나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13034 [5] 경상남도 창녕군 유어면 선소리 135-7 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2024.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 ‘유장마을회관’ 북서측 인근 및 남서측
인근 및 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 동식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (8) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 양어시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (14) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설 건부지로
이용 중이며,
본건 기호 (15), (16) 토지는 일단의 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
동.식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (19) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (20) 토지는 세장형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
비닐하우스(창고) 소재로 이용 중이며,
본건 기호 (21)-(24) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (25), (27) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (29)-(32) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호 (1), (21)-(24), (29), (30) 토지는 지적도상 맹지이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (8), (14), (15), (16), (19), (20) 토지는 북서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (25) 토지는 서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (27) 토지는 동측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (30), (31) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 맹지이고, 다만,
남동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(2),(3),(4),(5),(8),(10),(11),
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (12),(14),(15),(16),(19)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (20)
농림지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (21),(22),(23),(24)
생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 (25),(27)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업보호구역<농지법>

기호 (29),(30)
농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (31)
농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(소 말 사슴 양
사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>

기호 (32)
계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역
(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>,
도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 (2)-(5), (14)-(16) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와
같이 제시외 구축물[ㄱ-ㄹ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되,
현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니,
경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이
평가하되 제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도
표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적
측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (8), (12) 및 인접필지(299구), (16), (27) 및 인접필지(299구) 토지 지상에
제시외 구축물(관정)이 소재하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매
진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되
제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호(8), (25), (27) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 동.식물관련시설의
건부지로 이용 중인바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (14) 토지 지상에 건축물대장상 타인 소유로 등재되어 있는 제시외 건물이
소재하는 바 감정평가외 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로
인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외
건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매
진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (9), (13), (26), (28) 건물 지붕에 타인 소유로 탐문조사되는 태양광발전설비
가 소재하며, 태양광발전설비 및 부속 설비 등은 해체 및 이동이 용이하여 토지에 미치는
영향은 없는 것으로 판단되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (20) 토지 및 인접필지(139-4답, 139-1답) 지상에 비닐하우스(창고)가
소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 평가외 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 다만,
비닐하우스(창고)의 위치 및 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와
일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 감안하여 평가하였으니,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 중 일부 필지 지상 및 본건 건물 및 제시외 구축물 중 일부의 내부에 폐기물,
폐자재, 토사 등이 소재하는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (2)-(5) 토지, (10)-(12) 토지, (15) 및 (16) 토지는 각각 일단의 건부지로
이용 중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로
평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (21) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 이를
감안하여 평가하였으며, 본건 기호 (22), (23) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고
있는 것으로 추정되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이
미미하다고 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 현황 ‘구거’로 이용 중인 부분의
위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (31), (32) 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였는 바,
경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (29)-(32) 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 주된 용도지역을
기준으로 평가하되 일부 다른 용도지역으로 인한 영향은 미미하다고 판단되어 이에
구애됨 없이 평가하였으며, 본건 기호 (32) 토지는 일부 도시계획시설(도로) 및 도로구역에
저촉되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지 가격에 미치는 영향이 미미하다고
판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2), (10), (14), (15) 토지는 가설건축물축조신고 등을 득한 것으로 탐문
조사되는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바라며, 입찰시 본건 기호 (2), (10), (14), (15)
토지와 관련된 가설건축물축조신고 등의 존부 및 세부내용 등 제반 행정사항을 관계기관에
반드시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (6),(7) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (9) 건물은 강파이프구조 판넬지붕 단층 건물로서
벽 체 : 판넬 등 마감.

본건 기호 (13) 건물은 경량철골구조 칼랑강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (17),(18) 건물은 일반철골구조 일반철골조지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (26) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

본건 기호 (28) 건물은 일반철골구조,강파이프구조 칼라강판,판넬지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(245×175mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

이용상태

본건 기호 (6), (7) 건물은 동식물관련시설 미꾸리양어장으로 이용 중이며,
본건 기호 (9) 건물은 동.식물관련시설 작물재배사(버섯)으로 이용 중이며,
본건 기호 (13) 건물은 양어시설로 이용 중이며,
본건 기호 (17),(18) 건물은 동.식물관련시설로 이용 중이며,
본건 기호 (26) 건물은 동.식물관련시설 우사로 이용 중이며,
본건 기호 (28) 건물은 동.식물관련시설 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고로
이용 중임.

설비내역

본건 기호 (9) 건물은 냉방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 기호 (6), (7), (13), (17), (18) 건물은 창녕군에서 보조금을 지원받아 건축한
건물로서 사후관리 기간 내에 있으며 행정조치가 취해질 수도 있는 것으로 탐문 조사되는
바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.제시외 구축물 포함.(목록 17,18)건물은 창녕군에서 보조금을 지원받아 건축되었으므로 매수인은 관할 지방자치단체에 매수요건에 대해 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13034 (5)

소재지: 경상남도 창녕군 유어면 선소리 135-7

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 216,377,000원

토지 면적: 2641.00㎡ (약 799.02평)

토지 지분: 2641㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 396.00㎡ (약 119.79평)

건물 지분: 396㎡

건물 제시외 면적: 240.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 창녕농업협동조합

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

주위 환경

본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 ‘유장마을회관’ 북서측 인근 및 남서측 인근 및 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황

제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 총 20필지로 구성되어 있으며, 부정형, 사다리형, 세장형 등 다양한 형태를 띠고 있습니다. 대부분 자체 지반이 대체로 평탄하며, 일부는 휴경지 상태이고, 다수는 동식물관련시설 건부지 및 양어시설 건부지로 이용 중입니다. 일부 토지는 비닐하우스(창고) 소재지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

일부 필지는 지적도상 맹지이나, 남동측 또는 북서측으로 구거를 건너거나 포장도로가 소재하여 차량 접근이 가능합니다. 일부 필지는 포장도로가 직접 소재합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 주로 농림지역, 생산관리지역, 일부 계획관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 농업보호구역, 접도구역, 도로구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있습니다.

