나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13034 [2] 경상남도 창녕군 유어면 선소리 132-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2024.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 ‘유장마을회관’ 북서측 인근 및 남서측
인근 및 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 동식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (8) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 일단의 사다리형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 양어시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (14) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설 건부지로
이용 중이며,
본건 기호 (15), (16) 토지는 일단의 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
동.식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (19) 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (20) 토지는 세장형 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
비닐하우스(창고) 소재로 이용 중이며,
본건 기호 (21)-(24) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태이며,
본건 기호 (25), (27) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 동.식물관련시설
건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (29)-(32) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호 (1), (21)-(24), (29), (30) 토지는 지적도상 맹지이며,
본건 기호 (2)-(5) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (8), (14), (15), (16), (19), (20) 토지는 북서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (10)-(12) 토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 남동측으로 구거를 건너
포장도로가 소재하며,
본건 기호 (25) 토지는 서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (27) 토지는 동측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (30), (31) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 맹지이고, 다만,
남동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(2),(3),(4),(5),(8),(10),(11),
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (12),(14),(15),(16),(19)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 (20)
농림지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (21),(22),(23),(24)
생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 (25),(27)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업보호구역<농지법>

기호 (29),(30)
농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 (31)
농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(소 말 사슴 양
사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>

기호 (32)
계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역
(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>,
도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 (2)-(5), (14)-(16) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와
같이 제시외 구축물[ㄱ-ㄹ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되,
현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니,
경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이
평가하되 제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도
표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적
측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (8), (12) 및 인접필지(299구), (16), (27) 및 인접필지(299구) 토지 지상에
제시외 구축물(관정)이 소재하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매
진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되
제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호(8), (25), (27) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 동.식물관련시설의
건부지로 이용 중인바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (14) 토지 지상에 건축물대장상 타인 소유로 등재되어 있는 제시외 건물이
소재하는 바 감정평가외 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로
인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외
건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매
진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (9), (13), (26), (28) 건물 지붕에 타인 소유로 탐문조사되는 태양광발전설비
가 소재하며, 태양광발전설비 및 부속 설비 등은 해체 및 이동이 용이하여 토지에 미치는
영향은 없는 것으로 판단되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (20) 토지 및 인접필지(139-4답, 139-1답) 지상에 비닐하우스(창고)가
소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 평가외 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 다만,
비닐하우스(창고)의 위치 및 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와
일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 감안하여 평가하였으니,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 중 일부 필지 지상 및 본건 건물 및 제시외 구축물 중 일부의 내부에 폐기물,
폐자재, 토사 등이 소재하는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (2)-(5) 토지, (10)-(12) 토지, (15) 및 (16) 토지는 각각 일단의 건부지로
이용 중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로
평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (21) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 이를
감안하여 평가하였으며, 본건 기호 (22), (23) 토지 중 일부는 현황 ‘구거’로 이용되고
있는 것으로 추정되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이
미미하다고 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 현황 ‘구거’로 이용 중인 부분의
위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (31), (32) 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였는 바,
경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (29)-(32) 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 주된 용도지역을
기준으로 평가하되 일부 다른 용도지역으로 인한 영향은 미미하다고 판단되어 이에
구애됨 없이 평가하였으며, 본건 기호 (32) 토지는 일부 도시계획시설(도로) 및 도로구역에
저촉되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지 가격에 미치는 영향이 미미하다고
판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2), (10), (14), (15) 토지는 가설건축물축조신고 등을 득한 것으로 탐문
조사되는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바라며, 입찰시 본건 기호 (2), (10), (14), (15)
토지와 관련된 가설건축물축조신고 등의 존부 및 세부내용 등 제반 행정사항을 관계기관에
반드시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (6),(7) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (9) 건물은 강파이프구조 판넬지붕 단층 건물로서
벽 체 : 판넬 등 마감.

본건 기호 (13) 건물은 경량철골구조 칼랑강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (17),(18) 건물은 일반철골구조 일반철골조지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체, 상단부-강판 등 마감

본건 기호 (26) 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(195×150mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

본건 기호 (28) 건물은 일반철골구조,강파이프구조 칼라강판,판넬지붕 단층 건물로서
주기둥: H-BEAM(245×175mm)
벽 체 : 하단부-콘크리트벽체 등 마감

이용상태

본건 기호 (6), (7) 건물은 동식물관련시설 미꾸리양어장으로 이용 중이며,
본건 기호 (9) 건물은 동.식물관련시설 작물재배사(버섯)으로 이용 중이며,
본건 기호 (13) 건물은 양어시설로 이용 중이며,
본건 기호 (17),(18) 건물은 동.식물관련시설로 이용 중이며,
본건 기호 (26) 건물은 동.식물관련시설 우사로 이용 중이며,
본건 기호 (28) 건물은 동.식물관련시설 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고로
이용 중임.

