나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4086 [1] 경상남도 남해군 창선면 율도리 700-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 창선면 율도리 소재 고순마을회관 남동측 인근(기호1,2) 및 북동측 인근
(기호3)에 각각 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1,2) 농기계 등 접근 가능하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.
기호(3) 소형 차량 등 접근 가능하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 휴경전 상태입니다.
기호(2) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 휴경전 상태입니다.
기호(3) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) 본건 북서측으로 폭 약 2m내외의 포장농로에 접합니다.
기호(3) 본건 토지 북서측 일부를 폭 약 3m내외의 포장도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 마을경관관리
지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지, 영농여건불리농지에 속합니다.
기호(3) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한),
마을경관관리지역<남해군 경관 조례>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호(2) 토지의 의뢰목록상 지목은 임야이나, 현황은 휴경전 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서,
외벽: 벽돌 치장 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 샷시 목재 이중창호 등.
기호(5) 현황 "소재불명" 입니다.
기호(ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층입니다.
기호(ㄴ) 조적조 슬레이트지붕 단층입니다.
기호(ㄷ) 조적조 슬레이트지붕 단층입니다.
기호(ㄹ) 철파이프조 강판지붕 단층입니다.

이용상태

기호(4) 주택으로 이용중입니다.
기호(5) 현황 "소재불명" 입니다.
기호(ㄱ) 방 및 창고 입니다.
기호(ㄴ) 창고입니다.
기호(ㄷ) 창고입니다.
기호(ㄹ) 창고입니다.

설비내역

기호(4) 위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄱ-ㄹ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.

공부와의 차이

기호(5) 건물은 현황 "소재불명" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-[목록1] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경4086 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 사천새마을금고

매각대상: 토지매각

감정가: 68,866,000 원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 남해군 창선면 율도리 700-3

용도: 전

토지면적: 1043.00㎡ (약 315.8평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 1043㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

* 감정평가서 요약에 따르면, 주택(기호4) 및 창고(기호 ㄱ-ㄹ) 등이 존재하나, 본 경매의 매각대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외될 가능성이 높습니다.

1.4. 주변 환경

부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

본건은 경상남도 남해군 창선면에 소재하며, 창선면은 남해군에서 가장 큰 면으로 독립된 섬으로 이루어져 있습니다.

창선삼천포대교 개통으로 남해군 관문 역할을 하고 있습니다.

1.5. 교통 및 도로

기호(1,2)는 농기계 등 접근 가능하고, 기호(3)는 소형 차량 등 접근 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통입니다.

기호(1,2)는 본건 북서측으로 폭 약 2m 내외의 포장농로에 접하며, 기호(3)은 본건 토지 북서측 일부를 폭 약 3m 내외의 포장도로로 이용중입니다.

1.6. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호(1,2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27), 마을경관관리지역, 준보전산지, 영농여건불리농지.

* 기호(3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27), 마을경관관리지역.

1.7. 형태 및 이용상태

토지는 완경사지 내 부정형의 토지로서, 현황 휴경전 상태입니다.

주변에는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치적 특성

본 물건은 경상남도 남해군 창선면 율도리에 소재하며, 고순마을회관 남동측 및 북동측 인근에 위치합니다.

창선면은 남해군에서 가장 큰 면으로, 창선삼천포대교를 통해 육지와 연결되어 있어 접근성이 용이합니다.

2.2. 주변 환경

인근은 자연취락지구 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 조용한 농촌 및 산간 지역의 특성을 보입니다.

