나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경1785 [2] 경상남도 밀양시 단장면 고례리 915 가동호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2021.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리에 소재하는 "평리마을회관"의 남서측 인근에 위치하
며 주위는 단독주택, 숙박시설(펜션, 캠핑장 등), 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형
성된 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

① 기호 1), 4): 부정형 평지로서 주거용(현: 펜션) 건부지로 이용 중임.
② 기호 2): 사다리형 평지로서 기호 1) 토지의 부속토지로 이용 중임.

인접 도로상태

① 기호 1), 4): 본 건 남동측으로 노폭 약 3 - 4미터 내외의 도로(복개 구거 포함) 소재함.
② 기호 2): 지적도상 맹지인바 인접한 기호 1) 토지를 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, <추가기재> 하천과인접한토지의경우 재난관리과하천담당(055-359-5522)별도확
인요.

② 기호 2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴
메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

③ 기호 3): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 하천과인접한토지의경우 재난관리과하천담당(055-359
-5522)별도확인요.

제시목록 외의 물건

본 건 기호 1), 4) 지상에 제시 외 건물 및 물건, 구조물 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 기호 4) 토지는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 보전관리지역)에 걸쳐서 소재하
는 토지인바 본 평가에서는 주된 용도지역인 계획관리지역을 기준으로 평가하되 용도지역
의 차이를 개별요인비교 시 고려하여 평가함.

2) 본 건은 인접한 구거(2280구, 국유지) 일부를 점유하여 진출입로 및 건부지(제시 외 건물
, 컨테이너박스 등 소재) 등으로 이용 중인바, 이 중 진출입로의 일부로 이용 중인 구거
부분에 대한 점용 허가는 득한 것으로 조사되나 건부지 등으로 이용 중인 부분은 무단 점
유인 것으로 조사되며 추후 변상금 부과 처분, 원상 회복 명령 처분이 있을 수 있는 것으
로 조사되니 응찰 시 반드시 담당 부서(밀양시 지역개발과)에 재확인 바람.

3) 본 건 기호 1), 4) 토지 및 인접지(2280구) 지상에 걸쳐 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에
도시한 바와 같이 제시 외 건물 및 물건, 구조물(수영장 및 데크) 등이 소재하여 개략적
실측사정 후 관찰감가법을 병용한 원가법 및 거래사례비교법으로 평가하였으니 경매 진행
시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄 경매 여부를 결정하시기 바라며, 제시 외 건물
등으로 인해 영향받는 경우 그 토지의 가액은 ‘토지·건물 감정평가명세표’의 비고란에
별도로 부기하니 참고 바람.

4) 본 건 지상의 수영장 이외의 구축물(관정, 오수처리시설 등) 등과 조경수, 조경석 등은
토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함.

5) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 건물의 위치 및 지적 경계 등의 정확
한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3), 5) - 7): 철근콘크리트구조(1층) 및 경량철골구조(2층) 아스팔트슁글지붕 2층 건물
(사용승인: 기호 3) 2015.06.22., 기호 5) - 7) 2014.07.24.)로서,

외벽: 목재 사이딩 및 몰탈 위 페인팅 마감.
내벽: 벽지 및 타일 마감 외.
창호: 섀시 창호임.

이용상태

기호 3), 5) - 7) 공히 단독주택(현: 펜션 및 펜션 부속 시설 등)으로 이용 중이며,

① 기호 3): 1층 - 방2, 샤워실, 화장실, 개수대, 창고 겸 보일러실 등,
2층 - 방, 거실, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실 등임.

② 기호 5): 1층 - 펜션 2개 호(각각 방, 주방, 욕실 등),
2층 - 펜션 2개 호(각각 방, 주방, 욕실 등)임.

③ 기호 6): 1층 - 펜션 1개 호(방, 주방, 욕실 등),
2층 - 펜션 1개 호(방, 주방, 욕실 등)임.

④ 기호 7): 1층 - 펜션 1개 호(방, 주방, 욕실 등),
2층 - 펜션 1개 호(방, 주방, 욕실 등)임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비(LPG) 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.
② 기 타: 본 건 건물에 설치된 데크, 차양, 계단 및 난간 등은 건물가액에 포함하여 평
가함.

물건 비고

일괄매각. 대지(고례리 915)는 매각 대상이 아니며, 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명. 제시외 건물 등(5-1~5-8) 모두 매각 제외. 건물에 설치된 데크, 차양, 계단 및 난간 등은 건물가액에 포함하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2021타경1785 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행

1.1. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 고례리 915

* 용도: 단독주택 (현황: 펜션 및 부속 시설)

* 토지면적: 783㎡ (약 236.9평) - 본 매각 대상에 포함되지 않음.

* 건축물 현황:

* 총 연면적: 323.78㎡ (약 97.9평)

* 구성: 가동 (173.12㎡), 나동 (75.33㎡), 다동 (75.33㎡) - 각 2층 건물

* 주요 구조: 철근콘크리트구조 및 경량철골구조, 아스팔트슁글지붕

* 사용승인일: 2014년 7월 24일 (나동, 다동), 2015년 6월 22일 (가동)

* 매각 대상: 건물만 매각 (토지, 제시외 건물 등 포함 일부는 매각 제외)

1.2. 감정가

* 총 감정가: 316,278,040원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 경상남도 밀양시 단장면 고례리에 소재하며, "평리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 숙박시설(펜션, 캠핑장), 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성된 지방도변 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

* 물건 남동측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 도로(복개 구거 포함)가 접해 있습니다.

