나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13034 [8] 경상남도 창녕군 유어면 선소리 604 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2024.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 ‘유장마을회관’ 북서측 인근 및 남서측
인근 및 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 동식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (8) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 양어시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (14) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설 건부지로
이용 중이며,
본건 기호 (15), (16) 토지는 일단의 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
동.식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (19) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (20) 토지는 세장형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
비닐하우스(창고) 소재로 이용 중이며,
본건 기호 (21)-(24) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (25), (27) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (29)-(32) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호 (1), (21)-(24), (29), (30) 토지는 지적도상 맹지이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (8), (14), (15), (16), (19), (20) 토지는 북서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (25) 토지는 서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (27) 토지는 동측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (30), (31) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 맹지이고, 다만,
남동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(2),(3),(4),(5),(8),(10),(11),
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (12),(14),(15),(16),(19)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (20)
농림지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (21),(22),(23),(24)
생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 (25),(27)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업보호구역<농지법>

기호 (29),(30)
농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (31)
농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(소 말 사슴 양
사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>

기호 (32)
계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역
(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>,
도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 (2)-(5), (14)-(16) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와
같이 제시외 구축물[ㄱ-ㄹ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되,
현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니,
경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이
평가하되 제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도
표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적
측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (8), (12) 및 인접필지(299구), (16), (27) 및 인접필지(299구) 토지 지상에
제시외 구축물(관정)이 소재하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매
진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되
제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호(8), (25), (27) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 동.식물관련시설의
건부지로 이용 중인바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (14) 토지 지상에 건축물대장상 타인 소유로 등재되어 있는 제시외 건물이
소재하는 바 감정평가외 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로
인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외
건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매
진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (9), (13), (26), (28) 건물 지붕에 타인 소유로 탐문조사되는 태양광발전설비
가 소재하며, 태양광발전설비 및 부속 설비 등은 해체 및 이동이 용이하여 토지에 미치는
영향은 없는 것으로 판단되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (20) 토지 및 인접필지(139-4답, 139-1답) 지상에 비닐하우스(창고)가
소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 평가외 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 다만,
비닐하우스(창고)의 위치 및 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와
일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 감안하여 평가하였으니,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 중 일부 필지 지상 및 본건 건물 및 제시외 구축물 중 일부의 내부에 폐기물,
폐자재, 토사 등이 소재하는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (2)-(5) 토지, (10)-(12) 토지, (15) 및 (16) 토지는 각각 일단의 건부지로
이용 중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로
평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (21) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 이를
감안하여 평가하였으며, 본건 기호 (22), (23) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고
있는 것으로 추정되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이
미미하다고 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 현황 ‘구거’로 이용 중인 부분의
위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (31), (32) 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였는 바,
경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (29)-(32) 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 주된 용도지역을
기준으로 평가하되 일부 다른 용도지역으로 인한 영향은 미미하다고 판단되어 이에
구애됨 없이 평가하였으며, 본건 기호 (32) 토지는 일부 도시계획시설(도로) 및 도로구역에
저촉되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지 가격에 미치는 영향이 미미하다고
판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2), (10), (14), (15) 토지는 가설건축물축조신고 등을 득한 것으로 탐문
조사되는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바라며, 입찰시 본건 기호 (2), (10), (14), (15)
토지와 관련된 가설건축물축조신고 등의 존부 및 세부내용 등 제반 행정사항을 관계기관에
반드시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (6),(7) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (9) 건물은 강파이프구조 판넬지붕 단층 건물로서
벽 체 : 판넬 등 마감.

본건 기호 (13) 건물은 경량철골구조 칼랑강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (17),(18) 건물은 일반철골구조 일반철골조지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (26) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

본건 기호 (28) 건물은 일반철골구조,강파이프구조 칼라강판,판넬지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(245×175mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

이용상태

본건 기호 (6), (7) 건물은 동식물관련시설 미꾸리양어장으로 이용 중이며,
본건 기호 (9) 건물은 동.식물관련시설 작물재배사(버섯)으로 이용 중이며,
본건 기호 (13) 건물은 양어시설로 이용 중이며,
본건 기호 (17),(18) 건물은 동.식물관련시설로 이용 중이며,
본건 기호 (26) 건물은 동.식물관련시설 우사로 이용 중이며,
본건 기호 (28) 건물은 동.식물관련시설 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고로
이용 중임.

