나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2567 [3] 경상남도 밀양시 단장면 구천리 268-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2024.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①-④, ⑥-⑪은 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 "표충사" 남서측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ①,②,⑥,⑦,⑧,⑩,⑪ : 급경사 지세 내 부정형 토지로서 "휴경지" 상태임.
- 기호 ③ : 완경사 지세 내 삼각형 토지로서 대부분 "도로" 상태임.
- 기호 ④ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "단독주택 건부지" 상태임.
- 기호 ⑨ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "휴경지" 및 일부 "도로","주택마당" 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ①,②,⑥,⑦,⑧,⑩,⑪ : 지적도 상 맹지임.
- 기호 ③ : 지적도 상 맹지이나 북측으로 콘크리트 포장된 현황 도로 소재함.
- 기호 ④ : 지적도 상 맹지이나 북측으로 콘크리트 포장된 현황 도로(기호 ③) 소재함.
- 기호 ⑨ : 지적도 상 맹지이나 북동측으로 콘크리트 포장된 현황 도로(기호 ③) 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리
닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도
문화재보호 조례>, 공익용산지<산지관리법>.
- 기호 ②,⑥,⑦,⑧,⑨,⑪

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리
닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도
문화재보호 조례>, 영농여건불리농지.

- 기호 ③

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리
닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도
문화재보호 조례>.

- 기호 ④

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>.

- 기호 ⑩

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리
닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도
문화재보호 조례>, 사방지<사방사업법>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

- 기호 ③ : 제시목록 상 지목인 "전" 이나 현황 대부분 "도로" 상태임.
- 기호 ⑨ : 제시목록 상 지목인 "전" 이나 현황 일부 "도로" 및 "주택마당" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ① 지상에 후첨 ‘사진용지’ 와 같이 비닐하우스 1동 소재하나 해체 및 이전이
용이함을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ⑩은 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 북동측으로 인접한‘밀양시 단장면
구천리 269번지’에서 본건 일부를 점유하고 있는 것으로 추정되는 바, 이점을 감안하여
평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①-④,⑥-⑪ 지상에 소재하는 자연생 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에
따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①-④,⑥-⑪은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을
위해서는 지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이
다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ⑤ : 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로
외 벽 : 적벽돌 치장 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 목재 및 샤시창호임.

- 기호 ⑤-1 : 블록조 슬래브지붕 단층 건으로
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

- 기호 ⑤-2 : 블록조 슬래브지붕 단층 건으로
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

- 기호 ⑤ : "주택" 상태임.
- 기호 ⑤-1 : "창고" 상태임.
- 기호 ⑤-2 : "화장실" 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

"토지 감정평가요항표" 참고.

공부와의 차이

기호 ⑤-3은 제시목록 상 "경상남도 밀양시 단장면 구천리 268" 지상에 소재하는 것으로
등기되어 있으나 현황 "경상남도 밀양시 단장면 구천리 268-1(기호 ⑨)" 지상에 소재하는
것으로 추정되오니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. [목록 3] 공부상 지목은 '전'이나 현황 대부분 '도로' 상태임. [목록 9] 공부상 지목은 '전'이나 현황 일부 '도로' 및 '주택마당' 상태임. [목록 2,6,7,10,11] 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 지적도상 맹지임. 육안 식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 이를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불명. 인접지와의 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 경계확인은 측량 요함. [목록 3,9] 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수. 단, 자세한 사항은 주무관서인 단장면사무소에 확인 요망). 2025.01.08.자 단장면 사실조회회신에 의하면, 농지전용허가를 받지 않고 농지를 전용하거나 타용도로 사용한 경우 원상복구명령이 발하여질 가능성이 있으며, 토지 지목이 '전'인경우 취득시 농지취득자격증명을 필요로 하나 대상 토지가 농지취득자격증명발급심사요령 제3조 제2항에 해당하는 경우 발급되지 아니할 수 있다고 회신. [목록 3,4,9] 인접지와의 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 경계확인은 측량 요함. [목록 5] 화장실 건물은 공부상 '구천리 268(목록 4)' 지상에 소재하는 것으로 등기되어 있으나, 현황 '구천리 268-1(목록 9)' 지상에 소재하는 것으로 추정됨(감정평가서 참조). [목록 10] 북동측으로 인접한 '구천리 269번지'에서 일부를 점유하고 있는 것으로 추정되는 바, 이 점을 감안하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 기본 현황

사건번호: 밀양지원 2024타경2567 (3)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 268-2

용도: 단독주택

감정가: 435,949,080원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 밀OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 5,593.00㎡ (약 1,691.6평)

건물 면적: 157.30㎡ (약 47.6평)

건물 구성: 주택 (기호 ⑤), 창고 (기호 ⑤-1), 화장실 (기호 ⑤-2)

2.3. 감정가

총 감정가: 435,949,080원

1. 입지조건

2.

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 "표충사" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 취락 및 농경지가 혼재하는 지역입니다. 인근으로 구천 계곡, 표충사, 재약산 등이 있어 자연환경이 풍부합니다.

2.2. 교통 접근성

관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 지적도 상 맹지이나 일부 현황 도로는 접근 가능합니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

* 기호 ①, ②, ⑥~⑪: 급경사 지세 내 부정형 토지로서 "휴경지" 상태입니다.

