나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5560 [1] 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 401-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2024.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1,2,5,6)는 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 소재 "제2운용교" 북동측 인근에 위치하고 주위는 전, 답, 농경지, 농가주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1) 인근 및 기호(2,5,6)까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 평지로서, "주거용 건부지 등"으로 이용중입니다.
기호(2): 부정형의 평지로서, "버섯재배사 건부지 등"으로 이용중입니다.
기호(5): 부정형의 평지로서, "전"으로 이용중입니다.
기호(6): 부정형의 평지로서, "전(휴경지)"으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(2,5,6): 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(북면15(관리형))
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(북면15(관리형)),
중로3류(폭 12m-15m)(중로3-215)(저촉)
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

기호(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(북면15(관리형))
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

기호(6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(북면15(관리형)),
중로3류(폭 12m-15m)(중로3-215)(저촉)
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

*대상물건 기호(1,2,5,6) 지상 및 기호(4) 옥상에 별지 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외 ‘철파이프조 비닐하우스’ 기호 (ㄱ),(ㄴ),(ㄷ),(ㄹ)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 철골조 철판지붕 식물관련시설 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1997.8.12)

외 벽 : 판넬잇기 등 마감.
내 벽 : 판넬잇기 등 마감.
바 닥 : 콘트리트 등 마감.
창 호 : 샤시창호 마감입니다.

기호(4): 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1993.12.20)

외 벽 : 벽돌??기 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바 닥 : 장판지깔기 및 일부 타일 등 마감.
창 호 : 샤시창호 마감입니다.

이용상태

기호(3):"버섯재배사"로 이용중입니다.
기호(4):"주택"으로 이용중입니다.

설비내역

기호(4): 기본적인 위생 및 급배수설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

*대상물건 기호(3) 공부상 "충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 401-1, 401-3 " 지상 소재이나, 실제 "동소 401-3"지상에 소재함.

**대상물건 기호(4) 공부상 "충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 401-1, 401-16 지상" 소재이나, 실제 "동소 401-1"지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1 토지 개시결정 이후 2025. 4. 28.자로 매각대상 부동산 중 대 742㎡가 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 401-17로 분할됨
3. 제시외 비닐하우스 (ㄱ),(ㄴ),(ㄷ),(ㄹ)은 매각에서 제외(감정평가서 참조)
4. 목록2 토지: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '버섯재배사 건부지'임
5. 목록3 건물: 공부상 '천안시 동남구 북면 운용리 401-1, 401-3' 지상 소재이나, 실제 '동소 401-3' 지상에 소재함
6. 목록4 건물: 공부상 '천안시 동남구 북면 운용리 401-1, 401-16' 지상 소재이나, 실제 '동소 401-1' 지상에 소재함
7. 목록4 건물에 대항력 여지있는 임대차관계 미상의 임차인 있음
8. 목록5,6 토지: 부동산 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2024타경5560 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 401-1

* 용도: 단독주택 (농가주택 및 버섯재배사 복합)

* 감정가: 807,686,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 산OOOOOOOO (산청군농업협동조합)

* 토지면적: 3,536.00㎡ (약 1,070평)

* 건물면적: 341.74㎡ (약 103평)

* 건물 3 (버섯재배사): 242㎡ (약 73평)

* 건물 4 (주택): 약 99.74㎡ (약 30평) (건축물대장 상 정보는 건물 3과 동일하나, 감정평가서상으로는 별개 건물로 기재됨)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: "제2운용교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답, 농경지, 농가주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 바, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 토지 기호(2,5,6)는 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역 (북면15(관리형))

* 가축사육제한구역 (전부제한구역으로부터 200m 이내 지역)

* 접도구역

* 토지 기호 (2,6)은 중로3류(폭 12m-15m)(중로3-215)에 저촉됩니다.

