나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3556 [1] 서울특별시 양천구 신정동 998-10 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 소재하는 "양목초등학교" 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철 5호선 "목동역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건(사용승인일자: 2019. 3. 20중 제 4층 제 402호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재 및 타일등 깔기 창호: 새시창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 거실겸 주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(다세대주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 북측과 남측으로 약 4미터폭의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 2) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 총 20세대로 집합건축물대장에 등재되어 있음

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3556 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 998-10 제4층 제402호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 (2019년 3월 20일 사용승인)

총세대수: 20세대

1.2. 거래정보

감정가: 430,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 면적정보

토지면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

건물면적: 29.73㎡ (약 8.99평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며 "양목초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교가 혼재되어 있어 주거 환경으로서의 여건은 보통입니다. 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 5호선 "목동역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

2.2. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부상 말소기준권리는 2025년 1월 15일자 계양세무서장의 압류입니다. 이 외에도 주택도시보증공사, 금천구, 군포시의 압류 및 강제경매 개시 결정 등기사항이 존재하며, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양

전입일자: 2024년 2월 8일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

* 임차인: 유

전입일자: 2024년 2월 8일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 관련 장 임차인)

전입일자: 2021년 9월 28일

확정일자: 2021년 7월 12일

배당신고일자: 2023년 10월 17일

보증금: 278,000,000원

대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

집합건물 등기부상 주택임차권(장연지, 278,000,000원)은 말소 예정입니다. 유치권 신고(은희욱, 16,500,000원)가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 서울 양천구 신정동 1012-23번지 (송원빌라, 2002년 준공, 23.14㎡, 5층): 13,000만원 (약 1,857만원/평)

* 2026년 5월, 서울 양천구 신정동 955-24번지 (현대빌라B동, 1991년 준공, 36.89㎡, 2층): 22,500만원 (약 2,016만원/평)

* 2026년 5월, 서울 양천구 신정동 996-2번지 (준쉐르던스, 2002년 준공, 54.27㎡, 3층): 40,000만원 (약 2,437만원/평)

4.2. 예상 시세

본건은 전용면적 약 8.99평으로, 최근 거래된 사례들을 고려할 때 평당 약 2,000만원에서 2,500만원 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 건물 연식이 비교적 최신(2019년)이라는 점은 긍정적이나, 면적이 작은 점은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 구조 및 설비

본건은 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실로 구성된 다세대주택입니다. 급탕 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있으며, 건물 1층에 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 양목초등학교가 있으며, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 5호선 목동역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 조사 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련

유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명하므로 투자 시 유의해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 HUG의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기해야 함을 의미하며, 조건이 명확히 이행되는지 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인(양 , 유 )의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

감정가가 주변 시세 대비 높은 수준으로 책정된 것으로 보입니다. 또한, 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)에 따라 매수인의 자격에 따라 추가적인 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 양호한 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 불분명한 유치권의 존재와 HUG 인수 조건 변경 및 임차인 보증금 관련 복잡한 권리 관계는 잠재적 리스크 요인입니다. 감정가와 주변 시세 간의 격차도 주목할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 주거 편의성이 좋은 입지에 위치하며, 신축급 건물이라는 장점이 있습니다.

* 권리 관계가 복잡하여 경쟁이 적을 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충으로 인한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 430,000,000원 대비 최근 거래 시세 및 본건의 권리 분석상 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 특히, 유치권의 성립 여부와 HUG 인수 조건의 세부 내용을 철저히 파악한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.