나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13034 [10] 경상남도 창녕군 유어면 선소리 746-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2024.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 ‘유장마을회관’ 북서측 인근 및 남서측
인근 및 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 동식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (8) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 양어시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (14) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설 건부지로
이용 중이며,
본건 기호 (15), (16) 토지는 일단의 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
동.식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (19) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (20) 토지는 세장형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
비닐하우스(창고) 소재로 이용 중이며,
본건 기호 (21)-(24) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (25), (27) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (29)-(32) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호 (1), (21)-(24), (29), (30) 토지는 지적도상 맹지이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (8), (14), (15), (16), (19), (20) 토지는 북서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (25) 토지는 서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (27) 토지는 동측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (30), (31) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 맹지이고, 다만,
남동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(2),(3),(4),(5),(8),(10),(11),
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (12),(14),(15),(16),(19)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (20)
농림지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (21),(22),(23),(24)
생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 (25),(27)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업보호구역<농지법>

기호 (29),(30)
농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (31)
농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(소 말 사슴 양
사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>

기호 (32)
계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역
(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>,
도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 (2)-(5), (14)-(16) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와
같이 제시외 구축물[ㄱ-ㄹ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되,
현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니,
경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이
평가하되 제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도
표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적
측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (8), (12) 및 인접필지(299구), (16), (27) 및 인접필지(299구) 토지 지상에
제시외 구축물(관정)이 소재하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매
진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되
제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호(8), (25), (27) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 동.식물관련시설의
건부지로 이용 중인바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (14) 토지 지상에 건축물대장상 타인 소유로 등재되어 있는 제시외 건물이
소재하는 바 감정평가외 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로
인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외
건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매
진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (9), (13), (26), (28) 건물 지붕에 타인 소유로 탐문조사되는 태양광발전설비
가 소재하며, 태양광발전설비 및 부속 설비 등은 해체 및 이동이 용이하여 토지에 미치는
영향은 없는 것으로 판단되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (20) 토지 및 인접필지(139-4답, 139-1답) 지상에 비닐하우스(창고)가
소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 평가외 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 다만,
비닐하우스(창고)의 위치 및 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와
일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 감안하여 평가하였으니,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 중 일부 필지 지상 및 본건 건물 및 제시외 구축물 중 일부의 내부에 폐기물,
폐자재, 토사 등이 소재하는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (2)-(5) 토지, (10)-(12) 토지, (15) 및 (16) 토지는 각각 일단의 건부지로
이용 중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로
평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (21) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 이를
감안하여 평가하였으며, 본건 기호 (22), (23) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고
있는 것으로 추정되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이
미미하다고 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 현황 ‘구거’로 이용 중인 부분의
위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (31), (32) 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였는 바,
경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (29)-(32) 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 주된 용도지역을
기준으로 평가하되 일부 다른 용도지역으로 인한 영향은 미미하다고 판단되어 이에
구애됨 없이 평가하였으며, 본건 기호 (32) 토지는 일부 도시계획시설(도로) 및 도로구역에
저촉되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지 가격에 미치는 영향이 미미하다고
판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2), (10), (14), (15) 토지는 가설건축물축조신고 등을 득한 것으로 탐문
조사되는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바라며, 입찰시 본건 기호 (2), (10), (14), (15)
토지와 관련된 가설건축물축조신고 등의 존부 및 세부내용 등 제반 행정사항을 관계기관에
반드시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (6),(7) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (9) 건물은 강파이프구조 판넬지붕 단층 건물로서
벽 체 : 판넬 등 마감.

본건 기호 (13) 건물은 경량철골구조 칼랑강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (17),(18) 건물은 일반철골구조 일반철골조지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (26) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

본건 기호 (28) 건물은 일반철골구조,강파이프구조 칼라강판,판넬지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(245×175mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

이용상태

본건 기호 (6), (7) 건물은 동식물관련시설 미꾸리양어장으로 이용 중이며,
본건 기호 (9) 건물은 동.식물관련시설 작물재배사(버섯)으로 이용 중이며,
본건 기호 (13) 건물은 양어시설로 이용 중이며,
본건 기호 (17),(18) 건물은 동.식물관련시설로 이용 중이며,
본건 기호 (26) 건물은 동.식물관련시설 우사로 이용 중이며,
본건 기호 (28) 건물은 동.식물관련시설 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고로
이용 중임.

