나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4225 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 944 일광신도시비스타동원2차 210동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 ""일광초등학교"" 북동측 인근에 소재하는 일광신도시비스타동원2차 제210동 제1층 제101호이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동해선""일광역""이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상26층 건물 내 1층 101호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 8m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항"" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4225 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 944 일광신도시비스타동원2차 210동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 947,000,000원

토지면적: 105.19㎡ (약 31.8평)

건물면적: 55.70㎡ (약 16.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

준공년도: 2020년 12월 30일

건축물대장상 용도: 공동주택(아파트)

1.1. 입지조건

주위환경:

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 이천리에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 동해선 "일광역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설:

"일광초등학교"가 북동측 인근에 소재합니다.

근린생활시설 및 공원 등이 주변에 위치합니다.

본건 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (부산은행, 2021년 6월 22일 접수)

인수되는 권리:

말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 권리들로 구성되어 있어, 낙찰 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 특별히 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 2,200,000원

전입일자: 2024년 2월 29일

확정일자: 2024년 1월 29일

배당신고일자: 2025년 2월 17일

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 부담할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 일광신도시는 개발이 진행 중인 신흥 주거 지역으로, 향후 상권 발달 가능성이 높습니다. 현재 주변에 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하며 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 단지는 총 11개 동, 917세대로 구성되어 있어 배후 수요가 충분합니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

아파트명: 일광신도시 비스타동원2차아파트

주소: 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 944

사용승인일: 2020년 12월 30일

세대수: 917세대

총 면적: 119,142.28㎡

최고층: 31층, 최저층: 2층

총 주차대수: 1,814대 (세대당 약 1.98대)

전기차 충전기: 지하 45대

개별 정보:

전용면적 (건물면적): 55.70㎡ (약 16.8평)

토지 지분면적: 105.19㎡ (약 31.8평)

주변 교육시설:

"일광초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

주변 편의시설:

단지 내 및 인근 근린생활시설, 공원 등을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건:

본 사건은 "중복사건"으로 분류되어 있으며, 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다. 경매 진행 시 혼란이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계:

감정평가서상 임대 관계는 "미상"으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 협의 또는 명도 소송이 필요할 수 있습니다.

법적 제한:

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 대로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 일광신도시 내 비교적 신축인 아파트로, 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 중복 사건으로 인한 진행 경과 확인 및 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2020년 준공으로 최신 주거 트렌드를 반영한 신축급 아파트입니다.

일광신도시의 미래 가치: 부산 동부권의 신흥 주거지로 개발 잠재력이 높습니다.

편리한 교통: 동해선 일광역 이용이 편리합니다.

안정적인 권리관계: 모든 기존 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 947,000,000원입니다.

최근 매매 사례(2026년 5월~6월)에서 제공된 JSON 정보 분석 결과, 인근 동일 단지 내에서 더 넓은 면적(96.1765㎡ ~ 104.206㎡)의 아파트가 595,000,000원에서 710,000,000원 사이에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 계산한 제곱미터당 평균 시세는 약 631,660원/㎡ 입니다.

본 물건의 전용면적(55.70㎡)에 이 시세를 적용할 경우, 예상 시장가는 약 351,910,000원(약 3.52억원) 수준으로 산출됩니다.

이는 감정가(9.47억원)와 상당한 차이를 보입니다. 감정평가 시점의 시장 가치와 최근 실거래가 간의 괴리가 존재하거나, 제공된 매매 사례의 면적이 본 건보다 훨씬 넓어 직접적인 비교에 한계가 있을 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 유사 면적 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 663,000,000원 ~ 805,000,000원

투자자는 본건의 정확한 면적 대비 시세 조사를 추가로 진행하고, 최근 거래 동향을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.