나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12946 [1] 경상남도 밀양시 초동면 명성리 398-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 초동면 명성리 소재 "신포마을" 내에 소재하며, 본건 주위는 농
촌취락지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

[1] 사다리형 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

[1] 본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도 및 사진" 참고.

공부와의 차이

본건 토지의 일부는 공부상 지목과 달리 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 토지는 공유지분 토지로서 지분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바, 전
체면적을 기준으로 귀 제시 소유자(조병현)지분비율에 의거 면적사정하여 감
정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[2] 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서,

외벽 : 치장벽돌, 몰탈위페인팅 등 마감.
창호 : 샤시창호임.

[2-1] 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서,

외벽 : 치장벽돌 등 마감.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

[2] 주택으로 이용중임.
[2-1] 창고 및 보일러실로 이용중임.

설비내역

[2] 제반 급배수설비, 위생설비 등이 되어있으며, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도 및 사진" 참고.

공부와의 차이

본건 건물[2-1]의 대장상 용도는 "창고"이나 현재 일부를 "보일러실"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 - 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물의 내부상황, 이
용, 관리상태 등은 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태에 의거
기재하였으니 경매진행시 참조하시기 바람.
- 본건 건물은 공유지분 건물로서 지분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바, 전
체면적을 기준으로 귀 제시 소유자(조병현)지분비율에 의거 면적사정하여 감
정평가하였음.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. [목록 1] 제시외 건물(1-1, 1-2) 매각 제외하며, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격. 토지 일부는 공부상 지목과 달리 현황 도로로 이용중. 토지의 정확한 경계확인은 지적경계측량 요함. [목록 2] 건물 창고의 공부상 용도는 '창고'이나 일부 현황 '보일러실'로 이용중임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 밀양시 초동면 명성리 398-2에 소재하는 단독주택(농가주택)으로, 사건번호는 밀양지원 2024타경12946 (1)입니다. 감정가는 27,753,390원이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 지분 매각이며, 재매각 건입니다.

* 토지 면적: 397.00㎡ (약 120.1평)

* 토지 지분 면적: 88.2134㎡ (약 26.7평)

* 건물 면적: 101.19㎡ (약 30.6평)

* 건물 지분 면적: 22.48㎡ (약 6.8평)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 감정가: 27,753,390원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 밀양시 초동면 명성리 소재 "신포마을" 내에 위치하며, 주위는 농촌 취락지대로서 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 주변 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 소유권 관계: 등기부등본상 소유권 변동이 있으며, 현재 채권자 서울보증보험주식회사에 의해 2024타경12946으로 강제 경매 개시 결정되었습니다.

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 초동농업협동조합, 1995-12-05)이며, 본 건 경매로 인해 말소될 권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황: 임차인 이* (전입일자: 1979-01-22)가 대항력 있음으로 등재되어 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. (주의: 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인의 경우, 실제 점유 및 명도 관련하여 추가적인 확인 및 잠재적 부담이 발생할 수 있습니다.)

* 등기부채권 총액: 28,000,000원 (근저당 금액 기준)

1.3. 상권분석

* 본건 지역은 농촌 취락지대로서, 일반적인 상업 시설보다는 주거 기능 위주의 지역 특성을 보입니다. 따라서 광범위한 상권 분석보다는 해당 지역 내에서의 부동산 가치 평가가 중요합니다.

* 주변 유사 물건 시세: 제공된 정보만으로는 유사한 단독주택 또는 다세대/연립주택의 구체적인 시세 정보를 분석하기 어렵습니다. (주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석 요청되었으나, 해당 JSON은 건물 표제부 정보만 제공되어 추가 분석 불가)

* 지역 개발 계획: 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 지역 개발 계획을 파악하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 농촌 지역 특성상 주요 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 본건 소재지인 밀양시 초동면 명성리는 농촌 취락지대로, 제공된 정보 및 일반적인 조사로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 구매 전 해당 지역에 대한 상세한 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지 및 건물이 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 및 관리 문제가 발생할 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 낙찰 후에도 소유권 확보에 변수가 있을 수 있습니다.

* 재매각: 본 건은 이전 매각 절차에서 유찰되어 재매각되는 건으로, 입찰 참여율이 저조했거나 매각 결정에 영향을 미친 요인이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원인 임차인이 대항력을 가지고 있어, 명도 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (실제 임대차 관계 및 점유 관련 추가 확인 필요)

* 법정지상권: 법정지상권 성립 여부가 불명확하여, 토지 사용에 대한 권리 관계가 복잡해질 수 있는 위험이 있습니다.

* 공부와의 차이: 토지 일부가 공부상 지목과 달리 현황 도로로 이용 중이며, 토지의 정확한 경계 확인을 위한 지적 경계 측량이 요구됩니다. 이는 추가 비용 발생 요인입니다.

* 건물 용도 상이: 건물 창고가 일부 보일러실로 이용 중이라는 점은 공부와 현황의 차이를 나타내며, 이는 추후 활용 및 증개축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 매각 제외: 제시외 건물 (1-1, 1-2)은 매각에서 제외되며, 이로 인한 감정가의 제한이 있다는 점은 실제 활용 가능한 면적에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건으로, 재매각, 지분매각, 대항력 있는 임차인, 법정지상권 불명확, 공부와 현황 불일치 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 그러나 이러한 리스크들로 인해 경쟁이 낮을 수 있으며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 해당 리스크를 해소하거나 감수할 수 있다면 저가 매수의 기회가 될 수도 있습니다. 특히, 지분매각으로 인한 소유권의 불완전성과 법정지상권의 불확실성이 가장 큰 투자 결정 요인이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 재매각 건으로 인한 잠재적인 가격 메리트 기대 가능.

* 지분 매각으로 인해 비교적 낮은 금액으로 부동산의 일부 소유권 취득 가능.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로, 직접적인 금전 부담은 없을 수 있으나 점유 문제는 별도 고려 필요.

* 농촌 지역의 주택으로서, 귀농/귀촌 희망자 또는 해당 지역의 토지 소유권 확보를 원하는 경우 투자 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건은 재매각, 지분매각, 법정지상권 불확실성, 현황과 공부상 차이 등 다수의 위험 요소를 가지고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이어서 금전적 부담은 적을 수 있으나 점유 문제는 별도 고려가 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 감정가(27,753,390원)를 기준으로, 현 부동산 시장 상황 및 물건의 여러 리스크 요인을 감안하여, 낙찰 가능성 있는 입찰가 범위를 15,000,000원에서 20,000,000원 사이로 예상합니다. 다만, 상세한 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가는 신중하게 결정되어야 합니다.

예상 입찰가: 18,000,000원 (이는 추정치이며, 상세 조사 후 조정 필요)

(주의: 본 예상 입찰가는 법정지상권, 임차인 명도 문제, 공유자 우선매수 등 모든 리스크를 완전히 해소하거나 반영한 것이 아니므로, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사와 신중한 판단이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.