나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40235 [2] 경상남도 남해군 상주면 양아리 631 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 상주면 양아리 소재 `소량마을'에 위치하며, 주위는 마을주변
농경지대로서, 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1)은 차량의 접근이 불가능하고, 기호(2)는 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반
적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지내 부정형의 토지로서, 묵혀진 전임.
기호(2) : 급경사지내 유사 사다리형의 토지로서, 묵혀진 전이며, 일부는 현황도로 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지임.
기호(2) : 지적도상 맹지이나, 본건 북측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어
있고, 본건의 일부가 현황도로로 추정되며, 본건은 도로보다 저지에 위치하고
있으니, 경매시 참고하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,
하수처리구역(소량)<하수도법>.
기호(2) : 계획관리지역, 자연환경보전지역(2009-02-05), 자연취락지구, 가축사육제한구역
(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을
경관관리지역<남해군 경관 조례>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수
처리구역(소량)<하수도법>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지적도상 맹지임
-일부 현황 도로이며, 이를 감안하여 평가함
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

4. 1.1. 사건 개요

5.

7. * 사건번호: 진주지원 2024타경40235 (2)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO (신한카드)

8.

10. 1.2. 물건 상세

11.

13. * 소재지: 경상남도 남해군 상주면 양아리 631

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 73,086,000원

* 토지 면적: 937.00㎡ (약 283.44평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각 대상: 토지 전체 매각

14.

16. 2. 입지조건

17.

19. 2.1. 소재지 및 주변 환경

20.

22. * 본건은 경상남도 남해군 상주면 양아리 소재 '소량마을'에 위치합니다.

* 주위는 마을 주변 농경지대와 농가주택, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

23.

25. 2.2. 교통 및 접근성

26.

28. * 기호(1) 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지입니다.

* 기호(2) 토지는 차량 접근이 가능하며, 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통시됩니다.

29.

31. 2.3. 토지 특성 (형태, 이용, 경사)

32.

34. * 기호(1): 완경사지 내 부정형 토지로, 묵혀진 전입니다.

* 기호(2): 급경사지 내 유사 사다리형 토지로, 묵혀진 전이며 일부는 현황 도로 상태입니다.

35.

37. 2.4. 토지이용계획 및 제한

38.

40. * 기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 마을경관관리지역, 하수처리구역(소량)입니다.

* 기호(2): 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 마을경관관리지역, 해안경관관리지역, 하수처리구역(소량), 영농여건불리농지입니다.

41.

43. 3. 권리분석

44.

46. 3.1. 경매 종류 및 채권자

47.

49. * 본 건은 신한카드가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

50.

52. 3.2. 등기부 주요 권리 내역

53.

55. * 소유권 이전 (상속): 2024년 12월 30일 접수 (서은경 외 1명)

* 강제경매 (신한카드): 2025년 1월 2일 접수, 채권액 35,305,482원

* 임의경매 (청산을 위한 형식적 경매): 2025년 9월 3일 접수 (서정덕)

* 기타 12번 임의경매 경정 기록이 있으나, 접수일자 등 상세 정보가 불명확합니다.

56.

58. 3.3. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 여부

59.

61. * 통상적으로 강제경매 개시 결정 등기(2025년 1월 2일, 신한카드)가 말소 기준 권리가 됩니다.

* 이에 따라 대부분의 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.

62.

64. 3.4. 임차인 현황

65.

67. * 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다.

68.

70. 4. 상권분석

71.

73. * 본 물건은 농경지와 농가주택, 자연림으로 둘러싸인 전원 지역입니다.

* 상업적 기능보다는 전원생활이나 농업 활동에 적합한 입지입니다.

* 주변에 대규모 상업시설이나 편의시설은 부족할 것으로 판단됩니다.

74.

76. 5. 생활정보

77.

79. * 소량마을 내의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 더 넓은 범위의 편의시설이나 상업시설 이용 시 차량 이동이 필요합니다.

* 교통 접근성은 기호(1) 토지는 제한적이나, 기호(2)는 도로가 있어 활용 가능합니다.

80.

82. 6. 잠재적 리스크

83.

85. 6.1. 맹지 및 도로 접합 여부

86.

88. * 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능합니다.

* 기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 북측 도로에 접해 있으며 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

* 토지가 도로보다 저지에 위치하는 점도 고려해야 합니다.

89.

91. 6.2. 농지 취득 자격

92.

94. * 본 물건은 전(밭)이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

* 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있으니, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

95.

97. 6.3. 분묘기지권 발생 가능성

98.

100. * 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있습니다.

* 분묘가 소재하고 분묘기지권이 성립될 경우, 추가적인 관리 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

101.

103. 6.4. 토지 경사 및 현황 도로

104.

106. * 기호(1)은 완경사지, 기호(2)는 급경사지 토지입니다.

* 기호(2) 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있으나, 이는 향후 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

107.

109. 6.5. 중복 사건

110.

112. * 본 경매 물건은 중복 사건으로, 다른 사건과의 진행 상황 및 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

113.

115. 7. 종합 의견

116.

118. 본 물건은 남해군 상주면 양아리 소재의 묵혀진 전(밭)으로, 농지취득자격증명 필수, 일부 맹지, 경사지, 분묘기지권 성립 가능성 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있습니다.

* 특히 기호(1) 토지의 맹지 문제는 활용도를 크게 제한할 수 있습니다.

* 다만, 기호(2) 토지는 차량 접근 가능한 도로가 일부 접해 있고, 전원생활이나 농업 목적의 토지 활용 가능성은 존재합니다.

* 소량마을 인근의 자연환경은 쾌적한 편이나, 상업시설 접근성은 다소 떨어집니다.

119.

121. 8. 투자 포인트

122.

124. * 남해군 관광지 인근 지역: 상주면은 남해의 주요 관광지로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 다수의 리스크 요인으로 인해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 활용: 현황 도로로 이용 중인 일부 토지를 활용한 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

125.

127. 9. 예상 입찰가

128.

130. * 감정가: 73,086,000원

* 본 물건은 맹지, 경사지, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 가능성 등 여러 하자를 동반하고 있습니다.

* 특히 맹지 문제는 토지의 활용 가치를 크게 저하시키므로, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필수적입니다.

* 신한카드의 채권액 35,305,482원을 기준으로, 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 일반적으로 감정가의 50~70% 수준에서 고려될 수 있으나, 실제 입찰가는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 농지취득자격증명 발급 용이성 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 투자자는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 관련 법규(농지법 등)를 숙지한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.