지역적으로 해양 관광지로도 알려져 있으며, 해양 스포츠, 하이킹, 캠핑 등을 즐길 수 있는 자연 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 접근성

농기계 및 소형 차량의 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 약 2~3m의 포장 도로 및 농로로 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 11월 18일 접수된 창선농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매로 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전 (갑1, 갑2): 매각으로 소멸

* 근저당권 (을1, 2022-11-18, 창선농업협동조합, 80,000,000원): 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 가압류 (갑3, 2024-03-12, 사천새마을금고, 71,498,509원): 매각으로 소멸

* 강제경매 (갑4, 2024-07-10, 사천새마을금고, 73,807,799원): 본건, 매각으로 소멸

* 임의경매 (갑5, 2025-05-07, 창선농업협동조합, 2025타경690): 중복 경매, 매각으로 소멸

* 총 채무액: 151,498,509원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권개요: 정보 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본 물건은 농경지와 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

인근 지역은 농업 및 어업 활동이 주를 이루며, 일부 관광객을 위한 시설도 분포합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

소재지인 창선면은 남해군의 관문 역할을 하는 지역으로, 창선삼천포대교 개통 이후 접근성이 향상되었습니다.

지역의 주요 소득원은 농업 및 어업이며, 관광객을 위한 식당, 카페, 숙박 시설 등이 존재합니다.

단독주택 부지로 이용 중인 기호(3) 토지가 포함되어 있어, 향후 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변은 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 환경입니다.

남해군 창선면은 아름다운 자연 환경과 해양 레저 활동을 즐길 수 있는 곳으로 알려져 있습니다.

5.2. 편의시설

지역 내 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 마을 수준의 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

인근 지역(동부대로, 창선면 일대)에 식당, 카페, 숙박 시설 등이 분포하고 있습니다.

5.3. 자연환경

본건이 위치한 창선면은 맑고 푸른 바다와 풍요로운 자연환경을 자랑하며, 울창한 숲길과 아름다운 경관을 제공합니다.

해양 스포츠, 하이킹, 캠핑 등 다양한 야외 활동을 즐길 수 있는 자연 친화적인 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

* 본건의 지목은 '전'으로, 농지 취득 시 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

* 증명서 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 자격증명 발급을 위해서는 영농계획서 등 관련 서류를 준비해야 합니다.

6.2. 분묘기지권 관련

* 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 존재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘와 그 주변 토지를 사용할 수 있는 권리로, 관습법상 인정됩니다.

* 토지 소유자는 해당 분묘에 대해 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

6.3. 중복 사건

* 본 사건 외에 다른 경매 사건(2025타경690)이 진행 중이거나 예정되어 있어, 중복 경매에 따른 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.4. 일괄매각 관련

* '일괄매각' 주의사항이 있으나, '매각대상: 토지매각'으로 명시되어 있어 건물 포함 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. (다만, 토지 자체의 부합물 및 종물로 판단되는 부분은 포함될 수 있습니다.)

6.5. 토지 이용계획 제한

* 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등에 속해 있어, 개발 행위 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 창선면에 위치한 토지로, 농경지와 단독주택 부지로 활용 가능한 토지입니다.

조용하고 자연 친화적인 환경에 위치하며, 창선삼천포대교 개통으로 육지 접근성이 향상되었습니다.

다만, 농지 취득을 위한 자격증명 발급이 필수적이며, 분묘기지권 성립 가능성과 같은 잠재적 리스크가 존재하므로 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

또한, 중복 경매 사건이 존재하여 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 자연 친화적인 입지

* 아름다운 남해 바다와 산림이 어우러진 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 조용하고 평화로운 전원생활 또는 주말 주택 부지로 활용 가치가 있습니다.

8.2. 접근성 개선

* 창선삼천포대교 개통으로 사천, 남해읍 등 주요 지역으로의 접근성이 크게 향상되었습니다.

8.3. 토지 활용 가능성

* '전' 지목의 토지로서 농업적 활용이 가능하며, 일부 지역(기호3)은 계획관리지역으로 단독주택 부지 등으로의 개발 잠재력도 있습니다.

8.4. 합리적인 감정가

* 감정가 68,866,000원 대비 넓은 토지 면적을 확보할 수 있어, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

다만, 감정가 68,866,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

잠재적 리스크(분묘, 농취증 등)와 물건의 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 이는 해당 물건의 특수성과 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.