나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3611 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제12층 제1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상12층 내 제12층 제1203호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

"화곡동 936-6 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 936-26, 936-27 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)"

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3611 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제12층 제1203호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용)

* 감정가: 365,000,000원

* 토지 면적: 8.03㎡ (약 2.43평)

* 건물 면적: 26.67㎡ (약 8.07평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층/지상 12층 건물 중 12층 1203호.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 여건은 보통으로 평가됨.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 전반적인 교통 여건은 보통임.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 소로 2류(폭 8m~10m)에 접합.

* 가축사육제한구역, 진입표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당함.

* 과밀억제권역에 속함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 대상 및 기간이 상세히 명시되어 있음 (외국인, 아파트 등).

* 주변 혐오 시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

* 권리관계 요약:

* 말소기준권리: 2023년 9월 19일자 주택도시보증공사의 가압류 (채권액 1,020,000,000원).

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 을1 (주택임차권, 김도연, 350,000,000원), 갑5 (가압류), 갑6 (강제경매) 등.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 바 없음.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (대리인: 김도연): 보증금 350,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022.04.01, 확정일자 2022.03.16, 배당신고일자 2023.07.28. 대항력 없음.

* 김혜승: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2026.01.12. 대항력 없음.

* 임차인 김혜승은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 계약 관계나 권리 여부에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금: 0원.

* 특이사항: 본 건은 임차인 김도연(주택도시보증공사) 및 주택임차권 승계인에 대하여, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. HUG 인수조건 변경과 관련된 사항이므로, 해당 조건의 명확한 이행 여부를 확인하는 것이 중요함.

4. 상권분석

* 주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역임.

* 최근 매매 시세:

* 2025년 5월 27일 거래: 26.63㎡, 350,000,000원 (2층)

* 2023년 12월 25일 거래: 26.67㎡, 365,000,000원 (3층)

* 최근 2개년 매매가를 볼 때, 해당 면적의 시세는 약 3억 5천만원에서 3억 6천 5백만원 수준으로 파악됨.

* 최근 임대 시세: 제공된 JSON 정보상 매매와 동일한 패턴으로 표시되어 있어, 정확한 임대 시세는 별도 확인 필요.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "화곡1동주민센터" 인근에 위치하며, 근린생활시설이 소재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 비교적 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 처리 조건: 임차인 김도연(주택도시보증공사)의 경우, 매수인에게 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 함. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있음.

* 임차인 김혜승의 보증금 미상: 금액이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 계약 내용에 따라 추가 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 토지 이용 규제: 공항 관련 보호지구, 진입표면구역, 토지거래허가구역 등은 향후 재산권 행사에 제한을 줄 수 있음.

* 용도 불일치: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중이므로, 향후 관련 법규 위반 소지 또는 원상복구 의무 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재의 오피스텔로, 일반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 가장 중요한 고려 사항은 HUG 인수조건 변경과 관련된 임차인 보증금 처리 조건입니다. 매수인에게 부과된 조건(보증금반환청구권 포기, 임차권 등기 말소)의 명확한 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 김혜승의 보증금 미상 문제 또한 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

* 최근 매매 시세는 감정가와 유사한 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 낙찰 가능성은 있으나, 위에 언급된 리스크 요인으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 화곡동 지역의 오피스텔 투자 기회.

* 최근 실거래가를 통한 시세 파악 용이.

* 주거 및 소규모 상업 시설 이용이 가능한 입지.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 365,000,000원 (2025년 8월 13일 기준)

* 최근 매매 시세: 약 350,000,000원 ~ 365,000,000원 (2023.12 ~ 2025.05)

* 인수 보증금: 0원 (조건부 포기)

* 고려 사항: 본 건은 임차인 보증금 처리 관련 조건부 매각이므로, 해당 조건의 이행 여부에 따라 실질적인 인수 부담이 달라질 수 있습니다. 최근 매매 시세와 감정가가 유사한 수준이지만, 조건부 매각으로 인한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 350,000,000원.

* (설명: 감정가 3.65억원은 최근 최고가와 일치하나, HUG 관련 조건부 매각이라는 변수가 존재하므로, 신중하게 감정가 대비 약 8~12% 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 임차 보증금 3.5억원이 명확하게 포기/말소될 경우, 이는 입찰자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 최종적인 판단은 명확한 확인 후에 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.