나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경1785 [1] 경상남도 밀양시 단장면 고례리 912 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2021.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리에 소재하는 "평리마을회관"의 남서측 인근에 위치하
며 주위는 단독주택, 숙박시설(펜션, 캠핑장 등), 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형
성된 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

① 기호 1), 4): 부정형 평지로서 주거용(현: 펜션) 건부지로 이용 중임.
② 기호 2): 사다리형 평지로서 기호 1) 토지의 부속토지로 이용 중임.

인접 도로상태

① 기호 1), 4): 본 건 남동측으로 노폭 약 3 - 4미터 내외의 도로(복개 구거 포함) 소재함.
② 기호 2): 지적도상 맹지인바 인접한 기호 1) 토지를 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, <추가기재> 하천과인접한토지의경우 재난관리과하천담당(055-359-5522)별도확
인요.

② 기호 2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴
메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

③ 기호 3): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 하천과인접한토지의경우 재난관리과하천담당(055-359
-5522)별도확인요.

제시목록 외의 물건

본 건 기호 1), 4) 지상에 제시 외 건물 및 물건, 구조물 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 기호 4) 토지는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 보전관리지역)에 걸쳐서 소재하
는 토지인바 본 평가에서는 주된 용도지역인 계획관리지역을 기준으로 평가하되 용도지역
의 차이를 개별요인비교 시 고려하여 평가함.

2) 본 건은 인접한 구거(2280구, 국유지) 일부를 점유하여 진출입로 및 건부지(제시 외 건물
, 컨테이너박스 등 소재) 등으로 이용 중인바, 이 중 진출입로의 일부로 이용 중인 구거
부분에 대한 점용 허가는 득한 것으로 조사되나 건부지 등으로 이용 중인 부분은 무단 점
유인 것으로 조사되며 추후 변상금 부과 처분, 원상 회복 명령 처분이 있을 수 있는 것으
로 조사되니 응찰 시 반드시 담당 부서(밀양시 지역개발과)에 재확인 바람.

3) 본 건 기호 1), 4) 토지 및 인접지(2280구) 지상에 걸쳐 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에
도시한 바와 같이 제시 외 건물 및 물건, 구조물(수영장 및 데크) 등이 소재하여 개략적
실측사정 후 관찰감가법을 병용한 원가법 및 거래사례비교법으로 평가하였으니 경매 진행
시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄 경매 여부를 결정하시기 바라며, 제시 외 건물
등으로 인해 영향받는 경우 그 토지의 가액은 ‘토지·건물 감정평가명세표’의 비고란에
별도로 부기하니 참고 바람.

4) 본 건 지상의 수영장 이외의 구축물(관정, 오수처리시설 등) 등과 조경수, 조경석 등은
토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함.

5) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 건물의 위치 및 지적 경계 등의 정확
한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3), 5) - 7): 철근콘크리트구조(1층) 및 경량철골구조(2층) 아스팔트슁글지붕 2층 건물
(사용승인: 기호 3) 2015.06.22., 기호 5) - 7) 2014.07.24.)로서,

외벽: 목재 사이딩 및 몰탈 위 페인팅 마감.
내벽: 벽지 및 타일 마감 외.
창호: 섀시 창호임.

이용상태

기호 3), 5) - 7) 공히 단독주택(현: 펜션 및 펜션 부속 시설 등)으로 이용 중이며,

① 기호 3): 1층 - 방2, 샤워실, 화장실, 개수대, 창고 겸 보일러실 등,
2층 - 방, 거실, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실 등임.

② 기호 5): 1층 - 펜션 2개 호(각각 방, 주방, 욕실 등),
2층 - 펜션 2개 호(각각 방, 주방, 욕실 등)임.

③ 기호 6): 1층 - 펜션 1개 호(방, 주방, 욕실 등),
2층 - 펜션 1개 호(방, 주방, 욕실 등)임.

④ 기호 7): 1층 - 펜션 1개 호(방, 주방, 욕실 등),
2층 - 펜션 1개 호(방, 주방, 욕실 등)임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비(LPG) 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.
② 기 타: 본 건 건물에 설치된 데크, 차양, 계단 및 난간 등은 건물가액에 포함하여 평
가함.

