나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52100 [2] 전라남도 광양시 봉강면 구서리 산152 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1 토지는 전라남도 회천면 서당리 소재 은행마을 서측 인근에 소재하고, 주위는 농어촌마을이고, 기호2 임야는 전라남도 광양시 봉강면 구서리 소재 구서마을 서측 원거리에 위치하고 주위는 순수산림지대입니다.

교통상황

기호1 토지는 소형차량 접근 가능하고, 기호2 임야는 산 정상부로 임도가 없어 접근 곤란합니다.

형태 및 이용상태

기호1 토지는 부정형 완경사로서 현 주거나지 상태이나 일시적 이용상황은 농작물(쪽파)이 재배중이고, 기호2 임야는 부정형 고지로서 자연림입니다.

인접 도로상태

기호1 토지는 포장된 세로에 접하고, 도로상태 보통이고, 기호2 임야는 임도 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭, 오리, 개, 메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2 임야는 농림지역, 가축사육제한구역(돼지_제한구역(2000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1 토지 임대내역 미상이고, 기호2 임야는 임도 없어 분묘, 고총 등 소재 여부 확인 곤란합니다.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

순천지원 2025타경52100 (2)

소재지

전라남도 광양시 봉강면 구서리 산152

용도

임야

감정가

4,054,050원

토지면적

34,810.00㎡ (약 10,533평)

토지지분

4,093.656㎡ (약 1,239평)

매각대상

토지일부지분매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

광OOOOOOOOOOO

특이사항

공유자우선매수신고, 지분매각, 분묘기지권, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함)

1.1. 입지조건

주위환경

본건 토지(기호2)는 전라남도 광양시 봉강면 구서리 소재 구서마을 서측 원거리에 위치하며, 주위는 순수 산림지대입니다.

교통상황

본건 임야는 산 정상부로 임도가 없어 차량 접근이 곤란하며, 소형 차량 접근도 어렵습니다.

형태 및 이용상태

본건 임야는 부정형 고지로서 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

본건 임야는 인접한 임도가 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 임업용산지이며, 가축사육제한구역(돼지_제한구역(2000m))에 해당합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본 건에는 별도의 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 요약

* 말소 예정 권리

- 박창기 소유권 이전 (접수일자: 1970-05-30)

- 김정은외 7명 소유권 이전 (상속) (접수일자: 2016-12-27)

- 광주광역시축산업협동조합 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-09-26)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 지상권 (본건에는 해당 사항 없음)

등기부채권 총액

0원 (등기부상 기재된 내용)

특별매각조건

공유자의 우선매수권 행사는 1회로 제한하며, 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권 행사 불가합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 임야로서 상업적 용도의 상권 분석 대상에 해당하지 않습니다.

주변 지역은 농림지역으로, 농어촌 마을이 일부 존재하나 상업 시설은 발달하지 않은 전형적인 산림 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경

농어촌 마을과 광활한 산림 지대로 둘러싸여 있습니다.

교통

차량 접근이 매우 어려운 지역으로, 대중교통 이용 또한 불가능합니다.

편의시설

인근 봉강면 소재지까지 이동해야 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용, 관리, 처분에 있어 협의가 필수적입니다.

접근성 불량

임도가 없고 산 정상부에 위치하여 현장 접근이 매우 어려우며, 이는 토지 이용 및 관리, 향후 개발에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

분묘 기지권

산림 지역으로 분묘의 존재 가능성이 높습니다. 만약 분묘 기지권이 성립될 경우, 토지 이용에 있어 법적인 제한이 발생할 수 있습니다. (감정평가서 요약: 분묘, 고총 등 소재 여부 확인 곤란)

토지 이용 제한

농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역 등에 해당하여 건축 행위를 포함한 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 취소될 수 있습니다. 또한, 특별 매각 조건에 따라 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되며, 행사 후 미납 시 다음 매각 기일에는 권리 행사 자체가 불가합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 봉강면 구서리에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다.

농림지역에 속한 자연림으로, 산 정상부에 위치하며 임도가 없어 접근성이 극히 낮습니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한이 존재하여 현재 상태에서의 실질적인 이용 가치는 제한적입니다.

지분 매각 물건으로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 중요하며, 분묘 기지권 등 추가적인 현장 조사가 필요한 요소들이 있습니다.

공유자 우선매수권 행사라는 특별 매각 조건이 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토 후 입찰 참여를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가

405만 4천 50원이라는 낮은 감정가는 투자 매력으로 작용할 수 있습니다.

지분 매각

추후 다른 공유자로부터 지분을 매입하거나 공유물 분할 협의를 통해 전체 토지를 확보할 수 있는 가능성이 존재합니다. (단, 현실적으로 매우 어려운 부분입니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 0원입니다.

본 건은 임야의 일부 지분 매각이며, 접근성, 토지 이용 제한, 분묘 기지권 존재 가능성 등 여러 리스크 요인을 보유하고 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

감정가 기준 본건 지분 가액은 약 477,000원 수준입니다.

현실적인 투자 가치, 해당 지분에 대한 이용 편의성, 향후 공유자 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근하여 300,000원에서 500,000원 사이에서, 현장 조사를 통해 분묘 여부 및 접근로 상태를 재확인한 후 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.