설비내역

본건 기호 (9) 건물은 냉방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 기호 (6), (7), (13), (17), (18) 건물은 창녕군에서 보조금을 지원받아 건축한
건물로서 사후관리 기간 내에 있으며 행정조치가 취해질 수도 있는 것으로 탐문 조사되는
바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수).(목록 29,30) 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13034 (10)

소재지: 경상남도 창녕군 유어면 선소리 746-3

용도: 전 (농지)

감정가: 93,728,000원

토지면적: 2339.00㎡ (약 707.57평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창녕농업협동조합 (추정)

토지 등기부상 채권 총액: 131,427,987원 (근저당 80,000,000원, 가압류 51,427,987원)

말소기준권리: 2021년 6월 10일자 창녕농업협동조합의 근저당권 (80,000,000원)

주의사항:

* 일괄매각 (토지 및 제시외 물건 포함 매각)

* 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수)

* 지적도상 맹지 (목록 29, 30번지)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 '유장마을회관' 북서측 및 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 주택, 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태:

* 본건 토지 중 일부 필지(기호 1, 21-24, 29, 30)는 지적도상 맹지입니다.

* 일부 필지는 지적도상 맹지이나 구거를 건너 포장도로와 접하고 있습니다.

* 다른 일부 필지는 북서측, 서측, 동측으로 포장도로가 소재합니다.

* 본건 기호 (30), (31) 토지는 지적도상 도로와 접하나 현황 맹지이며, 남동측으로 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등이 혼재되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 가축 사육 및 농업 활동에 제한이 있을 수 있습니다.

* 일부 필지는 도로구역 및 접도구역에 저촉됩니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 창녕농업협동조합의 근저당권이 소멸됨에 따라 낙찰자는 소유권 이전 등기 시 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

* 채권 총액은 등기부상 131,427,987원이나, 경매 신청 채권액은 893,633,670원으로 높게 책정되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 농경지, 주택, 임야 등이 주를 이루는 농촌 지역으로, 상업 시설이나 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 경상남도 창녕군 유어면 지역은 우포늪과 같은 자연 생태 관광 자원이 있으며, 지역 내 초등학교(유어초병설유치원) 등 기초 교육 시설이 존재합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에 생활폐기물 소각장(창녕군 장마면)이 운영 중에 있습니다. 이 외에 추가적인 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 소유권 이전이 가능합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농업인 또는 농업에 종사하고자 하는 자, 주말·체험영농을 하고자 하는 개인 등에게 발급되며, 신청 시 농업경영계획서 제출 등이 필요합니다.

* 맹지 및 접근성: 다수의 토지가 지적도상 맹지이거나, 일부는 구거를 건너야 하는 등 접근성에 제약이 있습니다. 이는 토지 활용에 큰 불편을 초래할 수 있습니다.

* 제시외 물건 및 건물: 토지 지상에 다양한 제시외 구축물(ㄱ-ㄹ, 관정, 비닐하우스 등) 및 타인 소유 건축물, 자연생 수목 등이 소재하며, 일부 건물은 창녕군 보조금 지원 사업으로 건축되어 사후관리 기간 내에 있을 수 있어 행정 조치가 발생할 가능성도 있습니다. 이는 경매 진행 시 소유권 및 일괄 매각 여부를 신중히 판단해야 할 요소입니다.

* 경계 불분명: 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요하며, 측량 결과 이용 현황 등이 다를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 있어 건축이나 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 유어면 소재 농지로, 농촌 지역의 입지적 특성을 지니고 있습니다. 감정가는 93,728,000원이며, 토지 면적은 2339.00㎡입니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리는 없으나, 농지취득자격증명 발급 필수, 다수의 맹지, 제시외 물건 존재 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 농지 취득 자격이 없는 경우 입찰 참여 자체가 어렵거나 보증금 몰수 위험이 있습니다. 주변에 생활폐기물 소각시설이 운영되고 있어 환경적 요인을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 경영 또는 농촌 관련 시설 투자에 관심 있는 경우, 자격 요건 충족 시 농업진흥구역 등으로 지정된 토지를 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 가격 상승 잠재력은 지역 개발 계획이나 농업 시장 동향에 따라 달라질 수 있습니다.

* 향후 도로 편입 또는 인접 토지와의 통합 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 낙찰가는 감정가, 시장 상황, 경쟁률, 그리고 앞서 언급된 여러 위험 요소(농지 취득 자격, 맹지, 제시외 물건 등)에 대한 면밀한 분석을 통해 결정될 것입니다. 따라서 전문 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 보다 정확한 시세 조사 및 위험 분석 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.