* 기호 ③: 완경사 지세 내 삼각형 토지로서 대부분 "도로" 상태이나, 지적도 상 맹지이며 북측으로 콘크리트 포장된 현황 도로가 소재합니다.

* 기호 ④: 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "단독주택 건부지" 상태이며, 북측으로 현황 도로(기호 ③)가 소재합니다.

* 기호 ⑨: 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "휴경지" 및 일부 "도로", "주택마당" 상태이며, 지적도 상 맹지이나 북동측으로 현황 도로(기호 ③)가 소재합니다.

공부상 지목은 '전'이나 현황 대부분 '도로' 또는 '주택마당' 상태인 점(목록 3, 9)과 지적도 상 맹지인 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1. 권리분석

2.

2.1. 등기부상 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2016년 9월 7일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다. 현재 진행 중인 임의경매는 2024년 10월 21일자 채권자 밀양의 개시 결정(갑11)입니다. 등기부채권 총액은 273,166,668원입니다.

2.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '지상권개요' 아래 비고란에 별도 기재 없음)

2.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1. 상권분석

2.

2.1. 주변 지역 특성

본건 소재지는 자연환경이 풍부한 지역으로, 표충사, 재약산 등 관광자원과 인접해 있습니다. 주변에는 마을 취락 및 농경지가 혼재되어 있어, 전원생활 또는 귀촌에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 밀양시는 스마트 도시계획을 추진하며 지역 발전을 모색하고 있습니다.

1. 생활정보

2.

2.1. 편의시설 및 생활 인프라

* 주변 관광지: 표충사, 재약산, 구천계곡, 얼음골, 호박소 등 풍부한 자연 및 관광 자원.

* 레저 시설: 캠핑장, 펜션 등이 다수 소재하며, 물놀이 시설(네이처에코리움) 운영.

* 생활 편의 시설: 해당 물건지 자체로는 도심 지역과 같은 접근성은 떨어지나, 차량 이동 시 밀양시내 및 인근 지역의 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1. 잠재적 리스크

2.

2.1. 토지 이용 관련 리스크

* 공부상 지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 대부분 '도로' 또는 '주택 마당' 상태임 (목록 3, 9).

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 토지 사용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 일부 현황 도로 접근 가능.

* 분묘기지권: 육안 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불명함. 이는 소유권 행사 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 이용 상황 및 점유 현황이 달라질 수 있습니다.

* 타 지번 점유 추정: 북동측 인접지('구천리 269번지')에서 일부 점유하고 있을 가능성이 있습니다.

2.2. 건물 관련 리스크

* 화장실 위치 추정 오류: 공부상 '구천리 268' 지상으로 등기된 화장실 건물이 현황 '구천리 268-1' 지상에 소재하는 것으로 추정됩니다. 이로 인해 등기부와 현황 건물 위치 간 불일치가 발생할 수 있습니다.

2.3. 법규 및 행정 관련 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 토지 지목이 '전'이므로 취득 시 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 발급 심사 요건에 따라 발급되지 않을 가능성도 있으므로, 사전에 단장면사무소에 확인이 필요합니다.

* 원상복구명령 가능성: 농지전용허가 없이 농지를 전용하거나 타 용도로 사용한 경우 원상복구명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 용도지역 제한: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 기타 리스크

* 비닐하우스 평가 제외: 기호 ① 지상 비닐하우스 1동은 해체 및 이전 용이성을 이유로 평가에서 제외되었습니다.

* 자연생 수목 평가 포함: 자연생 수목 등은 토지와 일체로 토지 가격에 포함되어 평가되었습니다.

1. 종합 의견

본 물건은 아름다운 자연환경을 배경으로 하고 있으나, 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 필요 여부 및 발급 가능성, 공부상 지목과 현황의 차이, 맹지, 분묘기지권 성립 여부, 경계 불분명, 타 지번 점유 추정, 건물 위치 오류 등은 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 상당한 난관이 될 수 있습니다. 신중한 현장 조사와 관련 관청(단장면사무소 등)의 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

1. 투자 포인트

* 뛰어난 자연경관 및 관광 자원 인접: 표충사, 재약산 등 명소와 가까워 전원생활, 주말주택, 농장, 또는 휴양 관련 시설 운영 잠재력.

* 귀촌 및 전원생활 수요: 조용하고 쾌적한 자연환경은 귀촌 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있음.

* 밀양시 지역 개발 계획: 밀양시의 스마트 도시 계획 등 지역 발전 정책과 연계하여 장기적인 가치 상승 가능성 존재.

1. 예상 입찰가

감정가: 435,949,080원

본 건은 다수의 권리분석 및 현장 확인이 필요한 리스크 요인(농지취득자격증명, 맹지, 분묘, 경계 불분명, 현황-공부상 차이, 원상복구 가능성 등)을 보유하고 있습니다. 이러한 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 65% ~ 75% 수준인 283,067,000원 ~ 326,962,000원 범위에서 신중하게 고려할 것을 제안합니다. 정확한 입찰가는 철저한 권리 및 현장 조사를 바탕으로 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.