나이스옥션 법원경매 진주 2025타경610 [2] 경상남도 진주시 금산면 장사리 1432-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 금산면 중천리 소재 '진주동중학교' 남서측 근거리(기호1) 및 북서측 근거리(기호2)에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택 등으로 형성된 도시근교 농촌지대임.

교통상황

기호(1) 차량 출입 불가능하며, 기호(2) 인근까지 소형차량 접근하나 관내 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

기호(1) 남측의 도로보다는 다소 저지이나 자체지반 평탄한 사다리형의 토지임.
기호(2) 인접필지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지임.

인접 도로상태

기호(1) 지적도상 맹지, 기호(2)남서측으로 폭 약 3~4m 정도의 콘크리트 포장 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(2) 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1.2) 지상에 철파이조 비닐지붕의 비닐하우스(채소용)가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-지상에 이설 및 철거가 용이한 비닐하우스[감정서상 ㄴ] 는 매각에서 제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경610 (2)

소재지: 경상남도 진주시 금산면 장사리 1432-2

용도: 답 (논)

감정가: 92,807,100 원

토지면적: 929.00㎡ (약 281평)

토지지분: 929㎡ (100%)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

* 지상 비닐하우스[감정서상 ㄴ]는 매각 대상에서 제외되며, 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가격입니다.

* 농지취득자격증명 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수

2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 금산면 중천리 소재 '진주동중학교' 남서측 및 북서측 근거리에 위치합니다.

주변은 농경지, 농가주택 등으로 형성된 도시 근교 농촌 지대입니다.

교통상황:

* 기호(1) 토지는 차량 출입이 불가능합니다.

* 기호(2) 토지는 인근까지 소형 차량 접근이 가능합니다.

* 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태:

* 기호(1) 토지는 자체 지반이 평탄한 사다리형이며, 남측 도로보다는 다소 낮은 지대에 있습니다.

* 기호(2) 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 세로장방형 토지입니다.

인접 도로상태:

* 기호(1) 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 기호(2) 토지는 남서측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장 농로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 기호(2) 토지: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역

3. 권리분석

말소기준권리: 근저당권 (접수일자: 2019-09-18, 채권자: 농업협동조합자산관리회사)

등기부 요약:

* 소유권 보존: 강경규 (1974-07-11)

* 소유권 이전: 강정훈 (2010-08-02, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2건, 2019-09-18, 2019-10-29)

* 가압류: 신용보증기금 (2024-12-18), 농협은행 (2건, 2025-01-23, 2025-04-01)

* 압류: 양산세무서장 (2025-11-19)

* 임의경매 개시: 농협은행 (2025-03-25)

등기부채권 총액: 460,067,109 원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 임대관계는 미상입니다.

임차인 관련 주의 문구: 임대관계가 미상이며, 보증금/차임이 미상인 경우 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

해당 정보는 제공된 자료에 상세하게 포함되어 있지 않습니다.

본 건 소재지는 농경지 및 농가주택이 주를 이루는 도시 근교 농촌 지대로 파악됩니다.

인근에 '진주동중학교'가 위치하고 있어 교육 시설과의 접근성은 있습니다.

5. 생활정보

제공된 정보에 상세한 생활 정보는 포함되어 있지 않습니다.

도시 근교 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 인근 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

농업 활동에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 전액이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

매각 제외 물건: 지상에 있는 비닐하우스[감정서상 ㄴ]는 매각 대상에서 제외됩니다. 이로 인해 최저매각가격이 조정되었을 수 있습니다.

맹지 가능성 (기호1): 기호(1) 토지는 지적도상 맹지로, 차량 출입이 불가능합니다. 이는 토지 활용도 및 가치에 제약을 줄 수 있습니다.

개발 제한: 본 건은 자연녹지지역, 생산녹지지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역: 모든 축종의 사육이 제한되어 있어 축산업 관련 활용에 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 금산면 소재의 답(논)으로, 총 929㎡ 면적의 토지입니다.

도시 근교 농촌 지역에 위치하며, 인근에 학교와 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 환경입니다.

권리 분석상 말소기준권리인 근저당 외 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 이는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지(기호1) 가능성, 매각 제외 물건(비닐하우스) 등은 반드시 고려해야 할 주요 사항입니다.

토지 이용 계획상 녹지지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

경매 최저가 대비 저렴한 감정가 (추가적인 시장 분석 및 투자 가치 평가 필요)

도시 근교 농촌 지역의 지리적 특성 (향후 도시 확장 가능성 고려)

농업 활동 또는 전원생활을 위한 토지 활용 가능성

(주의) 매각 제외 물건 및 맹지 이슈 등을 고려한 가격 메리트 확보 시

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 건의 현재 시세, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 낙찰 후 예상되는 부대 비용, 잠재적 리스크 해소 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

본 보고서에서는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정하며, 이는 추가적인 시장 조사 및 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.