나이스옥션 법원경매 천안 2024타경104719 [1] 충청남도 아산시 인주면 문방리 778 2동 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2024.05.01

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1,2): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 (사용승인: 2019.07.02)

- 내·외벽: 판넬잇기마감.
- 바닥: 콘크리트미장마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1): 창고시설, 관리실, 관리실창고(보일러실)
기호(2): 창고시설

설비내역

기호(1) 관리실에 난방설비, 급배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 건물만의 경매이며, 법정지상권 성립여부 불분명함
3. 신청 채권자로부터 이 사건 건물을 철거하고, 토지의 인도를 명한 대전지방법원 천안지원 2021가단115340 확정 판결문이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2024타경104719 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 인주면 문방리 778 2동

* 용도: 창고시설

* 감정가: 248,241,440원

* 토지면적: 0.00㎡ (본 경매 물건은 건물만 매각 대상입니다.)

* 토지지분: 0㎡ (매각에서 제외)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (매각에서 제외)

* 건물면적: 364.80㎡ (약 110.32평)

- 건물 (1동): 195.00㎡ (약 59.00평)

- 건물 (2동): 169.80㎡ (약 51.33평)

* 건물지분: 364.8㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 건물만 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OO

* 건축물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물

* 사용승인일: 2019년 07월 02일

* 건물 감정평가 요약:

- 기호(1) 건물: 창고시설, 관리실, 관리실 창고(보일러실)로 이용 중. 관리실에 난방, 급배수, 위생 설비 완료.

- 기호(2) 건물: 창고시설로 이용 중.

* 총 토지(필지) 면적: 2760㎡ (약 834.3평) (본 경매와는 무관)

1.1. 입지조건

* 소재지: 충청남도 아산시 인주면 문방리 778번지 (2동) 지역입니다.

* 주변 환경: 본 물건이 소재한 인주면 문방리는 일부 농경지 및 전원주택지와 함께, 인근에 산업단지 및 공장들이 분포하여 산업 활동이 이루어지는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

* 교통망: 지방도를 통해 서해안고속도로 등 주요 간선도로로의 접근이 용이하여 물류 이동에 유리합니다. 다만, 대중교통 접근성은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 인주면 소재지 내에 기본적인 생활 편의시설(보건진료소, 우체국, 초·중학교 등)이 있으나, 종합병원이나 대형 쇼핑시설 이용 시에는 아산시 중심가로 이동이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공해 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건: 건물만 매각 대상이며, 토지는 매각에서 제외됩니다.

* 경매개시 결정: 2024타경104719 (부동산강제경매)

* 채권자: 주OO

* 감정가액: 248,241,440원

* 인수되는 권리: 본 경매 절차 진행 시, 등기부상 존재하는 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, '법정지상권 성립 여부 불분명' 표기가 있어 토지 사용권에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 보령수산업협동조합의 가압류 (2022.12.14. 접수)

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 중부영어조합법인 (2019.07.18.)

* 소유권이전: 박진호 (2019.07.18.)

* 가압류: 보령수산업협동조합 (2022.12.14., 금52,033,849원) - 말소기준권리

* 가압류: 농림수산업자 (2022.12.23., 금294,858,525원)

* 강제경매: 주대현 (2024.04.05., 금9,089,680원)

* 총 등기부채권 금액: 346,892,374원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 필수적으로 포함되어야 합니다. (본 건은 현재 임차인 정보가 없어 해당 문구 적용에 제한이 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 아산시 인주면 문방리 일대는 주변에 산업단지 및 공장들이 입지해 있어, 물류 및 창고 시설 운영에 적합한 지역적 환경을 갖추고 있습니다.

* 산업 연관성: 지역 내 산업 활동과 연계하여 창고 및 물류 시설에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 향후 전망: 아산시 전반의 산업 발전 추세에 따라 물류 수요는 증가할 가능성이 있으며, 이는 본 물건의 가치에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인주면 소재지 내에는 기본적인 편의시설이 갖춰져 있어 일상생활에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

* 교육 시설: 인근에 인주초등학교, 인주중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* 의료 시설: 지역 내에는 보건진료소 등이 있으나, 전문적인 의료 서비스 이용 시에는 아산시 중심부의 병원을 이용해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물만 매각 및 토지 사용 권한 불확실성: 본 건은 건물만 매각 대상이며, 토지 소유권이 매각 대상에 포함되지 않습니다. 따라서 건물 소유주는 토지 사용에 대한 적법한 권한(임대차, 지상권 등)이 필요합니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 건물과 토지의 소유자가 달라질 경우, 법정지상권이 성립하는지 여부가 불분명하여 토지 사용에 대한 권리 관계가 불안정할 수 있습니다.

* 토지 인도 명령 확정 판결: 대전지방법원 천안지원으로부터 건물 철거 및 토지 인도 명령(2021가단115340)이 확정되었습니다. 이는 현 건물 소유주가 토지 소유주의 권리를 침해하고 있으며, 낙찰자가 건물 철거의 책임을 지게 될 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

* '일괄매각' 표기와 '건물만 매각' 표기의 상충: 주의사항 및 물건명세서에 '일괄매각'이라고 표기된 부분과 '건물만의 경매'라는 내용이 있어 혼란의 소지가 있습니다. 본 경매는 '건물만 매각'으로 진행되는 것이 명확하나, 관련 서류 확인 시 주의가 요구됩니다.

* 임차인 정보 미상: 인수할 보증금이 0원이고 임차인이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있는지 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 2019년에 준공된 신축급 창고시설로서, 물리적인 건물 자체는 양호한 상태일 것으로 판단됩니다. 하지만, 건물만 매각 대상이며 특히 토지 인도 명령 확정 판결이 존재하고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 낙찰자에게 매우 중대한 위험 요소입니다. 건물 철거의 부담까지 고려해야 할 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최근에 지어진 건물로, 건물 자체의 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 창고시설로서의 잠재력: 아산시 인주면 일대의 산업 활동과 연계하여 물류 및 창고 시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 저가 매수 기회: 높은 법적 리스크로 인해 입찰 경쟁률이 낮아질 수 있으며, 이를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 철저한 법률 검토 및 위험 감수 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 건은 건물 철거 및 토지 인도 명령 확정 판결이라는 매우 심각한 법적 문제를 안고 있어, 낙찰 이후에도 철거 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 일반적인 부동산 경매 투자 분석과는 차원이 다른 접근이 필요합니다.

현 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 사실상 불가능에 가깝습니다. 낙찰자는 감정가액 248,241,440원을 기준으로 하되, 향후 토지 인도 명령 이행을 위한 철거 비용, 토지 사용료(만약 토지주와 협의가 이루어진다면), 그리고 예상되는 법률 자문 비용 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 본 건의 법적 리스크는 이를 상쇄하고도 남을 정도의 수준이므로, 높은 위험을 감수할 수 있는 투자자에게만 해당될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.