설비내역

본건 기호 (9) 건물은 냉방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 기호 (6), (7), (13), (17), (18) 건물은 창녕군에서 보조금을 지원받아 건축한
건물로서 사후관리 기간 내에 있으며 행정조치가 취해질 수도 있는 것으로 탐문 조사되는
바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수).지적도상 맹지임.육안식별이 어려운 분묘 소재할 수도 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13034 (8)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 창녕군 유어면 선소리 604

용도: 전

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 63,378,000원

토지면적: 2565.00㎡ (약 776.5평)

토지감정요항표에 따르면, 본건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별 이용 현황이 상이함.

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지매각

건물은 매각 대상에서 제외될 수 있음 (감정평가서요약 요향표 참조).

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 ‘유장마을회관’ 북서측 및 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 도로 접근성

본건 토지 중 일부 필지(기호 (1), (21)-(24), (29), (30))는 지적도상 맹지임.

일부 필지는 남동측 구거를 건너 포장도로가 소재하거나, 북서측 또는 서측, 동측으로 포장도로가 소재하여 접근이 가능함.

기호 (30), (31) 토지는 남동측으로 도로와 접하나 현황 맹지이며, 남동측으로 포장도로가 소재함.

2.4. 토지 이용 현황 및 지목

본건 토지는 현재 휴경지 상태, 동식물관련시설 건부지, 양어시설 건부지, 비닐하우스(창고) 등으로 이용 중임.

공부상 지목이 '답'(논)이나 현황 '동.식물관련시설의 건부지'로 이용 중인 필지(기호 (8), (25), (27))가 있음.

다수의 필지가 일단지로 평가되었으며, 일부 필지는 현황 '구거'(도랑)로 이용 중인 것으로 추정됨.

2.5. 용도 지역 및 제한

토지는 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 농업보호구역, 접도구역, 도로구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 적용됨.

특히, 가축사육제한구역은 모든 축종 제한 또는 일부 축종(소, 말, 사슴, 양)만 사육 가능한 구역으로 나뉘어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약상 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등의 권리 내역이 확인됨.

말소기준권리는 2015년 3월 6일 접수된 창녕농업협동조합의 근저당권임.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자 2015-03-06, 채권자: 창녕농업협동조합, 채권금액: 80,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리인 근저당, 가압류, 임의경매는 모두 말소될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상임.

보고서상 임차인에 대한 구체적인 정보(성명, 보증금, 차임 등)는 명시되지 않았으므로, 인수 여부 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 현황 분석

본건 소재지는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역임.

물건 자체는 동식물관련시설(미꾸리양어장, 작물재배사, 우사 등), 양어시설, 비닐하우스(창고) 등으로 이용되고 있거나 이용되었던 토지 및 건물로 구성되어 있어, 농림업 또는 축산업 관련 활동이 이루어지고 있는 지역으로 판단됨.

주변에 유사한 농축산업 관련 시설이 존재할 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 편의시설(학교, 병원, 상업시설 등)에 대한 상세한 파악이 어려움.

인근 '유장마을회관'이 소재하고 있으며, 기본적인 농촌 생활 환경을 갖추고 있을 것으로 추정됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있음.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

일부 필지가 지적도상 맹지이므로, 실제 토지 이용 시 도로 접근에 대한 추가적인 확인 및 계획이 필요함.

6.3. 분묘 및 분묘기지권

분묘기지권이 존재하며, 육안 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있어, 매수 시 분묘 관련 법적 문제가 발생할 수 있음.

6.4. 제시외 물건 및 권리 문제

토지 지상에 제시외 구축물(ㄱ-ㄹ, 관정 등) 및 타인 소유로 등재된 제시외 건물, 태양광 발전설비 등이 소재함.

이러한 제시외 물건의 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단해야 하며, 일부 건물은 건축물대장상 타인 소유로 되어 있어 소유권 분쟁의 소지가 있음.

6.5. 경계 불분명 및 측량 필요

토지 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 요구되며, 측량 결과에 따라 이용 상황이나 점유 현황 등이 상이할 수 있음.

6.6. 폐기물 및 토사 존재 가능성

일부 필지 지상 및 건물, 제시외 구축물 내부에 폐기물, 폐자재, 토사 등이 소재할 수 있어, 정비 및 처리 비용이 발생할 수 있음.

