나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13034 [4] 경상남도 창녕군 유어면 선소리 135-3 양어장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2024.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 ‘유장마을회관’ 북서측 인근 및 남서측
인근 및 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 동식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (8) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 양어시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (14) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설 건부지로
이용 중이며,
본건 기호 (15), (16) 토지는 일단의 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
동.식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (19) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (20) 토지는 세장형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
비닐하우스(창고) 소재로 이용 중이며,
본건 기호 (21)-(24) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (25), (27) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (29)-(32) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호 (1), (21)-(24), (29), (30) 토지는 지적도상 맹지이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (8), (14), (15), (16), (19), (20) 토지는 북서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (25) 토지는 서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (27) 토지는 동측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (30), (31) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 맹지이고, 다만,
남동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(2),(3),(4),(5),(8),(10),(11),
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (12),(14),(15),(16),(19)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (20)
농림지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (21),(22),(23),(24)
생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 (25),(27)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업보호구역<농지법>

기호 (29),(30)
농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (31)
농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(소 말 사슴 양
사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>

기호 (32)
계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역
(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>,
도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 (2)-(5), (14)-(16) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와
같이 제시외 구축물[ㄱ-ㄹ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되,
현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니,
경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이
평가하되 제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도
표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적
측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (8), (12) 및 인접필지(299구), (16), (27) 및 인접필지(299구) 토지 지상에
제시외 구축물(관정)이 소재하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매
진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되
제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호(8), (25), (27) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 동.식물관련시설의
건부지로 이용 중인바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (14) 토지 지상에 건축물대장상 타인 소유로 등재되어 있는 제시외 건물이
소재하는 바 감정평가외 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로
인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외
건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매
진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (9), (13), (26), (28) 건물 지붕에 타인 소유로 탐문조사되는 태양광발전설비
가 소재하며, 태양광발전설비 및 부속 설비 등은 해체 및 이동이 용이하여 토지에 미치는
영향은 없는 것으로 판단되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (20) 토지 및 인접필지(139-4답, 139-1답) 지상에 비닐하우스(창고)가
소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 평가외 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 다만,
비닐하우스(창고)의 위치 및 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와
일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 감안하여 평가하였으니,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 중 일부 필지 지상 및 본건 건물 및 제시외 구축물 중 일부의 내부에 폐기물,
폐자재, 토사 등이 소재하는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (2)-(5) 토지, (10)-(12) 토지, (15) 및 (16) 토지는 각각 일단의 건부지로
이용 중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로
평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (21) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 이를
감안하여 평가하였으며, 본건 기호 (22), (23) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고
있는 것으로 추정되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이
미미하다고 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 현황 ‘구거’로 이용 중인 부분의
위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (31), (32) 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였는 바,
경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (29)-(32) 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 주된 용도지역을
기준으로 평가하되 일부 다른 용도지역으로 인한 영향은 미미하다고 판단되어 이에
구애됨 없이 평가하였으며, 본건 기호 (32) 토지는 일부 도시계획시설(도로) 및 도로구역에
저촉되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지 가격에 미치는 영향이 미미하다고
판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2), (10), (14), (15) 토지는 가설건축물축조신고 등을 득한 것으로 탐문
조사되는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바라며, 입찰시 본건 기호 (2), (10), (14), (15)
토지와 관련된 가설건축물축조신고 등의 존부 및 세부내용 등 제반 행정사항을 관계기관에
반드시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (6),(7) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (9) 건물은 강파이프구조 판넬지붕 단층 건물로서
벽 체 : 판넬 등 마감.

본건 기호 (13) 건물은 경량철골구조 칼랑강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (17),(18) 건물은 일반철골구조 일반철골조지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (26) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

본건 기호 (28) 건물은 일반철골구조,강파이프구조 칼라강판,판넬지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(245×175mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

이용상태

본건 기호 (6), (7) 건물은 동식물관련시설 미꾸리양어장으로 이용 중이며,
본건 기호 (9) 건물은 동.식물관련시설 작물재배사(버섯)으로 이용 중이며,
본건 기호 (13) 건물은 양어시설로 이용 중이며,
본건 기호 (17),(18) 건물은 동.식물관련시설로 이용 중이며,
본건 기호 (26) 건물은 동.식물관련시설 우사로 이용 중이며,
본건 기호 (28) 건물은 동.식물관련시설 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고로
이용 중임.