물건 비고

일괄매각. 인접지와의 경계 불분명한 바, 정확한 위치 및 경계 확인은 측량 요함. 인접한 구거(2280구, 국유지) 일부를 점유하여 진출입로 및 건부지(제시외 건물 등)로 이용중인 바, 진출입로의 일부로 이용중인 구거 부분에 대한 점용 허가는 득한 것으로 조사되나 건부지로 이용중인 부분은 무단 점유인 것으로 조사되며 추후 변상금 부과, 원상회복명령 처분이 있을 수 있으므로 응찰시 담당 기관(밀양시 지역개발과)에 확인 요함(감정평가서 참조). [목록 2] 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 지적도상 맹지이나 인접한 목록 1 토지를 경유하여 접근 가능함. [목록 3] 건물에 설치된 데크, 차양, 계단 및 난간 등은 건물 가액에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 개요

사건번호: 밀양지원 2021타경1785 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 고례리 912

용도: 단독주택 (현재 펜션 및 펜션 부속 시설 등으로 이용 중)

건축물 구조: 철근콘크리트구조(1층) 및 경량철골구조(2층) 아스팔트슁글지붕 2층 건물 (사용승인: 2015.06.22. / 2014.07.24.)

건물 면적: 134.54㎡ (약 40.71평)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 415,788,960원

토지 면적: 1031.00㎡ (약 311.88평)

건물 면적: 134.54㎡ (약 40.71평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리에 소재하며, '평리마을회관'의 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택, 숙박시설(펜션, 캠핑장 등), 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지방도변 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본 건 남동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로(복개 구거 포함)가 소재합니다. 지적도상 맹지이나, 인접한 목록 1 토지를 경유하여 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 6월 1일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을9)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 을9 근저당권보다 늦은 날짜에 등기된 권리(을10, 갑5, 을9-1, 갑6, 갑7, 갑8)는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다. 일반적으로 경매 진행 시 대부분의 권리는 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

주의: 임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 0원이라도, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용에 따라 명도에 어려움이 발생하거나 예상치 못한 보증금 반환 채무가 발생할 수 있으므로, 응찰 전 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

주변 지역은 전원주택, 펜션, 캠핑장 등 숙박시설과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 농촌지대입니다. 지방도변에 위치하여 접근성이 있으며, 관광객 대상의 상업 시설이 일부 분포하는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 인근에 분포하며, 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

평리마을회관 인근이며, 자연 경관이 좋은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 건 토지는 농지법상의 농취증 발급이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 무단 점유 및 변상금: 인접한 국유지(구거) 일부를 진출입로 및 건부지로 점유하고 있습니다. 진출입로로 사용되는 부분은 점용 허가를 득했으나, 건부지로 이용되는 부분은 무단 점유로 추정되며, 이에 대한 추후 변상금 부과 또는 원상회복 명령 처분이 있을 수 있습니다. (정확한 내용은 밀양시 지역개발과 확인 필수)

* 경계 불분명: 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다.

* 제시외 건물/시설: 건물 외 데크, 차양, 계단, 난간, 수영장, 컨테이너박스 등이 소재하며, 건물 가액에 포함된 경우와 별도로 평가된 경우, 일괄 경매 결정 시 소유권 귀속 여부 및 명도 문제를 고려해야 합니다.

6.2. 주변 혐오시설

주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설(폐기물 처리시설, 공동묘지 등)에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 밀양시 생활폐기물 소각시설이 존재하나, 본 건과의 직접적인 인접성이나 영향에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리에 위치한 단독주택(펜션)으로, 토지 면적이 넓고 자연환경이 좋은 입지입니다. 펜션 등 숙박시설 운영 또는 전원생활 공간으로 활용 가치가 있습니다. 그러나 국유지 무단 점유 및 변상금 부과 가능성, 경계 불분명, 맹지 여부, 농취증 필요 등 명확한 법적·행정적 리스크가 존재하며, 이러한 부분은 응찰 전 반드시 면밀히 확인하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 전원적인 환경을 바탕으로 펜션, 주말주택, 전원생활 단지 등으로 활용 가능성이 높습니다.

* 상대적으로 낮은 평당가로 매입하여 토지 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주변 관광지(표충사, 밀양댐 등)와의 연계성을 고려할 때 관광객 대상 사업으로 확장 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 415,788,960원

시세 분석:

주변 부동산 시세 조사 결과, 단장면 일대의 토지 거래는 평당 약 20만원에서 94만원까지 다양하게 나타났습니다 (거래 시점 및 지목, 용도 지역에 따라 상이). 특히, 2022년 6월 유튜브 영상에 따르면 평당 35만원 (약 491평) 또는 평당 97만원 (922평 펜션) 수준의 매물이 있었으며, 2023년 2월에는 312평 토지가 1억 2천만원 (평당 약 38만원)에 거래된 사례도 있습니다. 본 건의 토지 면적(311.88평)과 감정가는 평당 약 133만원 수준입니다.

다만, 본 건은 여러 법적·행정적 리스크(무단 점유, 변상금, 경계 불분명, 맹지 등)를 안고 있으며, 실제 활용 및 명도에 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 이러한 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 320,000,000원 ~ 370,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현 시세 및 제공된 정보, 그리고 본 건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰자의 판단 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

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