나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21309 [2] 경상남도 통영시 광도면 안정리 1070 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 통영시 광도면 안정리에 소재하는 '벽방초등학교'의 남서측 인근에 위치하
며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성된 마
을주변 농경지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 대중교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

① 기호 1): 부정형의 자체 지반 대체로 평탄한 토지로서 대체로 주거나지(현: 아로니아 식
재됨) 상태이고 일부는 현황 도로 등으로 이용 중임.

② 기호 2): 부정형의 자체 지반 대체로 평탄한 토지로서 대체로 주거나지(현: 무화과나무
등 식재됨) 상태이고 일부 지상에는 토석이 적치된 상태임.

인접 도로상태

① 기호 1): 본 건 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로(본 건 일부 포함) 소재하고 남측 법
면 너머로 왕복 2차로 도로 소재하며, 지적도상 본 건 북서측으로 도로(1986-14도)에 접
하나 기준시점 현재 도로 미개설 상태임.

② 기호 2): 지적도상 본 건 북서측으로 도로(1986-14도)에 접하나 기준시점 현재 도로 미개
설 상태이고 서측으로 법면 너머 왕복 2차로 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호 1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(벽방초등학교(벽방
초등학교 병설유치원)상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

② 기호 2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(벽방초등학교(벽방
초등학교 병설유치원)상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-
27)(벽방초등학교(벽방초등학교 병설유치원)절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본 건 기호 1), 2) 지상에 제시 외 수목(묘목) 약 153주 소재함.

공부와의 차이

본 건 기호 1) 토지의 공부상 지목은 '답'이나 일부 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 기호 1), 2) 토지 및 지적 경계 지상에 소유자 미상의 제시 외 수목(묘목)이 식재
되어 있는바, 수종·수령·식수 면적·관리 상태 등을 종합적으로 참작한 거래사례비교법
으로 평가하며, 제시 외 수목으로 인해 영향받는 토지 가액은 ‘토지 감정평가명세표’
비고란에 별도로 부기함.

2) 본 건 기호 1) 토지의 일부는 현황 ‘도로’로 이용 중이고 기호 2) 토지의 일부 지상에
는 토석이 적치된 상태인바 본 평가에서는 이를 고려하여 평가함.

3) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 제시 외 수목 등의 산정 주 수는 개략
적이므로 주 수 및 지적 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량 후 가능하다는 점 유
의하시기를 바라고, 수목 등의 산정 주 수는 가변적일 수 있으니 응찰 시 반드시 재확인
바람.

물건 비고

-제시외 수목(감정서상 'ㄴ') 약 9주 매각 포함.
-지적 경계가 불확실하여 제시 외 수목 등의 산정 주수는 가변적일 수 있으니 응찰시 재확인 요함.
-토지 일부 지상에 토석이 적치된 바 이를 고려하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21309 (2)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 안정리 1070

지목: 답

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 65,583,000원

토지면적: 129.00㎡ (약 39평)

건물정보: 건물 없음

채권자: 농협은행주식회사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 경상남도 통영시 광도면 안정리에 위치하며, '벽방초등학교'의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 마을 주변 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 제반 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접도로상태

본 건의 남측으로는 노폭 약 2미터 내외의 도로가 소재하며, 이 도로 너머로 왕복 2차로 도로가 있습니다. 지적도상 북서측으로 도로에 접하나, 현재 기준 시점에서는 도로가 미개설된 상태입니다.

2.4. 이용상태

본 토지는 부정형이며 자체 지반은 대체로 평탄합니다. 현재 주거나지 상태로, 일부에는 아로니아, 무화과 등 농작물이 식재되어 있으며, 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 또한, 토지 일부 지상에는 토석이 적치된 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 근저당권, 농협은행주식회사, 2013년 6월 3일 접수, 채권금액 468,000,000원

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리인 을2 근저당권보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 갑2 임의경매)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인현황

인수 보증금 합계액이 0원이므로, 별도로 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 도시지역 내 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 주변에는 주거시설 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 벽방초등학교가 인근에 있어 교육 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 현재는 농경지 및 나대지 상태로 이용되고 있으나, 향후 제2종일반주거지역의 용도에 따른 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 주변에 대규모 상업시설이나 업무시설이 밀집해 있지 않아 일반적인 상업적 상권의 발달은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 벽방초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 마을 주변 농경지대로, 전원적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 생활 편의 시설의 접근성은 차량을 이용해야 할 수 있으며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 경계불확실성

토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여, 정확한 경계 확인 및 측량이 필요합니다. 이는 수목의 산정 주수에도 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 제시외수목

약 153주의 제시 외 수목(묘목)이 식재되어 있으며, 이 중 일부(약 9주)는 매각에 포함됩니다. 수목의 종류, 수령, 식재 밀도 등에 따라 토지 가치에 영향을 줄 수 있으며, 정확한 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 토석적치

토지 일부 지상에 토석이 적치되어 있어, 이를 고려한 평가가 이루어졌습니다. 해당 토석의 처리 방안 및 비용을 고려해야 할 수 있습니다.

6.4. 도로접근성

북서측 지적도상 도로가 미개설 상태이며, 현재 이용 중인 남측 약 2미터 도로의 폭이 좁아 차량 접근성이 제한될 수 있습니다.

6.5. 이용현황차이

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 일부가 도로 및 주거지로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

6.6. 토지이용계획제한

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(벽방초등학교)에 해당합니다. 기호 2의 경우 절대보호구역에도 포함되어, 향후 건축 또는 개발 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 통영시 광도면 안정리에 위치한 토지로, 도시지역 제2종일반주거지역에 속하여 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 학교와 주거, 농경지가 혼재되어 있어 주거지 인근의 토지로 볼 수 있습니다. 그러나 지적 경계 불확실, 미개설 도로, 제시외 수목 및 토석 적치 등 현재 상태에서의 활용 및 개발에는 몇 가지 고려사항이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자포인트

* 도시지역 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 가능성이 있습니다.

* 벽방초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하고, 관련 수요가 기대됩니다.

* 토지 면적이 비교적 적절하여 다양한 규모의 개발 사업을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 감정가는 65,583,000원이지만, 이는 현재 시점의 객관적인 가치 평가이며 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 물건의 잠재적 가치에 대한 개별적인 판단 등에 따라 달라집니다. 특히, 제시된 잠재적 리스크(경계 불확실성, 도로 접근성, 제시외 수목 등)를 얼마나 해소 가능하며, 이를 통해 미래 가치를 얼마나 높일 수 있는지에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 상기 리스크 요인들에 대한 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 응찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.