나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5177 [1] 경상남도 사천시 용현면 송지리 644-1 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2022.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 송지리, 용현초등학교 서측 인근, 3번국도변에 소재하는
한독프리아 제1동 제2층 제201호로서, 부근은 공동주택` 농가` 농경지 등으로 형성되어있는 주택지대로 환경은 비교적 보통인 편임.

교통상황

본건까지 자동차 접근이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

2015.09.25. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근콘크리트)슬래브지붕
지상 5층 건물 내 2층 201호로서
외벽은 몰탈위 페인팅 및 외장석재 붙임 등.
내벽은 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등.
창호는 삿시 및 목재 2중 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

주거용 공동주택[다세대주택]으로 이용되고 있음.

설비내역

급`배수설비, 위생설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로1류(폭 10m-12m)(2011-08-04)(소로1-54호선)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2017-05-25)(소로2-144호선)(접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 농지법제8조의규정이적용되는농지에 속함.

공부와의 차이

감정의견란 중 `기타 참고사항" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 사글세로 연간 \5,600,000에 임대 중인 것으로 탐문조사되나 확인은 난한 상태이므로 자세한 임대사항은 재확인이 요망됨.

본건 소재지번[644-1번지] 상에는 남측부분과 북측부분에 2동의 건물이 배치되어 있으며, 남측에 소재하는 건물이 101동 이고, 북측부분에 102동이 소재하는 것으로 조사되나, 관계관청[시청]에서 발급되는 건축물 현황도면, 즉 건물배치도상에는 북측에 소재하는 것이 101동, 남측에 소재하는 것이 102동으로 나타나고 있으므로 발급도면과 현황과의 일치여부를 재확인하시고 업무집행에 참고하시기 바람.

물건 비고

-이 사건 매각 부동산은 출입문 표시상 101동 201호임
-이 사건 매각 부동산 등기사항전부증명서 및 집합건축물 대장에 1동 201호로 기재되어 있으나 집합건축물대장의 건축물현황도에는 102동 202호으로 기재되어 있는 바, 전체 소유자의 동의를 받아 건축물대장 표시변경 신청을 통하여 건축물현황도를 변경할 수 있는 점 등을 확인후 입찰하기 바람(첨부: 사천시 사실조회회신)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2022타경5177 (1)

소재지: 경상남도 사천시 용현면 송지리 644-1 1동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 147,000,000원

면적:

* 토지면적: 53.44㎡ (약 16.17평)

* 토지지분: 53.4375㎡ (약 16.17평)

* 건물면적: 61.25㎡ (약 18.53평)

* 건물지분: 61.2512㎡ (약 18.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO (진주원예농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경상남도 사천시 용현면 송지리, 용현초등학교 서측 인근, 3번국도변에 소재하며, 부근은 공동주택, 농가, 농경지 등으로 형성되어있는 주택지대로 환경은 비교적 보통인 편임.

* 교통 상황: 본건까지 자동차 접근이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

* 인접 도로: 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 농지법 적용 대상 농지에 속함.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 사천시 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 논의 및 민원이 있는 것으로 파악됨. (본건지 소재지 인근에 직접적인 혐오 시설은 탐문 및 검색 결과 확인되지 않음).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 03월 31일 진주원예농업협동조합의 근저당권 (을2)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2022-06-29

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰 시 명도 대상입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 2015-10-22 (김태이), 2016-03-31 (김미주, 매매금 152,000,000원)

* 근저당: 2016-03-31 (진주원예농업협동조합, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 2021-04-28 (사천시), 2022-10-26 (진주세무서장)

* 가압류: 2021-07-21 (권단아, 10,433,268원)

* 임의경매 개시: 2022-11-23 (진주원예농업협동조합, 103,742,666원)

* 총 채권액 (등기부상): 130,433,268원

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 본건과 유사한 건물(2017년 건축, 약 61.89㎡)인 '로벨리아'의 최근 매매 사례를 보면, 2025년 6월 25일 66,000,000원 (6.6억원), 2024년 11월 20일 69,000,000원 (6.9억원)에 거래되었습니다.

* 2015년 9월 25일 사용승인을 받은 본건(61.25㎡)은 건축 연령 및 면적 면에서 '로벨리아'와 유사하여, 시세는 약 6.6억원에서 6.9억원 사이로 형성될 것으로 추정됩니다.

* 감정가는 147,000,000원으로, 최근 시장 시세 대비 현저히 낮은 것으로 판단됩니다.

* 건물 정보:

* 건축년도: 2015년 9월 25일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 슬래브지붕)

* 총 층수: 5층 (본건은 2층 201호)

* 주차: 총 16대 (자주식)

1.4. 생활정보

* 건물 상태 및 설비:

* 외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장석재 붙임 등.

* 내벽: 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등.

* 창호: 삿시 및 목재 2중 창호. 현 상태는 보통 수준입니다.

* 설비: 급배수, 위생, 도시가스, 난방, 승강기 설비 갖춤.

* 이용 상태: 주거용 공동주택 (다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장-현황도와의 불일치:

* 출입문 표시는 101동 201호로 되어 있으나, 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장에는 1동 201호로 기재되어 있습니다.

* 또한, 집합건축물대장의 건축물현황도(건물배치도)에는 102동 202호로 기재되어 있어, 실제 위치 및 동·호수 표기에 상당한 불일치가 존재합니다.

* 입찰 전 전체 소유자의 동의를 통한 건축물대장 표시변경 신청 가능 여부, 실제 현황 등 정확한 사실 확인이 필수적입니다. (사천시 사실조회 회신 첨부 확인 요망)

* 임대차 관계:

* 연간 5,600,000원 (월 약 466,667원)의 사글세로 임대 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 임대차 관계의 정확한 확인이 어려운 상태입니다. 상세 임대사항에 대한 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 용현면 송지리에 위치한 다세대주택으로, 건물의 연식과 면적이 최근 시세가 형성된 '로벨리아'와 유사하여 시장 가치가 감정가보다 현저히 높을 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 환경도 비교적 양호한 편입니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 건물 동·호수 표기상의 심각한 불일치 문제로, 입찰 전 반드시 정확한 사실 확인과 해결 방안을 강구해야 합니다. 임대차 관계도 탐문 조사 결과만으로는 불확실하여 추가 확인이 필요합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능성.

* 주거용으로 적합한 다세대주택으로, 안정적인 수요 예상.

* 자동차 접근성이 좋고 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 교통 편리.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 147,000,000원

* 주변 시세 분석: 약 660,000,000원 ~ 690,000,000원

* 종합 의견: 본건은 감정가 대비 시세가 월등히 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있으나, 동·호수 표기 불일치라는 중대한 리스크가 존재합니다. 따라서, 이 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 500,000,000원 (이는 시세와 감정가의 괴리, 리스크 요인 등을 종합적으로 고려한 예상 금액으로, 입찰 시 시장 상황 및 추가 정보 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.