나이스옥션 법원경매 천안 2023타경114283 [1] 충청남도 천안시 서북구 차암동 442 이편한세상스마일시티 112동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 차암동 소재 "천안차암초등학교" 서측 인근에
위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 산업단지, 학교 등으로 형성되어 있으며,
접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층으로 (사용승인일: 2015.03.13)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 "아파트부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측 및 남측으로 왕복4차선 시내간선도로를 이용하여 접근가능하며,
도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(제3일반산업단지), 중로1류
(폭 20m-25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(천안차암
초등학교(상대정화구역)), 절대보호구역(천안차암초등학교(절대정화구역)), 일반산업단지
(제3일반산업단지), 지원시설구역.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

본건 현장조사시 이해관계인이 부재하여 내부의 이용상태 등은 건축물대장상의 도면, 인근
주민 탐문, 평가관련 자료 등을 참고하였음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2023타경114283 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 차암동 442, 이편한세상스마일시티 112동 10층 1004호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지 지분 면적: 34.55㎡ (약 10.45평)

건물 지분 면적: 51.99㎡ (약 15.73평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

사용승인일: 2015년 03월 13일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 17층 중 10층

이용 상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 발코니 등)

1.3. 감정가

202,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 아파트는 충청남도 천안시 서북구 차암동에 위치하며, "천안차암초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 산업단지, 학교 등으로 형성되어 있어 생활 편의성은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 시내 간선도로에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편의도를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2020년 7월 14일 접수된 소유권이전(매매)이 아닌, 2023년 5월 3일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(갑5)입니다. 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 임혜영(임 )이라는 임차인이 거주 중입니다.

임차인 정보:

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-04

* 확정일자: 2021-02-08

* 대항력: 있음

주의사항: 위 임차인은 대항력이 있으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 남은 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 산업단지 연관성

단지 북서측으로 제3일반산업단지가 인접해 있어, 산업단지 종사자들의 배후 주거 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변 근린생활시설 및 학교 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 천안차암초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 단지 정보

아파트명: e편한세상스마일시티

주소: 충청남도 천안시 서북구 차암동 442

입주일: 2015년 03월 13일

총 세대수: 1,024세대 (12동)

최고층: 26층

주차: 세대당 약 1.1대 (총 1,132대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

190,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 중복 사건

본 건은 중복 사건으로 진행되고 있습니다. (사건번호: 천안지원 2023타경114283 (1))

6.3. 혐오시설 유무

주변 산업단지 등은 부동산 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 현재까지 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등)의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업단지 인근에 위치한다는 점은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 차암동에 위치한 e편한세상스마일시티 아파트로서, 인근 산업단지 및 교육시설과의 접근성이 양호한 편입니다. 하지만, 190,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 해당 임차인의 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 점을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제3일반산업단지 인근에 위치하여 배후 주거 수요가 안정적일 수 있습니다.

* 도심에서 비교적 가까우면서도 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 인근에 천안차암초등학교가 있어 학군 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(51.99㎡)의 아파트가 2026년 6월 17일에 195,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 202,000,000원입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 입찰 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 만약 임차 보증금 전액 인수 시, 사실상 추가적인 금전적 부담이 발생하게 됩니다.

임차 보증금 인수 부담을 제외하고 순수 부동산 가치 및 경매 할인율을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 제안합니다. 다만, 최종 입찰가는 본건의 인수 부담 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2023타경114283 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 차암동 442, 이편한세상스마일시티 112동 10층 1004호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지 지분 면적: 34.55㎡ (약 10.45평)

건물 지분 면적: 51.99㎡ (약 15.73평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

사용승인일: 2015년 03월 13일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 17층 중 10층

이용 상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 발코니 등)

1.3. 감정가

202,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 아파트는 충청남도 천안시 서북구 차암동에 위치하며, "천안차암초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 산업단지, 학교 등으로 형성되어 있어 생활 편의성은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 시내 간선도로에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편의도를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 3일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(갑5)입니다. 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 임혜영(임 )이라는 임차인이 거주 중입니다.

임차인 정보:

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-04

* 확정일자: 2021-02-08

* 대항력: 있음

주의사항: 위 임차인은 대항력이 있으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 남은 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 산업단지 연관성

단지 북서측으로 제3일반산업단지가 인접해 있어, 산업단지 종사자들의 배후 주거 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변 근린생활시설 및 학교 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 천안차암초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 단지 정보

아파트명: e편한세상스마일시티

주소: 충청남도 천안시 서북구 차암동 442

입주일: 2015년 03월 13일

총 세대수: 1,024세대 (12동)

최고층: 26층

주차: 세대당 약 1.1대 (총 1,132대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

190,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 중복 사건

본 건은 중복 사건으로 진행되고 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등)의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업단지 인근에 위치한다는 점은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 차암동에 위치한 e편한세상스마일시티 아파트로서, 인근 산업단지 및 교육시설과의 접근성이 양호한 편입니다. 하지만, 190,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 해당 임차인의 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 점을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제3일반산업단지 인근에 위치하여 배후 주거 수요가 안정적일 수 있습니다.

* 도심에서 비교적 가까우면서도 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 인근에 천안차암초등학교가 있어 학군 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 동일한 면적(51.99㎡)의 아파트가 2026년 6월 17일에 195,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 202,000,000원입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 입찰 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 임차 보증금 인수 부담을 제외하고 순수 부동산 가치 및 경매 할인율을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 제안합니다. 다만, 최종 입찰가는 본건의 인수 부담 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

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