나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5184 [1] 경상남도 사천시 용현면 송지리 644-1 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2022.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 사천시 용현면 송지리 소재 용현초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는
국도변 농경지대 및 기존취락지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 자유로우며, 인근에 국도3호선이 위치하고 있어 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트)슬래브지붕 5층 건물로서,(사용승인일 : 2015.09.25)
외벽 : 돌붙임 및 드라이비트마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시창호임

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로, 현황 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 토지 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고, 북측으로 노폭 약 3미터의 도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 (2011-08-04), 소로1류(폭 10M-12M)(2011-08-04)(소로1-54호선)(접합),
소로2류(폭 8M-10M)(2017-05-25)(소로2-144호선)(접합),
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농지법제8조의규정이적용되는농지.

공부와의 차이

평가대상인 "1동 5층 502호"가 외관상 "102동 501호"로 표기되어 있으니, 경매진행시 재확인 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건은 공부상 위치와 현재 외관상 표시가 상이하므로, 경매진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

-이 사건 매각 부동산은 출입문 표시상 101동 502호임
-이 사건 매각 부동산 등기사항전부증명서 및 집합건축물 대장에 1동 502호로 기재되어 있으나 집합건축물대장의 건축물현황도에는 102동 501호으로 기재되어 있는 바, 전체 소유자의 동의를 받아 건축물대장 표시변경 신청을 통하여 건축물현황도를 변경할 수 있는 점 등을 확인후 입찰하기 바람(첨부: 사천시 사실조회회신)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2022타경5184 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주원예농업협동조합 (진OOOOOOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 사천시 용현면 송지리 644-1, 1동 5층502호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트)슬래브지붕 5층 건물 (2015.09.25 사용승인)

건물 현황: 외벽 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽 벽지 및 타일 마감, 샷시 창호

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.44㎡ (약 16.16평)

토지 지분: 53.4375㎡ (약 16.16평)

건물면적: 61.25㎡ (약 18.53평)

건물 지분: 61.2512㎡ (약 18.53평)

1.4. 감정가

감정가: 1억 5천 2백만원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경상남도 사천시 용현면 송지리 소재 용현초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 국도변 농경지대 및 기존 취락지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유롭고, 인근에 국도3호선이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건 토지는 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있으며, 북측으로는 폭 약 3미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 제1종일반주거지역

* 소로1류(폭 10M-12M) (소로1-54호선) 접합

* 소로2류(폭 8M-10M) (소로2-144호선) 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지

2.5. 주변 시설

주변에 용현초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

주변을 탐문한 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 03월 21일 접수된 진주원예농업협동조합의 근저당권(채권액 96,000,000원)입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권 이전: 홍정희 (2015.10.22), 김미주 (2018.03.21, 매매 148,000,000원)

* 근저당: 진주원예농업협동조합 (2018.03.21, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 사천시 (2021.04.28), 진주세무서장 (2022.10.26)

* 가압류: 권단아 (2021.07.21, 10,433,268원)

* 임의경매: 진주원예농업협동조합 (2022.11.23, 59,746,154원) - 본건 경매개시결정

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (현재 등기부상 해당 권리 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

금액이 미상이라도 점유 관계 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 61.89㎡)의 다세대주택(로벨리아, 지번 644-10)이 2025년 6월 25일 6천 6백만원, 2024년 11월 20일 6천 9백만원에 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가(1억 5천 2백만원)와 상당한 차이를 보이며, 실거래가 기준으로 시장 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

4.2. 건물 특성

본 건은 2015년 9월 25일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층에 위치한 공동주택(다세대주택)입니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

용현초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이한 환경입니다.

5.2. 편의시설

주변 지역은 국도변 농경지대 및 기존 취락지대로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 호수 및 동 표기 불일치

* 출입문 표시상 101동 502호로 표기되어 있습니다.

* 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장에는 1동 502호로 기재되어 있으나, 집합건축물대장의 건축물현황도에는 102동 501호로 기재되어 있습니다.

* 전체 소유자의 동의를 통해 건축물대장 표시 변경 신청으로 건축물현황도를 변경할 수 있습니다. 이 부분을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. (첨부: 사천시 사실조회회신)

6.2. 공부상 주소와 현황 주소 차이

건축물표제부상의 도로명주소는 '경상남도 사천시 신송길 80-14 (용현면 송지리)'로 기재되어 있으나, 등기부상 주소는 '경상남도 사천시 용현면 송지리 644-1'입니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 점유자가 누구인지, 임대차 관계는 어떠한지에 대한 정보가 '미상'이므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 감정가와 실거래가 격차

본 건의 감정가는 1억 5천 2백만원이나, 유사 면적의 주변 다세대주택 실거래가는 6천 6백만원에서 6천 9백만원 수준으로, 감정가와 실거래가 간 큰 격차가 존재합니다. 이는 감정가 산정의 적정성 또는 시장 변화에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용현초등학교 인근에 위치하며 교통이 편리한 다세대주택입니다. 건물 및 토지 면적, 구조 등 기본 정보는 명확하나, 가장 큰 문제는 등기사항 및 건축물대장상의 동/호수 표기 불일치입니다. 이는 입찰 전 반드시 확인하고 해결 방안을 모색해야 하는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 임대차 관계가 미상이며, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이가 존재하여 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 대비 낮은 수준의 입찰가 고려 가능성: 감정가와 실거래가 간 큰 격차는 잠재적으로 낮은 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

* 안정적인 입지: 학교와 도로 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다.

* 건물 노후도 비교적 낮음: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 속합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(6천 6백만원 ~ 6천 9백만원) 및 건물의 5층이라는 점을 고려했을 때, 본 건의 적정 시세는 7천만원 초중반대로 판단됩니다.

그러나 건물 호수 표기 불일치, 임대차 관계 미상 등의 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 7,000만원 ~ 8,000만원

추천 입찰가: 약 7,500만원 (리스크 감안 및 협상 여지 고려)

참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석을 기반으로 추정한 것이며, 실제 낙찰가는 입찰 당시의 경쟁 상황, 추가 정보 확인 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 감정가와 실거래가 간의 큰 격차는 면밀한 추가 조사를 통해 그 원인을 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.