나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13034 [1] 경상남도 창녕군 유어면 선소리 131-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2024.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 ‘유장마을회관’ 북서측 인근 및 남서측
인근 및 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 동식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (8) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 양어시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (14) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설 건부지로
이용 중이며,
본건 기호 (15), (16) 토지는 일단의 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
동.식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (19) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (20) 토지는 세장형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
비닐하우스(창고) 소재로 이용 중이며,
본건 기호 (21)-(24) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (25), (27) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (29)-(32) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호 (1), (21)-(24), (29), (30) 토지는 지적도상 맹지이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (8), (14), (15), (16), (19), (20) 토지는 북서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (25) 토지는 서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (27) 토지는 동측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (30), (31) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 맹지이고, 다만,
남동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(2),(3),(4),(5),(8),(10),(11),
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (12),(14),(15),(16),(19)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (20)
농림지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (21),(22),(23),(24)
생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 (25),(27)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업보호구역<농지법>

기호 (29),(30)
농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (31)
농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(소 말 사슴 양
사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>

기호 (32)
계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역
(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>,
도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 (2)-(5), (14)-(16) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와
같이 제시외 구축물[ㄱ-ㄹ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되,
현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니,
경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이
평가하되 제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도
표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적
측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (8), (12) 및 인접필지(299구), (16), (27) 및 인접필지(299구) 토지 지상에
제시외 구축물(관정)이 소재하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매
진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되
제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호(8), (25), (27) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 동.식물관련시설의
건부지로 이용 중인바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (14) 토지 지상에 건축물대장상 타인 소유로 등재되어 있는 제시외 건물이
소재하는 바 감정평가외 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로
인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외
건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매
진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (9), (13), (26), (28) 건물 지붕에 타인 소유로 탐문조사되는 태양광발전설비
가 소재하며, 태양광발전설비 및 부속 설비 등은 해체 및 이동이 용이하여 토지에 미치는
영향은 없는 것으로 판단되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (20) 토지 및 인접필지(139-4답, 139-1답) 지상에 비닐하우스(창고)가
소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 평가외 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 다만,
비닐하우스(창고)의 위치 및 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와
일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 감안하여 평가하였으니,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 중 일부 필지 지상 및 본건 건물 및 제시외 구축물 중 일부의 내부에 폐기물,
폐자재, 토사 등이 소재하는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (2)-(5) 토지, (10)-(12) 토지, (15) 및 (16) 토지는 각각 일단의 건부지로
이용 중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로
평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (21) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 이를
감안하여 평가하였으며, 본건 기호 (22), (23) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고
있는 것으로 추정되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이
미미하다고 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 현황 ‘구거’로 이용 중인 부분의
위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (31), (32) 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였는 바,
경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (29)-(32) 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 주된 용도지역을
기준으로 평가하되 일부 다른 용도지역으로 인한 영향은 미미하다고 판단되어 이에
구애됨 없이 평가하였으며, 본건 기호 (32) 토지는 일부 도시계획시설(도로) 및 도로구역에
저촉되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지 가격에 미치는 영향이 미미하다고
판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2), (10), (14), (15) 토지는 가설건축물축조신고 등을 득한 것으로 탐문
조사되는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바라며, 입찰시 본건 기호 (2), (10), (14), (15)
토지와 관련된 가설건축물축조신고 등의 존부 및 세부내용 등 제반 행정사항을 관계기관에
반드시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (6),(7) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (9) 건물은 강파이프구조 판넬지붕 단층 건물로서
벽 체 : 판넬 등 마감.

본건 기호 (13) 건물은 경량철골구조 칼랑강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (17),(18) 건물은 일반철골구조 일반철골조지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (26) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

본건 기호 (28) 건물은 일반철골구조,강파이프구조 칼라강판,판넬지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(245×175mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

이용상태

본건 기호 (6), (7) 건물은 동식물관련시설 미꾸리양어장으로 이용 중이며,
본건 기호 (9) 건물은 동.식물관련시설 작물재배사(버섯)으로 이용 중이며,
본건 기호 (13) 건물은 양어시설로 이용 중이며,
본건 기호 (17),(18) 건물은 동.식물관련시설로 이용 중이며,
본건 기호 (26) 건물은 동.식물관련시설 우사로 이용 중이며,
본건 기호 (28) 건물은 동.식물관련시설 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고로
이용 중임.

설비내역

본건 기호 (9) 건물은 냉방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 기호 (6), (7), (13), (17), (18) 건물은 창녕군에서 보조금을 지원받아 건축한
건물로서 사후관리 기간 내에 있으며 행정조치가 취해질 수도 있는 것으로 탐문 조사되는
바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.(목록 1) 지적도상 맹지이며,농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수).제시외 구축물 포함.(목록 6,7) 건물은 창녕군에서 보조금을 지원받아 건축되었으므로 매수인은 관할 지방자치단체에 매수요건에 대해 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13034 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 유어면 선소리 131-1

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 267,179,000원

토지 면적: 3055.00㎡ (약 924.14평)

건물 면적: 396.00㎡ (약 119.80평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 창녕농업협동조합

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 ‘유장마을회관’ 북서측 및 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지, 주택, 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태

본건 토지 중 일부는 지적도상 맹지이며, 일부는 구거를 건너 포장도로에 접하거나 북서측, 서측, 동측으로 포장도로가 소재합니다.