* 인접 토지(지적도상 맹지)는 기호 1 토지를 경유하여 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지(고례리 915번지, 총 783㎡)는 본 건물의 부지로 이용 중이나, 본 매각 대상에는 포함되지 않습니다.

* 주요 이용 현황은 건물 부지 (현 펜션 용도)입니다.

* 일부 인접 구거(국유지)를 점유하여 진출입로 및 건부지로 이용 중일 가능성이 있으며, 무단 점유 시 변상금 부과 및 원상회복 명령 등의 행정 처분 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 6월 1일 농협은행 근저당 (채권최고액 522,000,000원)

* 총 등기부채권액: 984,761,445원 (다수의 근저당 및 가압류가 등기되어 있으나, 임의경매 진행으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차인의 보증금 총액은 0원으로 조사되었습니다.

* 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되어 실제 점유자가 존재할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 건물 소유 및 토지 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 최고가 매수인은 법정지상권 성립 여부 및 그 인수 부담을 면밀히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본 물건은 밀양시 단장면의 자연 친화적인 지역에 위치합니다.

* 주변에는 농경지, 임야, 계곡 등이 분포하며, "평리마을회관" 인근에 소규모 근린생활시설 및 기타 숙박시설(펜션, 캠핑장)이 혼재합니다.

* 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 외부 검색을 통한 확인은 불가합니다.

4.2. 현재 용도 및 활용 가능성

* 현재 단독주택으로 등기되어 있으나, 실제로는 펜션 및 부속 시설로 활용되고 있습니다.

* 건물은 다수의 객실을 갖추고 있어 숙박업 운영에 적합한 구조를 지니고 있습니다.

* 주변의 유사 시설과 함께 지역 관광 및 휴양 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 농촌 지역 특성상 대형 편의시설보다는 지역 기반의 소규모 상점 및 마을 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 밀양 시내 접근 시 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

* 농촌 지역 특유의 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주말 주택, 전원생활 또는 휴양을 목적으로 하는 수요층에게 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불분명

* 건물은 존재하나 토지가 매각 대상에서 제외됨에 따라, 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불확실합니다. 이는 건물 소유권 및 토지 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 최고가 매수인은 법정지상권 성립 여부 및 그 조건을 면밀히 조사하고 인수 부담을 파악해야 합니다.

6.2. 무단 점유 및 변상금 발생 가능성

* 토지 일부(인접 구거)를 무단으로 점유하여 사용 중일 가능성이 있습니다. 이 경우, 향후 변상금 부과 및 원상회복 명령 등의 행정 처분이 내려질 수 있으며, 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 지적 경계 불명확

* 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 정확한 확인을 위해서는 별도의 지적 측량이 필요합니다. 이는 추후 토지 이용 및 재산권 행사 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물/구조물 제외

* 제시외 건물 등(5-1~5-8)은 매각 대상에서 제외됩니다. 건물에 부착된 데크, 차양, 계단 및 난간 등은 건물가액에 포함하여 평가되었으나, 제시외 건물과의 구분 및 소유권 귀속 여부를 명확히 파악해야 합니다.

6.5. 토지 미매각

* 본 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지는 포함되지 않습니다. 이는 건물 소유권만 취득하게 되는 상황으로, 토지 이용에 대한 별도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면의 농촌 지역에 위치한 펜션 건물로서, 현재 숙박업으로 활용되고 있는 것으로 파악됩니다. 총 3개 동의 건물로 구성되어 있으며, 전체 면적은 323.78㎡입니다. 주요 리스크로는 토지가 매각 대상에서 제외됨에 따른 법정지상권 성립 여부 불확실성, 인접 토지 점유에 따른 행정 처분 가능성, 지적 경계 불명확성 등이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 본 물건은 법률적, 행정적 문제 해결 능력이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 현재 가치와 향후 활용 가능성을 종합적으로 검토하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 건물만 매각되는 물건으로, 향후 토지주와의 협상 또는 법정지상권 확보를 통해 건물 가치를 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 전원생활 또는 휴양 목적의 숙박업 운영을 위한 기반 시설(펜션)을 갖추고 있습니다.

* 밀양시 단장면의 자연 친화적인 입지 조건을 활용할 수 있습니다.

* 주변 유사 시설과의 경쟁 및 협력을 통한 지역 관광 산업 기여 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 316,278,040원

* 본 건은 건물만 매각 대상이며, 토지 미포함, 법정지상권 성립 여부 불분명, 무단 점유 가능성 등의 리스크 요인을 복합적으로 고려해야 합니다.

* 특히, 법정지상권 성립 여부와 토지 이용권 확보에 따른 추가 비용 및 권리 관계가 불확실하므로, 이러한 불확실성 비용을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 현재 감정가 3.16억원에서 법정지상권 관련 불확실성 비용, 토지 이용권 확보 비용, 그리고 현재 펜션으로서의 수익성 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 리스크를 충분히 감안하고, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 둔다면, 감정가의 70~80% 수준인 2.2억원 ~ 2.5억원 범위 내에서의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유사 물건 시세 조사 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.