6.7. 보조금 지원 건물 관련 행정 조치 가능성

일부 건물(기호 (6), (7), (13), (17), (18))은 창녕군 보조금을 지원받아 건축되었고 사후관리 기간 내에 있어, 행정 조치가 취해질 수 있는 가능성이 있음.

6.8. 토지 이용의 복합성 및 제한

다수의 용도 지역(농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역)에 걸쳐 있으며, 중로1류(폭 20m-25m) 접도구역, 도로구역 등에 저촉되는 필지도 있어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

특히, 일부 필지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있어 주된 용도 지역을 기준으로 평가되었으나, 복합적인 영향 고려가 필요함.

6.9. 기타 특이사항

- 일부 필지는 현황 '구거'(도랑)로 이용 중인 것으로 추정됨.

- 태양광 발전 설비 및 비닐하우스(창고)는 해체 및 이동이 용이하여 평가에서 제외되었으나, 경매 진행 시 참고 필요.

- 일부 토지에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하여 토지 평가 시 감안되었음.

- 주변 검색 결과, 창녕군에는 생활폐기물 소각시설이 있으나, 본건 소재지와 직접적인 인접 관계나 혐오시설로 분류될 만한 시설이 명확히 확인되지 않음. 다만, 지역 내에 가축분뇨 관련 시설이나 농축산업 시설이 존재할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군에 위치한 대규모 농지로서, 다양한 농축산업 관련 시설 부지로 이용된 이력이 있음. 그러나 다수의 필지가 맹지이거나 경계가 불분명하며, 분묘, 제시외 물건, 폐기물 존재 가능성, 보조금 지원 건물 관련 행정 조치 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 농지취득자격증명 필수 요건 또한 중요한 고려 사항임. 이러한 복합적인 문제점들을 면밀히 검토하고 측량, 조사 등을 통해 정확한 가치를 평가한 후 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지를 상대적으로 낮은 감정가에 취득할 기회.

* 지역 내 농축산업 활성화 및 잠재적 개발 가능성을 고려한 투자.

* 현황 이용 상태(동식물관련시설, 양어장 등)를 활용하거나 용도 변경을 통한 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(63,378,000원)를 기준으로 하되, 제시된 모든 리스크 요인(맹지, 분묘, 제시외 물건, 법적 제한 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 임차인 현황이 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이므로, 해당 부분은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않음. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 측량, 주변 시세 조사 및 법률 검토가 필수적임.1.물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13034 (8)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 창녕군 유어면 선소리 604

용도: 전

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 63,378,000원

토지면적: 2565.00㎡ (약 776.5평)

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별 이용 현황이 상이함.

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지매각

건물은 매각 대상에서 제외될 수 있음 (감정평가서요약 요향표 참조).

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 ‘유장마을회관’ 북서측 및 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 도로 접근성

본건 토지 중 일부 필지(기호 (1), (21)-(24), (29), (30))는 지적도상 맹지임.

일부 필지는 남동측 구거를 건너 포장도로가 소재하거나, 북서측 또는 서측, 동측으로 포장도로가 소재하여 접근이 가능함.

기호 (30), (31) 토지는 남동측으로 도로와 접하나 현황 맹지이며, 남동측으로 포장도로가 소재함.

2.4. 토지 이용 현황 및 지목

본건 토지는 현재 휴경지 상태, 동식물관련시설 건부지, 양어시설 건부지, 비닐하우스(창고) 등으로 이용 중임.

공부상 지목이 '답'(논)이나 현황 '동.식물관련시설의 건부지'로 이용 중인 필지(기호 (8), (25), (27))가 있음.

다수의 필지가 일단지로 평가되었으며, 일부 필지는 현황 '구거'(도랑)로 이용 중인 것으로 추정됨.

2.5. 용도 지역 및 제한

토지는 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 농업보호구역, 접도구역, 도로구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 적용됨.

특히, 가축사육제한구역은 모든 축종 제한 또는 일부 축종(소, 말, 사슴, 양)만 사육 가능한 구역으로 나뉘어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약상 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등의 권리 내역이 확인됨.

말소기준권리는 2015년 3월 6일 접수된 창녕농업협동조합의 근저당권임.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자 2015-03-06, 채권자: 창녕농업협동조합, 채권금액: 80,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리인 근저당, 가압류, 임의경매는 모두 말소될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상임.