일부 토지는 도로와 접하나 현황 맹지이나 남동측 포장도로가 소재하는 것으로 파악됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다.

가축사육제한구역, 농업진흥구역, 농업보호구역, 접도구역, 도로구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 다수 존재합니다.

3. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리는 2015년 3월 25일 접수된 창녕농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부채권 총액: 189,427,987원

건물 등기부채권 총액: 208,842,028원

본건 경매는 창녕농업협동조합의 신청에 의한 임의경매(2023타경13034)입니다.

임차인 현황

임차인: 석

보증금: 0원

차임: 416,666원

전입(사업)일자: 2018-08-06

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건 소재지는 주로 농경지, 주택, 임야로 구성된 농촌 지역입니다.

동물 및 식물 관련 시설(미꾸라지 양어장, 작물 재배사, 우사, 퇴비화 시설 등)로 이용 중이며, 해당 업종 관련 소규모 지역 상권 형성 가능성이 있습니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통

제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

편의시설 및 의료/교육시설

본건은 농촌 지역에 위치하므로, 주요 편의시설, 의료 및 교육 시설은 인근 읍면 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

경상남도 창녕군 유어면 선소리 131-1 주변에 유해하거나 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 농경지 및 임야가 혼재된 지역 특성상 생활 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수

본건은 농지법에 따른 농지취득자격증명이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금 전액이 몰수될 수 있으니, 입찰 전 반드시 관련 서류를 발급받아야 합니다.

맹지 및 도로 접근성

지적도상 맹지인 토지가 다수 포함되어 있어, 일부 필지는 접근성이 매우 제한적일 수 있습니다.

도로 연결 상태에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

건물 보조금 지원 관련

일부 건물(목록 6, 7)은 창녕군으로부터 보조금을 지원받아 건축되었습니다.

매수인은 관할 지방자치단체에 매수 요건 및 보조금 관련 사항을 반드시 확인해야 하며, 사후관리 기간 내에 있어 행정 조치가 취해질 수 있습니다.

제시외 구축물 및 건물

평가서상 제시외 구축물(ㄱ-ㄹ 등) 및 관정 등이 포함되었거나 평가외 처리되었습니다.

특히, 기호 (14) 토지 지상에 타인 소유로 등재된 제시외 건물이 소재하여 토지 가액에 영향을 미쳤습니다.

정확한 위치, 경계, 면적 등은 전문적인 지적 측량을 통해 확인이 필요합니다.

토지 지목과 현황 불일치

일부 토지(기호 8, 25, 27)는 공부상 지목이 "답"이나 현황 동·식물 관련 시설 건부지로 이용 중입니다.

폐기물 및 잡목

토지 일부 및 건물, 제시외 구축물 내부에 폐기물, 폐자재, 토사 등이 소재하는 것으로 파악됩니다.

자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하여 토지 가액에 감안되어 평가되었습니다.

건축물 관련 행정 사항

본건 기호 (2), (10), (14), (15) 토지는 가설건축물 축조 신고 등을 득한 것으로 조사되었습니다. 입찰 전 관련 행정기관에 존부 및 세부 내용을 재확인해야 합니다.

토지 이용 제한

토지 중 일부는 도로법에 따른 접도구역, 도로구역에 저촉되어 건폐율, 용적률 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 다수의 필지로 구성된 농림지역 내 동물 및 식물 관련 시설 부지입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 농지취득자격증명, 맹지 여부, 건물 보조금 지원 관련 행정 사항, 제시외 건물 존재 등 인수 및 행정적인 측면에서 매수인이 반드시 확인해야 할 사항이 다수 존재합니다.

특히, 지자체 보조금 관련 건물은 추후 제약이 발생할 수 있으므로 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

토지 이용 현황과 공부상 지목의 차이, 일부 폐기물 소재 등은 권리 분석 외 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

이러한 복합적인 요소들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 신중한 접근과 철저한 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 파악하고 투자 결정을 내려야 할 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

목적 부합 용도

동물 및 식물 관련 시설 용도로 현재 이용 중이며, 향후 유사 업종으로의 활용 가치가 있습니다.

대규모 토지

다수의 토지로 구성되어 있어, 종합적인 개발 또는 활용 방안 모색 시 이점을 가질 수 있습니다.

경매 낙찰을 통한 시세 차익 기대

철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 법정 최저가 이상으로 낙찰될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 다양한 권리 관계와 특이 사항이 존재하며, 특히 농지취득자격증명, 지자체 보조금 지원 건물, 맹지 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 현장 조사, 개별 토지의 활용 가치 평가, 인근 부동산 시세 조사, 그리고 농지취득자격증명 취득 가능성 및 관련 비용 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

본 보고서만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.