나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13034 [7] 경상남도 창녕군 유어면 선소리 138-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2024.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 ‘유장마을회관’ 북서측 인근 및 남서측
인근 및 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 동식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (8) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 양어시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (14) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설 건부지로
이용 중이며,
본건 기호 (15), (16) 토지는 일단의 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
동.식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (19) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (20) 토지는 세장형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
비닐하우스(창고) 소재로 이용 중이며,
본건 기호 (21)-(24) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (25), (27) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (29)-(32) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호 (1), (21)-(24), (29), (30) 토지는 지적도상 맹지이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (8), (14), (15), (16), (19), (20) 토지는 북서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (25) 토지는 서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (27) 토지는 동측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (30), (31) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 맹지이고, 다만,
남동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(2),(3),(4),(5),(8),(10),(11),
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (12),(14),(15),(16),(19)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (20)
농림지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (21),(22),(23),(24)
생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 (25),(27)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업보호구역<농지법>

기호 (29),(30)
농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (31)
농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(소 말 사슴 양
사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>

기호 (32)
계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역
(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>,
도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 (2)-(5), (14)-(16) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와
같이 제시외 구축물[ㄱ-ㄹ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되,
현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니,
경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이
평가하되 제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도
표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적
측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (8), (12) 및 인접필지(299구), (16), (27) 및 인접필지(299구) 토지 지상에
제시외 구축물(관정)이 소재하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매
진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되
제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호(8), (25), (27) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 동.식물관련시설의
건부지로 이용 중인바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (14) 토지 지상에 건축물대장상 타인 소유로 등재되어 있는 제시외 건물이
소재하는 바 감정평가외 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로
인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외
건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매
진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (9), (13), (26), (28) 건물 지붕에 타인 소유로 탐문조사되는 태양광발전설비
가 소재하며, 태양광발전설비 및 부속 설비 등은 해체 및 이동이 용이하여 토지에 미치는
영향은 없는 것으로 판단되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (20) 토지 및 인접필지(139-4답, 139-1답) 지상에 비닐하우스(창고)가
소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 평가외 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 다만,
비닐하우스(창고)의 위치 및 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와
일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 감안하여 평가하였으니,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 중 일부 필지 지상 및 본건 건물 및 제시외 구축물 중 일부의 내부에 폐기물,
폐자재, 토사 등이 소재하는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (2)-(5) 토지, (10)-(12) 토지, (15) 및 (16) 토지는 각각 일단의 건부지로
이용 중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로
평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (21) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 이를
감안하여 평가하였으며, 본건 기호 (22), (23) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고
있는 것으로 추정되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이
미미하다고 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 현황 ‘구거’로 이용 중인 부분의
위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (31), (32) 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였는 바,
경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (29)-(32) 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 주된 용도지역을
기준으로 평가하되 일부 다른 용도지역으로 인한 영향은 미미하다고 판단되어 이에
구애됨 없이 평가하였으며, 본건 기호 (32) 토지는 일부 도시계획시설(도로) 및 도로구역에
저촉되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지 가격에 미치는 영향이 미미하다고
판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2), (10), (14), (15) 토지는 가설건축물축조신고 등을 득한 것으로 탐문
조사되는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바라며, 입찰시 본건 기호 (2), (10), (14), (15)
토지와 관련된 가설건축물축조신고 등의 존부 및 세부내용 등 제반 행정사항을 관계기관에
반드시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (6),(7) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (9) 건물은 강파이프구조 판넬지붕 단층 건물로서
벽 체 : 판넬 등 마감.

본건 기호 (13) 건물은 경량철골구조 칼랑강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (17),(18) 건물은 일반철골구조 일반철골조지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (26) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

본건 기호 (28) 건물은 일반철골구조,강파이프구조 칼라강판,판넬지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(245×175mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

이용상태

본건 기호 (6), (7) 건물은 동식물관련시설 미꾸리양어장으로 이용 중이며,
본건 기호 (9) 건물은 동.식물관련시설 작물재배사(버섯)으로 이용 중이며,
본건 기호 (13) 건물은 양어시설로 이용 중이며,
본건 기호 (17),(18) 건물은 동.식물관련시설로 이용 중이며,
본건 기호 (26) 건물은 동.식물관련시설 우사로 이용 중이며,
본건 기호 (28) 건물은 동.식물관련시설 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고로
이용 중임.