보고서상 임차인에 대한 구체적인 정보(성명, 보증금, 차임 등)는 명시되지 않았으므로, 인수 여부 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 현황 분석

본건 소재지는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역임.

물건 자체는 동식물관련시설(미꾸리양어장, 작물재배사, 우사 등), 양어시설, 비닐하우스(창고) 등으로 이용되고 있거나 이용되었던 토지 및 건물로 구성되어 있어, 농림업 또는 축산업 관련 활동이 이루어지고 있는 지역으로 판단됨.

주변에 유사한 농축산업 관련 시설이 존재할 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 편의시설(학교, 병원, 상업시설 등)에 대한 상세한 파악이 어려움.

인근 '유장마을회관'이 소재하고 있으며, 기본적인 농촌 생활 환경을 갖추고 있을 것으로 추정됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있음.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

일부 필지가 지적도상 맹지이므로, 실제 토지 이용 시 도로 접근에 대한 추가적인 확인 및 계획이 필요함.

6.3. 분묘 및 분묘기지권

분묘기지권이 존재하며, 육안 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있어, 매수 시 분묘 관련 법적 문제가 발생할 수 있음.

6.4. 제시외 물건 및 권리 문제

토지 지상에 제시외 구축물(ㄱ-ㄹ, 관정 등) 및 타인 소유로 등재된 제시외 건물, 태양광 발전설비 등이 소재함.

이러한 제시외 물건의 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단해야 하며, 일부 건물은 건축물대장상 타인 소유로 되어 있어 소유권 분쟁의 소지가 있음.

6.5. 경계 불분명 및 측량 필요

토지 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 요구되며, 측량 결과에 따라 이용 상황이나 점유 현황 등이 상이할 수 있음.

6.6. 폐기물 및 토사 존재 가능성

일부 필지 지상 및 건물, 제시외 구축물 내부에 폐기물, 폐자재, 토사 등이 소재할 수 있어, 정비 및 처리 비용이 발생할 수 있음.

6.7. 보조금 지원 건물 관련 행정 조치 가능성

일부 건물(기호 (6), (7), (13), (17), (18))은 창녕군 보조금을 지원받아 건축되었고 사후관리 기간 내에 있어, 행정 조치가 취해질 수 있는 가능성이 있음.

6.8. 토지 이용의 복합성 및 제한

다수의 용도 지역(농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역)에 걸쳐 있으며, 중로1류(폭 20m-25m) 접도구역, 도로구역 등에 저촉되는 필지도 있어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

특히, 일부 필지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있어 주된 용도 지역을 기준으로 평가되었으나, 복합적인 영향 고려가 필요함.

6.9. 기타 특이사항

- 일부 필지는 현황 '구거'(도랑)로 이용 중인 것으로 추정됨.

- 태양광 발전 설비 및 비닐하우스(창고)는 해체 및 이동이 용이하여 평가에서 제외되었으나, 경매 진행 시 참고 필요.

- 일부 토지에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하여 토지 평가 시 감안되었음.

- 주변 검색 결과, 창녕군에는 생활폐기물 소각시설(창녕군 장마면 소재)이 있으나, 본건 소재지와 직접적인 인접 관계나 혐오시설로 분류될 만한 시설이 명확히 확인되지 않음. 다만, 지역 내에 가축분뇨 관련 시설이나 농축산업 시설이 존재할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군에 위치한 대규모 농지로서, 다양한 농축산업 관련 시설 부지로 이용된 이력이 있음. 그러나 다수의 필지가 맹지이거나 경계가 불분명하며, 분묘, 제시외 물건, 폐기물 존재 가능성, 보조금 지원 건물 관련 행정 조치 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 농지취득자격증명 필수 요건 또한 중요한 고려 사항임. 이러한 복합적인 문제점들을 면밀히 검토하고 측량, 조사 등을 통해 정확한 가치를 평가한 후 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지를 상대적으로 낮은 감정가에 취득할 기회.

* 지역 내 농축산업 활성화 및 잠재적 개발 가능성을 고려한 투자.

* 현황 이용 상태(동식물관련시설, 양어장 등)를 활용하거나 용도 변경을 통한 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(63,378,000원)를 기준으로 하되, 제시된 모든 리스크 요인(맹지, 분묘, 제시외 물건, 법적 제한 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 임차인 현황이 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이므로, 해당 부분은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않음. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 측량, 주변 시세 조사 및 법률 검토가 필수적임.

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