나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3201 [1] 경상남도 밀양시 가곡동 349-14 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2025.01.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 밀양시 가곡동 소재 "멍에실복지회관" 남서측 인근에 위치하며,
부근은 일반주택, 물류창고, 농경지 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,4 : 삼각형으로 인접지와 대체로 같은 높이로 평탄하며, 도로로 이용중임.
기호2 : 자루형으로 인접지와 대체로 같은 높이로 평탄하며, 업무용지(사무실)로 이용
중임.
기호5 : 유사 사다리형으로 인접지와 대체로 같은 높이로 평탄하며, 창고용지로
이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 약 4.5미터 폭의 아스콘포장도로와 접함.
기호2 : 약 4.5미터 및 약 3.5-4미터 폭의 아스콘포장 및 콘크리트포장도로와 접함.
기호4,5 : 약 3.5-4미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(전부제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>,
기호4,5 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 본건 토지 기호5 지상에 LPG저장소(점유면적 약 12㎡) 1식이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3 : 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
외벽 : 강판 등,
내벽 : 벽지 등,
바닥 : 데코타일 등,
천정 : 텍스,
창호 : PVC단창임.
기호6 : 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
외벽 : 강판 등,
내벽 : 강판 노출,
바닥 : 에폭시,
천정 : 강판 노출,
창호 : PVC단창임.

이용상태

기호3 : 사무실
기호6 : 창고

설비내역

기호3 : 급배수설비, 위생설비, 천정형 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. [목록 2] 일부가 도시계획도로에 저촉되나 그 면적이 미미하여 이에 구애됨이 없이 평가함(감정평가서 참조). [목록 5] 일부 지상에 LPG저장소(타인점유, 점유면적 약 12㎡) 1식이 소재하나 그 면적이 미미하여 이에 구애됨이 없이 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 밀양지원 2024타경3201 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 가곡동 349-14

용도: 창고시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,546,320,080 원

토지면적: 1511.00㎡ (약 457.09 평)

건물면적: 1725.64㎡ (약 521.99 평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 밀양시 가곡동 소재 "멍에실복지회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 일반 주택, 물류 창고, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

물건에 인접한 도로는 약 4.5미터 폭의 아스콘 포장도로, 약 4.5미터 및 약 3.5-4미터 폭의 아스콘 및 콘크리트 포장도로, 약 3.5-4미터 폭의 콘크리트 포장도로 등 다양한 규격의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호 1, 4 토지는 도로로 이용되고 있습니다.

기호 2 토지는 업무용지(사무실)로 이용 중입니다.

기호 5 토지는 창고용지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 제1종일반주거지역으로, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 5월 13일 접수된 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 근저당권(을10)이며, 이는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

본건 임의경매 개시 결정은 2024년 12월 20일 하나은행(갑12)에 의해 접수되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 대부분의 권리 사항이 '말소'로 표기되어 있으며, 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바가 없습니다.

또한, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-18, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 15,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2025-01-13, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 10,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2022-04-28, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 15,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 미상, 대항력 없음.

해당 임차인은 전입/사업일자 정보가 누락되어 있으나, 현재까지의 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 추후 권리 행사 가능성 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 장 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2022-02-14, 대항력 없음.

* 주식회사씨앤원: 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 사업일자 2024-11-01, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 15,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2024-10-07, 대항력 없음.

3.4. 등기부 요약

토지 등기부채권 총액: 3,847,478,074 원

건물 등기부채권 총액: 3,847,478,074 원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 일반 주택, 물류 창고, 농경지가 혼재하는 지역입니다.

토지는 일부 도로, 사무실, 창고 용도로 이용되고 있어, 창고 시설로서의 운영이 가능하나, 제1종일반주거지역이라는 점을 고려해야 합니다.

4.2. 주요 시설

물건에는 사무실(건물 3)과 창고시설(건물 6)이 포함되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 지역의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 시가지 내 위치를 감안할 때 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 복지시설

"멍에실복지회관"이 인근에 위치하여, 관련 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 사항

물건의 일부(목록 2)가 도시계획도로에 저촉되는 부분이 있으나, 해당 면적이 미미하여 감정평가 시 큰 영향을 미치지 않은 것으로 확인되었습니다.

6.2. 건물 관련 사항

제공된 정보상 건물 자체의 구조적 또는 법적 리스크는 특별히 명시된 바 없습니다.

6.3. 제3자 점유

토지(목록 5) 지상에 LPG 저장소(타인 점유, 약 12㎡)가 소재하고 있습니다.

이 역시 면적이 미미하여 평가에 구애되지 않았으나, 해당 부분에 대한 별도의 협의 또는 명도 절차가 필요할 수 있는 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 가곡동에 위치한 창고시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다.

주변은 주택, 물류 창고, 농경지가 혼재된 지역이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

등기부상 다수의 권리가 존재하였으나, 대부분 말소될 예정이므로 권리 인수 부담은 낮은 것으로 파악됩니다. 또한, 임차인의 대항력도 없는 것으로 확인되어 명도 관련 위험 또한 상대적으로 낮다고 볼 수 있습니다.

다만, 토지의 일부가 도시계획도로에 저촉되고, 제3자가 점유하는 LPG 저장소가 부지 내에 존재한다는 점은 매수인이 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

본 물건은 유동화 및 공동담보 물건으로, 복잡한 금융 거래 구조를 이해할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 통합적인 활용 가치가 높습니다.

* 사무실 및 창고 시설로의 즉시 활용이 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 최소화됩니다.

* 다수의 권리가 말소될 예정으로, 인수되는 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,546,320,080 원

제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 80% 수준인 1,237,056,064 원 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

이는 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 유사 물건의 최근 거래가, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.