설비내역

본건 기호 (9) 건물은 냉방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 기호 (6), (7), (13), (17), (18) 건물은 창녕군에서 보조금을 지원받아 건축한
건물로서 사후관리 기간 내에 있으며 행정조치가 취해질 수도 있는 것으로 탐문 조사되는
바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

제시외 구축물 포함.매각에서 제외되는 타인소유 제시외 건물 있음.제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명.토지가액은 감안가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13034 (4)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 창OOOOOOO (창녕농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 상세

소재지: 경상남도 창녕군 유어면 선소리 135-3

용도: 양어장

매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 61,910,700원

토지 면적: 1,281.00㎡ (약 387.5평)

건물 면적: 0.00㎡ (단, 제시외 구축물 및 평가된 건물 존재)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 198.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 ‘유장마을회관’ 북서측 및 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 주택, 임야 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 상태가 적용됩니다.

* 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등이 혼재되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한 또는 일부 축종 사육 가능)으로 지정되어 있습니다.

* 농업진흥구역, 농업보호구역으로 지정된 필지가 있습니다.

* 일부 필지는 접도구역, 도로구역에 저촉되거나 도시계획시설(도로)에 해당될 수 있습니다.

* 일부 필지는 지적도상 맹지이나, 포장도로에 접하거나 구거를 건너 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 상 소유권 이전 이력이 확인되며, 과거 창녕농업협동조합의 근저당이 말소되었습니다. 현재 창녕농업협동조합 명의의 가압류(2023.11.06.) 및 임의경매개시결정(2023.11.16.) 등기가 존재합니다. 등기부채권 총액은 약 209,427,987원입니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계 미상으로 보증금 및 차임이 확인되지 않더라도 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(법정지상권)에 대한 명시적인 언급이 있습니다. 다만, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불명확합니다. 일반적인 임의경매 절차에 따라 등기부상의 대부분 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농림지역에 위치한 농업 생산 시설(양어장, 동식물관련시설) 부지로, 전통적인 상권 분석보다는 농업 생산 활동의 적합성 측면에서 평가될 수 있습니다. 주변 지역은 농경지와 주거지가 혼재된 농촌 지역입니다.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하므로, 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요합니다. 주변 환경은 농업 활동을 중심으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 및 제시외 건물

토지매각 대상이나, 제시외 구축물(건물)이 포함될 수 있으며, 일부 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불명확하여 권리 관계 확인이 필요합니다.

6.2. 타인 소유 제시외 건물

본건 기호 (14) 토지 지상에 건축물대장상 타인 소유로 등재된 제시외 건물이 소재하며, 이는 감정평가에서 제외되었습니다. 해당 건물의 존재가 토지 이용 및 가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

6.3. 경계 및 현황 불일치

토지의 인접 필지 간 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다. 또한, 공부상 지목("답")과 현황("동·식물관련시설 건부지")이 다른 필지가 다수 존재합니다.

6.4. 토지 이용 제한

농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등의 다양한 용도지역 및 규제가 다수 필지에 걸쳐 적용되어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 기타 리스크

* 일부 제시외 구축물(구거, 관정, 비닐하우스 등)의 소유권 및 일괄 경매 여부 판단이 필요합니다.

* 토지 및 건물 일부 내부에 폐기물, 폐자재, 토사 등이 소재할 수 있습니다.

* 일부 건물은 창녕군 보조금을 지원받아 건축되어 사후 관리 기간 내에 있어 행정 조치 가능성이 있습니다.

* 주변 시설에 대한 외부 지도 검색 및 현장 조사를 통해 혐오 시설 존재 여부를 확인해야 합니다. (본 보고서 작성 시점에서는 외부 검색을 통한 혐오 시설 정보 확인이 제한적입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 유어면에 위치한 다수의 토지 필지로 구성된 양어장 및 동식물관련시설 부지입니다. 토지 매각이 대상이나, 다수의 제시외 구축물과 타인 소유 건물의 존재, 불명확한 법정지상권 성립 여부, 경계 및 현황 불일치 등 권리 및 현황상의 복잡한 문제가 산재해 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 농림지역 내 농업 생산 시설 운영을 위한 토지로서, 기존 시설을 활용하거나 새로운 농업 관련 사업을 추진할 잠재력이 있습니다.

* 넓은 면적의 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 제시된 감정가는 61,910,700원이나, 등기부상 채권 총액 및 복잡한 권리 관계, 다수의 제시외 구축물과 타인 소유 건물 존재 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 권리 분석, 시장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 제시외 건물, 법정지상권 등의 법적 문제 해결 가능성과 비용, 그리고 토지의 실제 이용 가치를 면밀히 평가하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

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