나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4086 [2] 경상남도 남해군 창선면 율도리 722 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 창선면 율도리 소재 고순마을회관 남동측 인근(기호1,2) 및 북동측 인근
(기호3)에 각각 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1,2) 농기계 등 접근 가능하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.
기호(3) 소형 차량 등 접근 가능하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 휴경전 상태입니다.
기호(2) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 휴경전 상태입니다.
기호(3) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) 본건 북서측으로 폭 약 2m내외의 포장농로에 접합니다.
기호(3) 본건 토지 북서측 일부를 폭 약 3m내외의 포장도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 마을경관관리
지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지, 영농여건불리농지에 속합니다.
기호(3) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한),
마을경관관리지역<남해군 경관 조례>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호(2) 토지의 의뢰목록상 지목은 임야이나, 현황은 휴경전 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서,
외벽: 벽돌 치장 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 샷시 목재 이중창호 등.
기호(5) 현황 "소재불명" 입니다.
기호(ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층입니다.
기호(ㄴ) 조적조 슬레이트지붕 단층입니다.
기호(ㄷ) 조적조 슬레이트지붕 단층입니다.
기호(ㄹ) 철파이프조 강판지붕 단층입니다.

이용상태

기호(4) 주택으로 이용중입니다.
기호(5) 현황 "소재불명" 입니다.
기호(ㄱ) 방 및 창고 입니다.
기호(ㄴ) 창고입니다.
기호(ㄷ) 창고입니다.
기호(ㄹ) 창고입니다.

설비내역

기호(4) 위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄱ-ㄹ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.

공부와의 차이

기호(5) 건물은 현황 "소재불명" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함
-[목록3] 토지 일부는 도로로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경4086 (2)

소재지: 경상남도 남해군 창선면 율도리 722

용도: 단독주택

감정가: 135,476,060원

토지면적: 440.00㎡ (약 133.1평)

건물면적: 71.63㎡ (약 21.7평)

건물 제시외면적: 64.20㎡ (약 19.4평)

총 건물면적: 135.83㎡ (약 41.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 사천새마을금고

특이사항: 중복사건, 공동담보, 제시외 건물(ㄱ~ㄹ) 매각 포함

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 창선면 율도리에 소재하며, 고순마을회관 남동측 인근 및 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

기호(1,2) 토지는 농기계 등의 접근이 가능하며, 기호(3) 토지는 소형 차량의 접근이 가능합니다. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

기호(1) 및 (2) 토지는 완경사지 내 부정형의 토지로서 현재 휴경전 상태입니다.

기호(3) 토지는 완경사지 내 부정형의 토지로서 단독주택 부지로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

기호(1,2) 토지는 본건 북서측으로 폭 약 2m 내외의 포장농로에 접하고 있습니다.

기호(3) 토지는 본건 북서측 일부를 폭 약 3m 내외의 포장도로로 이용 중입니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1,2) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든 축종 사육제한), 마을경관관리지역, 준보전산지, 영농여건불리농지

* 기호(3) 토지: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든 축종 사육제한), 마을경관관리지역

1.2. 6.건축물 현황

주요 건물(기호4)은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 주택(71.63㎡)이며, 위생 및 난방 설비가 되어 있습니다.

제시외 건물(기호 ㄱ~ㄹ)은 조적조 또는 철파이프조의 단층 건물로, 방 및 창고 용도로 이용 중(총 64.20㎡)이며, 본 매각에 포함됩니다.

건물(기호5)은 현황 '소재불명'으로 조사되었습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

토지 등기부 상 말소기준권리는 2018년 12월 28일 접수된 남해축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당권, 공동담보, 가압류, 강제경매, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

건물 등기부 역시 동일한 말소기준권리를 가지며, 동일하게 말소될 것으로 보입니다.

총 등기부채권액은 203,498,509원입니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 보증금 및 차임에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '지상권개요:' 언급되었으나, 구체적인 지상권 내용은 확인되지 않았습니다.)

1.4. 상권분석

본 물건은 남해군 창선면의 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업적 기능보다는 주거 및 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역입니다. 주변에 편의시설이나 상업시설이 밀집해 있지 않으며, 농경지와 임야가 많은 환경입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 시설

본건은 고순마을회관 인근에 위치하며, 마을 단위의 생활 기반 시설을 이용할 수 있습니다.

* 인근 편의시설: 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량으로 이동해야 하는 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 창선초등학교, 창선중학교, 창선고등학교 등이 차량 거리에 위치할 수 있습니다.

1.5. 2.주변 환경

검색 결과, 경상남도 남해군 창선면 율도리 주변에 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지 및 임야가 많아 축사나 농업 관련 시설이 존재할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 관련 물건의 경매 진행 여부 및 채권 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 토지 일부 도로 이용: 해당 토지 일부가 도로로 이용 중이므로, 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물 64.20㎡가 매각에 포함되므로, 해당 부분의 철거나 활용 계획을 고려해야 합니다.

* 토지 이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등의 제한으로 인해 향후 토지 활용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물(5) 소재불명: 매각 대상 물건과 직접적인 연관은 없으나, 혹시 모를 연관성 여부를 확인해 볼 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 남해군 창선면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 부지 및 건물입니다. 감정가는 1억 3천만 원대이며, 토지 440㎡와 주택 및 제시외 건물(총 135.83㎡)이 일괄 매각 대상입니다.

입지상으로는 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공하지만, 상업 시설이나 주요 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다.

권리분석상으로는 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이므로 명도 관련 잠재적 위험을 인지해야 합니다.

토지 일부가 도로로 이용 중인 점, 일부 토지 용도 제한, 제시외 건물 포함 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 남해군 창선면의 전원생활을 위한 주택 부지 및 건물

* 바다와 인접한 지역으로 관광 및 휴양 목적 투자 가능성

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능

* 권리상 인수 부담이 적음 (말소기준권리 이하 소멸)

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석을 위한 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 직접적으로 제공되지 않았습니다.

인근 지역의 단독주택 시세는 지역별, 건물 상태별로 편차가 크지만, 일반적으로 농촌 지역 단독주택의 경우 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰되는 경우가 많습니다.

본 건의 감정가는 135,476,060원입니다.

토지 일부가 도로로 이용 중이고, 임대차 관계 미확인, 일부 토지 용도 제한 등의 리스크를 고려할 때, 권리상 인수 부담은 적으나 명도 및 토지 활용에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

현 시세 정보 부족으로 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

다만, 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가 결정은 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인, 명도 가능성 판단, 그리고 본건과 유사한 다른 경매 물건의 낙찰가 추이를 종합적으로 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.