설비내역

본건 기호 (9) 건물은 냉방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 기호 (6), (7), (13), (17), (18) 건물은 창녕군에서 보조금을 지원받아 건축한
건물로서 사후관리 기간 내에 있으며 행정조치가 취해질 수도 있는 것으로 탐문 조사되는
바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수).비닐하우스(창고) 소재하나 평가제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13034 (7)

소재지: 경상남도 창녕군 유어면 선소리 138-5

용도: 답 (주: 현황 동식물관련시설 건부지 등 이용 중)

감정가: 27,626,000원

토지면적: 727.00㎡ (약 220평)

건물면적: 0.00㎡ (주: 매각 대상은 토지이며, 건물은 평가외 또는 제시외로 판단됨)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창녕농업협동조합 (추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 보증금 몰수), 비닐하우스(창고) 평가제외

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 창녕군 유어면 선소리, ‘유장마을회관’ 북서측 및 남서측 인근

주위환경: 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됨

교통: 제반 교통사정은 보통으로, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있음

도로: 일부 토지는 지적도상 맹지이나, 일부 구거를 건너 포장도로에 접하거나, 북서측, 서측, 동측으로 포장도로가 소재함. 일부 현황 맹지이나 포장도로가 소재하는 것으로 파악됨

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 7월 3일 접수된 창녕농업협동조합 근저당 (을1)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정임

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고)

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

해당 물건지는 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하여 상업적 상권의 형성은 미미함.

주요 이용 현황은 동식물관련시설, 양어시설, 창고 등으로, 지역 특성상 농업 및 관련 시설 운영을 위한 입지로서의 성격이 강함.

1.4. 생활정보

주변의 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 농촌 지역의 특성상 도시 지역 대비 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있음.

지역은 농경지와 주택, 임야 등이 어우러져 있어 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 입찰 전 반드시 해당 관청에서 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 함. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있음.

토지 이용 현황의 차이: 공부상 지목은 '답'이나, 다수의 필지가 동식물관련시설 건부지, 양어시설 건부지, 비닐하우스(창고) 등으로 이용 중임. 실제 이용 현황과 공부상의 지목 간 차이가 존재함.

맹지 및 도로 접근성: 일부 토지는 지적도상 맹지이거나 현황 맹지일 수 있어, 실제 토지 이용 및 개발 시 도로 확보에 대한 문제가 발생할 가능성이 있음.

토지 경계의 불분명함: 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 이용 상황이나 점유 현황이 상이할 수 있음.

제시외 물건 및 건물 존재: 제시외 구축물, 관정, 타인 소유 건물(평가외) 등이 소재하며, 이로 인해 토지 가액에 영향을 미칠 수 있으므로 경매 진행 시 소유권 및 일괄 경매 여부를 신중히 판단해야 함.

복합적인 용도지역 및 제한 사항: 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 또는 일부 제한), 농업진흥구역, 농업보호구역, 접도구역 등 여러 법적 제한이 존재함. 일부 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있어 활용에 제약이 따를 수 있음.

자연 환경 및 기타 사항: 일부 토지는 경사지이며, 토지 및 구축물 내부에 폐기물, 폐자재, 토사 등이 소재할 수 있음. 비닐하우스(창고)는 평가에서 제외되었으나 실제 현황 확인 필요.

보조금 지원 건축물: 일부 건물은 창녕군에서 보조금을 지원받아 건축되었으며, 사후관리 기간 내에 있어 행정 조치가 취해질 수 있는 가능성이 존재함.

혐오 시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 인접한 혐오 시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등 농업 관련 시설과의 근접성은 고려될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 유어면의 농업진흥구역 내 답으로, 다수의 필지가 동식물관련시설, 양어시설, 창고 등으로 이용되는 토지 경매 물건임.

전반적인 토지 상태는 다양하며, 맹지 가능성, 경계 불분명, 공부와의 차이, 제시외 물건 존재 등 권리 및 물건 분석 시 고려해야 할 사항이 다수 있음.

가장 중요한 점은 농지취득자격증명 필수 요건이므로, 입찰 전 반드시 자격 요건을 확인해야 하며, 토지 이용 계획 및 다양한 법적 제한 사항을 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

농업용 또는 동식물 관련 시설 운영을 위한 토지 확보 목적으로 적합할 수 있음.

장기적으로 해당 지역의 용도지역 변경 또는 개발 가능성을 고려할 경우, 토지의 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

감정가 대비 저가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 27,626,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 농지취득자격증명 필수, 맹지 가능성, 공부와의 차이, 복합적인 토지 이용 현황 및 각종 규제 사항 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재함. 따라서 입찰가 산정 시에는 이러한 점들을 종합적으로 반영하여 보수적인 접근이 필요함.

정확한 예상 입찰가 산정은 권리 분석, 현장 답사, 물건의 실질적인 이용 가능성, 시장 상황, 낙찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 관련 전문가와의 상담을 통해 심층적인 분석을 진행하는 것이 바람직함.

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