1.3. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 말소기준권리: 2017년 6월 16일자 근저당권 (을10, 산청군농업협동조합, 258,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (말소기준권리보다 선순위 권리 없음)

* 주의: 감정평가서 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없다고 명시되어 있습니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 황동호 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2005-06-27, 대항력 있음)

* 임차인 황동호는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있는 것으로 판단됩니다. 금액이 0원으로 명시되어 있더라도, 법적인 지위를 가지므로 인수 여부 및 처리 방안에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 관계 미상: 목록 4 건물(주택)에 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 등기부 채권 총액: 598,419,642원

1.4. 상권분석

* 인근 지역 분석: 본건 소재지는 천안시 동남구 북면 운용리로, 주변은 농경지와 농가 주택이 혼재된 농촌 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 일부 혼재되어 있습니다.

* 주변 시세:

* 단독/전원주택의 경우, 면적 및 상태에 따라 1억 8천만 원에서 8억 4천 5백만 원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다.

* 특히, 본건과 유사한 규모의 토지와 건물을 가진 주택들은 4억 원에서 8억 원 이상의 가격대에 거래되는 사례가 확인됩니다.

* 인근 북면 지역의 토지(전, 임야)는 평당 22만 원 내외로 거래되는 사례도 있어, 개발 가능성에 따라 시세 차이가 클 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재 공개된 정보와 검색 결과상 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 천안시 동면 일대 폐기물 매립장 조성 계획 등 환경 관련 시설 논의는 있습니다.

* 기타: 버섯재배사 위장 태양광 시설 설치 의혹 등 농촌 지역의 난개발 관련 뉴스가 일부 확인되나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 간선도로 및 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 일부 존재하나, 농촌 지역 특성상 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 환경: 농경지와 전원주택이 혼재된 조용한 자연환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 0원, 차임 0원이나 대항력 있는 임차인 황동호 씨의 존재는 예상치 못한 부담이 될 수 있습니다.

* 건물 위치 공부상 차이: 목록 3 건물은 공부상 401-1, 401-3 지상에 소재하나 실제로는 401-3 지상에, 목록 4 건물은 공부상 401-1, 401-16 지상에 소재하나 실제로는 401-1 지상에 소재하는 등 공부와 실제 현황이 다릅니다. 이는 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 토지 일부 분할: 경매 개시 결정 이후 토지 중 742㎡가 다른 지번(401-17)으로 분할되었습니다. 이는 향후 토지 이용 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 농지 취득 자격 증명 필요: 목록 5, 6 토지는 지목이 '답' 또는 '전'일 경우, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 반환이 불가합니다.

* 제시외 물건 제외: 비닐하우스(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)는 매각에서 제외됩니다.

* 토지 현황과 공부상 지목 차이: 목록 2 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '버섯재배사 건부지'입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충남 천안시 동남구 북면 운용리에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 넓은 토지 면적과 단독주택 및 버섯재배사로 이용 가능한 건물을 포함하고 있어 활용 가능성이 있으나, 다수의 특이사항 및 주의사항으로 인해 권리 분석과 현장 확인이 매우 중요합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와의 차이, 농지 관련 취득 자격 증명 필요성 등은 투자 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 농촌 지역의 특성을 감안한 주택 및 시설로서, 주변 시세와 본건의 현황 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3,536.00㎡ (약 1,070평)의 넓은 토지로, 추가 건축 또는 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 주택과 버섯재배사 시설이 함께 있어 주거 및 농업 시설 활용이 동시에 가능합니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 또는 증축 시 용이한 계획관리지역에 해당합니다.

* 잠재적 가치 상승: 농촌 지역의 귀농·귀촌 수요 증가 또는 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 807,686,000원입니다.

최근 유사 지역의 단독주택 매매 사례를 고려할 때, 본 건은 약 1억 8천만 원에서 8억 4천 5백만 원 이상까지 다양한 가격대의 매물이 존재하며, 본건과 유사한 규모의 주택은 4억 원에서 8억 원 이상에 거래되는 사례가 있습니다.

제시된 권리 분석 상 인수할 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 공부와의 차이, 농지 취득 자격증명 필요성 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 현재 시세 및 시장 상황을 감안하여 6억 5천만 원 ~ 7억 5천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현지 부동산 전문가와의 추가 상담 및 현장 답사를 통해 세부적인 시장 가치와 리스크를 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.