나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37086 [1] 경상남도 남해군 서면 작장리 604 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 서면 작장리 소재 "상남마을" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 마을주변
농경지대(기호 1,2) 및 순수 야산지대(기호 3)로서, 농경지, 자연림, 펜션, 단독주택 등으로
형성되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 완경사지내 부정형의 토지로서, 전임.
기호(3): 완경사지내 부정형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,3): 지적도상 맹지임.
기호(2): 지적도상 맹지이나, 남서측으로 약 2-3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1,2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.
■ 기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-지적도상 맹지임
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경37086 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOO (진주축산업협동조합)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 남해군 서면 작장리 604

용도: 전 (밭)

감정가: 415,134,000원

토지 면적: 1686.00㎡ (약 509.98평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 서면 작장리 소재 "상남마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 마을 주변 농경지대 및 순수 야산지대로 형성되어 있습니다. 주변에는 농경지, 자연림, 펜션, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

기호(1,3) 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 남서측으로 약 2-3미터 폭의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 기호(1,2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 해안경관관리지역.

* 기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 준보전산지.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권: 곽철형 (1995-02-17 접수)

* 근저당: 진주축산업협동조합 (2023-03-10 접수, 120,000,000원). 본 근저당이 말소기준권리입니다.

* 지상권: 진주축산업협동조합 (2023-03-10 접수, 말소됨)

* 임의경매: 진주축산업협동조합 (2024-08-28 접수, 108,135,636원)

3.2. 인수되는 권리

모든 권리는 말소기준권리인 근저당보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권 분석

4.1. 상업 시설

주변 환경은 농경지, 자연림, 마을, 단독주택, 펜션 등으로 형성되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 소규모 점포나 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

"상남마을" 인근에 위치하므로 기본적인 마을 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 상태

주요 토지(기호 1, 3)가 지적도상 맹지여서 접근성에 심각한 제약이 있습니다. 기호(2) 토지에 일부 도로가 개설되어 있으나, 전체 토지의 활용도를 낮출 수 있습니다.

6.2. 농지 취득 자격 증명

본건은 용도가 '전'으로 농지이며, 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으며, 취득 후에도 해당 자격증명이 없으면 농지를 취득할 수 없습니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다. 특히 가축 사육 및 개발 행위에 관한 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 외부 조사 사항 (혐오 시설)

주변에 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 농경지 및 산림 지역 특성상 인근에 대규모 산업 시설이나 폐기물 처리 시설 등이 있을 가능성은 낮습니다. 다만, 남해군 내 광역 소각장(하동-남해 광역소각장)이 운영 중이나, 본건과의 직접적인 인접성이나 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남해군 서면의 자연환경이 비교적 좋은 지역에 위치한 토지입니다. 감정가는 415,134,000원이지만, 지적도상 맹지라는 점과 농지취득자격증명 필요라는 강력한 제약 조건이 존재합니다. 현재 말소기준권리인 1억 2천만 원의 근저당 외 인수되는 권리는 없습니다. 따라서 농지 취득 자격이 있고 맹지 문제를 해결할 수 있는 실수요자 또는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 남해군의 자연환경을 누릴 수 있는 입지.

* 낮은 채권 총액으로 인한 상대적으로 낮은 위험 부담 (말소기준 권리 기준).

* 정확한 토지 이용 계획 및 개발 가능성을 파악한다면 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 415,134,000원으로 평가되었습니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰 시에는 맹지, 농지법 규제 등 상기 언급된 제반 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 예상 입찰가는 이러한 요소를 종합적으로 반영하여 결정해야 하며, 주변 시세 및 투자 목적에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.