018년 건축된 다세대주택입니다. 건물은 총 6층 중 6층에 해당하며, 철근콘크리트 구조입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본 물건은 지하철 5호선 우장산역이 도보권에 위치하며, 주변으로 각종 편의시설, 근린생활시설, 상가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건

앞서 권리분석에서 상세히 기술한 바와 같이, HUG의 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건은 본 건의 가장 중요한 잠재적 리스크입니다. 매수인은 이 조건의 이행 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 확인과 관리가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>: 김포공항 인근 지역으로, 항공기 소음, 고도 제한 등 공항 운영과 관련된 규제가 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 대공방어협조구역: 군사 시설 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31) 내 외국인 등 특정 매수인은 허가를 받아야 합니다. 현재는 허가 기간이 만료되었을 가능성이 높으나, 관련 규제 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 편리한 입지와 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 시세 또한 양호한 편으로, 정상적인 매각 진행 시 투자가치가 있다고 판단됩니다. 다만, HUG 관련 조건을 명확히 해결하지 못할 경우, 임차보증금 반환 채무 인수라는 중대한 리스크가 발생할 수 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 권리 확정이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우장산역 역세권 입지로 우수한 교통 및 생활 편의성 확보

* 2018-2019년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태 양호

* 주변 다세대주택 시세 대비 합리적인 가격 형성 가능성

* HUG 관련 조건 해결 시, 명확한 인수 부담 없는 낙찰 가능

9. 예상 입찰가

감정가 366,000,000원 및 유사 물건 실거래가 363,000,000원을 고려할 때, 본 건은 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 하지만 HUG 관련 임차보증금 인수 위험(최대 364,500,000원)이 존재하므로, 이를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. HUG 측과의 조건 협상 결과 및 매수인의 위험 감수 수준에 따라 달라지겠으나, 잠재적 리스크를 반영하여 예상 입찰가를 315,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 13.4% 할인된 가격입니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과: 본 물건지 인근에서 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.