나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3517 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 335-1 동인아파트 제10층 제1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "지하철1호선 오류동역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 오류동역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상11층 건 내 제10층 제1003호로서, (사용승인일: 1989-10-25) 외벽: 몰탈 위 페인트 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대미상임. 2)본건 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 기준 대지권의 비율은 3995.6분의 36.08이나 대지권등록부 기준 대지권비율은 3995.6분의 42.12로서 상이하나, 본 평가에서는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3517 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 335-1 동인아파트 제10층 제1003호

* 용도: 아파트

* 감정가: 401,000,000원

* 토지면적: 36.08㎡ (약 10.91평)

* 건물면적: 67.36㎡ (약 20.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유아이제삼십삼차유동화전문

* 사용승인일: 1989년 10월 25일

* 층수: 10층 (총 11층 건물 중)

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 지하철 1호선 오류동역 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 오류동역이 위치하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로: 본건 단지 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2006년 4월 24일자 중소기업은행 근저당권 (을5) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(전견홍)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 3월 9일

* 확정일자: 2015년 2월 16일

* 배당신고일자: 2022년 9월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 전견홍은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 292,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지와 주택가가 혼재된 지역으로, 주거 기능이 중심입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 지하철 1호선 오류동역 이용이 가능하며, 버스 노선도 비교적 잘 갖춰져 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 쾌적성: 아파트 단지 내에서 주거 생활이 가능하며, 주변 주택가와의 조화가 이루어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 절차나 특수성이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

* 건축물 노후화: 1989년 준공된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 지하철 1호선 오류동역 인근에 위치한 동인아파트 10층 물건으로, 1989년에 준공되어 다소 노후된 편입니다. 주변은 아파트, 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 보증금이나 특별한 부담은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 내에 있어 매수 후 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다. 전반적으로 입지 조건과 권리 관계는 양호하나, 건축물의 노후도는 감안해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 오류동역을 이용할 수 있는 역세권 아파트입니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 투자 목적: 주변 시세와 비교하여 합리적인 가격으로 취득할 경우 실거주 및 장기적인 투자 관점에서 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(67.36㎡)의 거래가 2026년 3월 31일에 3억 9,500만원에 이루어졌습니다. 감정가는 4억 100만원으로 책정되었으며, 이는 최근 거래가와 유사한 수준입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 3억 8,000만원에서 4억 5,000만원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있으므로, 면밀한 분석 후 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.