설비내역

본건 기호 (9) 건물은 냉방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 기호 (6), (7), (13), (17), (18) 건물은 창녕군에서 보조금을 지원받아 건축한
건물로서 사후관리 기간 내에 있으며 행정조치가 취해질 수도 있는 것으로 탐문 조사되는
바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.(목록 8)농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수).제시외 구축물 포함.(목록 9)건물지붕에 타인소유 태양광발전설비 평가제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호: 밀양지원 2023타경13034 (2)

3. 소재지: 경상남도 창녕군 유어면 선소리 132-3

4. 용도: 동물 및 식물 관련시설

5. 감정평가액: 149,987,200원

6. 토지면적: 848.00㎡ (약 256.52평)

7. 건물면적: 295.20㎡ (약 89.30평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산임의경매

10. 채권자: 창녕농업협동조합

11. 특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권

12. 주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 필수(미제출 시 보증금 몰수). 제시외 구축물 포함. 건물 지붕에 타인 소유 태양광 발전 설비는 평가에서 제외됨.

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리 소재 ‘유장마을회관’ 북서측 및 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 농경지, 주택, 임야 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황은 전반적으로 보통으로 판단됩니다.

* 도로 상태는 일부 토지가 지적도상 맹지이며, 일부 토지는 포장도로와 접하고 있습니다.

* 본건 기호 (1), (21)-(24), (29), (30) 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 본건 기호 (2)-(5) 토지는 맹지이나, 일단으로 남동측 구거를 건너 포장도로가 소재합니다.

* 본건 기호 (8), (14), (15), (16), (19), (20) 토지는 북서측으로 포장도로가 소재합니다.

* 본건 기호 (10)-(12) 토지는 맹지이나, 일단으로 남동측 구거를 건너 포장도로가 소재합니다.

* 본건 기호 (25) 토지는 서측으로 포장도로가 소재합니다.

* 본건 기호 (27) 토지는 동측으로 포장도로가 소재합니다.

* 본건 기호 (30), (31) 토지는 지적도상 남동측 도로와 접하나 현황 맹지이며, 남동측으로 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태는 기호별로 상이하며, 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등에 걸쳐 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등의 규제를 받습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 창녕군은 우포늪, 화왕산 등 자연환경이 잘 보존된 지역으로 힐링 및 자연 체험을 즐길 수 있는 관광지가 많습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 10월 7일자 창녕농업협동조합의 근저당 (을1, 120,000,000원).

* 매각으로 인해 위 권리보다 선순위인 권리, 또는 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있어 존재 가능성이 높으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 미상 임차인 현황: 임차인 현황은 미상으로, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 인수 여부 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

* 주로 농업 및 동물, 식물 관련 시설 위주로 이용되고 있으며, 주변 상업시설 정보는 제한적입니다.

* 지역 특성상 대규모 상권 형성은 어렵지만, 농업 관련 사업을 위한 기반 시설로는 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설 및 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

* ‘유장마을회관’이 인근에 소재하나, 생활 편의시설 접근성은 도심 지역에 비해 떨어질 수 있습니다.

* 창녕군 내 주요 관광지로는 우포늪, 화왕산 등이 있으며, 이를 통한 지역 관광 활성화를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 농지법상의 규제를 받는 토지를 포함하고 있어, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 법정지상권: 등기부상 권리 외에 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 토지와 건물의 소유 관계, 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지: 일부 토지가 지적도상 맹지여서 도로 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 토지 및 건물 지상에 제시외 구축물(관정, 비닐하우스 등) 및 타인 소유 태양광 발전 설비 등이 존재합니다. 이들 중 일부는 평가에서 제외되었으며, 일부는 구축물로 평가에 포함되었습니다. 소유권 및 일괄 경매 여부를 경매 진행 시 신중히 판단해야 합니다.

* 건축물 보조금 지원: 일부 건물(기호 (6), (7), (13), (17), (18))이 창녕군 보조금을 지원받아 건축되었으며, 사후관리 기간 내에 있어 행정 조치가 취해질 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 공부와의 차이: 일부 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 동식물 관련 시설 건부지로 이용 중입니다.

* 경계 불분명: 토지 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

* 폐기물 존재: 토지, 건물, 구축물 내부에 폐기물, 폐자재, 토사 등이 소재할 수 있어 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일부 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있거나 도시계획시설(도로) 등에 저촉될 수 있으나, 평가액에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되었습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경상남도 창녕군 유어면에 위치한 다수의 필지로 구성된 동물 및 식물 관련 시설입니다. 넓은 토지 면적과 다수의 건물이 일괄 매각 대상이며, 농업진흥구역 및 가축사육제한구역 등의 규제를 받는 지역입니다. 농지취득자격증명 발급 필수, 법정지상권 성립 가능성, 제시외 물건 존재, 보조금 지원 건축물 관련 행정 조치 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 사전 조사와 권리분석이 필수적입니다. 동식물 관련 사업 또는 농업 관련 시설 운영에 관심 있는 경우, 현장 방문 및 면밀한 검토를 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 넓은 토지와 다양한 동식물 관련 시설: 기존 시설을 활용하거나 신규 사업 추진에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 통합 취득하여 개발 및 활용에 유연성을 확보할 수 있습니다.

* 농림 지역 특성: 농업 및 관련 사업을 위한 지리적 이점을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 시장 조사를 통한 인근 유사 물건의 거래 사례 분석, 추가적인 현장 조사, 명도 비용 추정, 그리고 개별 물건의 특수성을 고려한 정밀한 가치 평가가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 적정 입찰가 산정에 한계가 있습니다. (감정평가액: 149,987,200원)

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