3. 권리분석

권리 요약

등기부등본 상 현재까지 등기된 권리들은 소유권 보존 및 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등입니다.

말소 기준 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 7월 29일 접수된 창녕농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 3월 22일 접수된 창녕농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

총 채권액

등기부채권 총액은 토지 기준 209,427,987원, 건물 기준 65,000,000원입니다. (최선순위 임의경매 채권액 893,633,670원은 경매 신청 채권액입니다.)

임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 이에 대한 인수 여부 및 권리관계는 반드시 별도 확인이 필요합니다.

매각 후 소멸되지 않는 권리

등기부상 '지상권'이 매각 후 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. (현황상 지상권 설정 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권 및 주변 환경 분석

주변 시설

본건은 농경지, 주택, 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 공공 시설은 확인되지 않으며, 지역 특성상 농업 관련 시설 및 지역 주민을 위한 소규모 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

혐오시설 유무

인터넷 지도 서비스 및 위성 사진을 통한 일반적인 확인 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 산업 폐수 배출 시설 등)은 직접적으로 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

구체적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 정보는 제공되지 않으나, 지역 특성상 기본적인 생활 편의는 인근 마을 또는 읍내를 통해 해결될 것으로 보입니다.

주변 교육시설

구체적인 교육 시설 정보는 제공되지 않으나, 통상적인 농촌 지역의 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

건축물 보조금 지원 관련

건물 기호 (6), (7), (13), (17), (18)은 창녕군에서 보조금을 지원받아 건축되었으며, 사후관리 기간 내에 있을 수 있어 행정 조치가 취해질 수 있습니다. 매수인은 관할 지방자치단체에 매수 요건에 대해 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물 및 구축물

토지 지상에 제시외 구축물 [ㄱ-ㄹ] 및 관정 등 여러 제시외 물건이 존재하며, 일부는 평가 외로 처리되었습니다. 이들 물건의 소유권 및 일괄 경매 여부는 경매 진행 시 판단이 필요하며, 정확한 위치, 경계, 면적 확인을 위해 전문적인 지적 측량이 요구될 수 있습니다. 또한, 기호 (14) 토지 지상에는 타인 소유로 등재된 제시외 건물이 소재하며, 이는 감정평가 외 처리되었습니다.

공부상 지목과 현황 불일치

본건 기호 (8), (25), (27) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 동.식물 관련시설의 건부지로 이용 중입니다.

토지 경계 및 면적 불확실성

본건 토지는 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 요구됩니다. 측량 결과 이용 상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있습니다.

각종 법규 및 제한 사항

토지 중 일부 필지는 맹지이거나, 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있으며, 일부는 접도구역, 도로구역, 도시계획시설(도로)에 저촉됩니다. 또한, 일부 토지는 현황 '구거'로 이용되고 있는 것으로 추정됩니다. 이러한 사항들은 토지 가치 및 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

폐기물 및 잡목

본건 토지 중 일부 필지 지상 및 건물, 제시외 구축물 일부 내부에 폐기물, 폐자재, 토사 등이 소재합니다. 또한, 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하여 토지 평가 시 감안되었습니다.

임차인 관련

임대 관계가 미상이며, 보증금 및 차임 또한 미상입니다. 이에 따른 인수 여부 및 권리관계를 신중히 확인해야 합니다.

가설건축물 축조 신고

본건 기호 (2), (10), (14), (15) 토지는 가설건축물 축조 신고 등을 득한 것으로 탐문 조사되었으며, 입찰 시 관련 행정 사항을 관계 기관에 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군에 위치한 동물 및 식물 관련시설 용지의 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부는 현재 휴경지 상태이나 대부분은 동식물 관련 시설 및 양어장 등으로 이용되고 있습니다. 창녕군 보조금을 지원받아 건축된 건물이 포함되어 있어 매수 시 해당 지자체에 대한 확인이 필수적이며, 제시외 건물 및 구축물의 존재, 공부상 지목과 현황 불일치, 불분명한 경계 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 다수 존재합니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 생산 및 관련 시설 운영을 위한 토지 확보에 유리할 수 있습니다.

* 광범위한 토지 면적은 향후 용도 변경이나 개발 잠재력을 내포하고 있습니다.

* 기존 동식물 관련 시설을 활용하여 즉시 운영을 시작하거나 개선할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건 시세 조사, 현장 조사, 추가적인 권리 분석 및 법률 자문, 그리고 본 물건의 실제 사용 가능 면적 및 상태에 대한 정밀한 현황 조사가 선행되어야 합니다. 참고로, 본건의 감정가는 216,377,000원입니다.

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