나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10460 [2] 충청남도 천안시 서북구 성성동 95 브이티스퀘어 비동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 '성성호수공원' 남서측 수변에 위치하고,
주위는 북측으로 호수공원이 남측으로 대단위 아파트 지대 사이의 근린생활시설이
형성되어 있는 근교 호수공원 수변 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이한 집합상가로 지하에 주차장이 있으며, 남측 인근에 시내버스
정류소가 소재하고 있어 대중 교통사정 보통임.

건물의 구조

에이동, 비동 공히 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상 4층으로
(사용승인일 ; 2020.11.20)

외벽 ; 외장 강화유리 및 석재붙임.
내벽 ; 페인팅 및 타일 등
바닥 ; 몰탈 및 타일 등

이용상태

집합건축물대장상 기호(1) 에이동 1층 106호는 휴게음식점, 기호(2) 비동 1층 107호는
소매점, 기호(3) 비동 1층 113호는 소매점, 기호(4) 비동 지1층 125호는 소매점 용도
이나, 현장 조사일 현재 '공실' 상태임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 소화전 설비, 지하 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완만한 남측 하향 경사지 중 일부를 평탄하게 조성하였으며 '근린생활시성 부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 개설된 폭 약20m의 아스팔트 포장도로 및 동남측으로 개설된 폭 약6m의 도로
를 이용하여 시내 간선도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역,대로3류(폭 25m∼30m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 준보전산지<산지관리법>

중점경관관리구역
<추가기재> 건축법 제2조 제1항제11호나목애 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

기호(4) 비동 지1층 125호는 공부상 지하1층이지만, 지하 1층 중 서측 상가들은 호수공원
주변의 지상에 소재하는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.


제시목록상 기호 (1)-(4) 제2종근린생활시설이지만 집합건축물대장(전유부,갑)을 보면
기호(2)-(4)는 제1종근린생활시설로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경10460 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성성동 95, 브이티스퀘어 비동 1층 107호

건물명: 브이티스퀘어 (VT스퀘어)

용도: 근린상가 (소매점)

감정가: 568,000,000원

토지면적: 38.19㎡ (약 11.55평)

건물면적: 38.25㎡ (약 11.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아산신용협동조합

건물구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하 2층 ~ 지상 4층

사용승인일: 2020년 11월 20일

2. 입지조건

* 위치

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 '성성호수공원' 남서측 수변에 위치하고 있습니다. 주위는 북측으로 호수공원, 남측으로는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 근교 호수공원 수변에 자리한 근린생활시설 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 건물 지하에 주차장이 마련되어 있습니다. 또한, 남측 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 주변 환경

성성호수공원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 최근 성성동 일대는 '천안의 새로운 인기 주거지'로 부상하며 지역 가치가 상승하고 있습니다.

* 도로상태

본건 남측으로 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로, 동남측으로 폭 약 6m의 도로를 이용하여 시내 간선도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 폭 25m~30m의 대로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 경매 종류: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 을1. 근저당권 (2021년 02월 17일)

- 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

- 권리금액: 1,272,000,000원

이하 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 상세 내역은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현재 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 본건 건물(B동 1층 107호)은 감정평가서상 '공실' 상태임.

- 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됨.

4. 상권분석

* 배후수요: 인근에 조성된 대규모 아파트 단지(약 2만 5천 가구 이상 신흥주거타운 형성 예상)가 주요 배후수요층으로 작용할 것으로 보입니다. 또한, 인근 산업단지 및 대학교 등도 잠재적 수요를 형성합니다.

* 주변 상권: 성성호수공원을 중심으로 형성된 수변상가 지역으로, 쾌적한 환경과 함께 다양한 여가, 문화, 쇼핑 시설이 집객력을 높이고 있습니다. VT스퀘어 업성호수타운UCC의 경우 CGV 입점이 예정되어 있었으며, 루프탑 시설 등을 갖추고 있습니다.

* 현재 상태: 본 물건(B동 107호)은 소매점 용도로 현재 공실 상태입니다.

* 잠재력: 호수공원과 대단지 아파트의 조화는 지역 주민들의 꾸준한 방문을 유도할 수 있으며, 향후 지역 가치 상승과 함께 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 자연환경: 본건 바로 앞에 위치한 성성호수공원(4.1km 생태탐방로 등)은 시민들에게 휴식과 문화 체험 공간을 제공하며, 천안 8경 중 하나로 꼽힙니다.

* 편의시설: 이마트(천안서북점), 하나로마트(성성점), 코스트코(천안점) 등 대형마트를 비롯해 성성지구 내 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 남측 인근 시내버스 정류장을 이용할 수 있으며, 차량 접근성이 좋습니다.

* 교육: 도보권 내 초·중·고등학교 신설 예정으로 교육 환경 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 혼선: 제시목록상 기호(1)-(4)는 제2종근린생활시설로 표기되었으나, 집합건축물대장 상 기호(2)-(4)(본건 B동 107호 포함)는 제1종근린생활시설로 기재되어 있어 용도에 대한 혼선이 있습니다. 본건은 소매점 용도로 파악되나, 정확한 용도 및 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 장기 공실 가능성: 현재 본건을 포함한 일부 상가가 '공실' 상태이므로, 향후 공실 장기화 및 임차인 확보에 대한 전략 수립이 필요합니다. 임대 관계가 미상임을 유의해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 준보전산지, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하여 토지 이용 및 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 개발 사업 관련: 성성7구역 등 일부 도시개발 사업이 장기간 지연되는 사례가 보고되어, 지역 개발 진행 상황을 지속적으로 파악할 필요가 있습니다. 또한, 부성6구역과 같이 사업 추진 과정에서 행정기관과의 유착 의혹이 제기된 사례가 있어, 사업 진행 관련 투명성 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안 성성호수공원 인근의 우수한 입지를 자랑하는 근린상가 물건입니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 대규모 아파트 단지 및 산업단지의 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 건축물대장상 용도 불일치, 현재 공실 상태, 토지 이용 제한 등은 신중한 검토가 필요합니다. 전반적으로 잠재적 가치 상승 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 성성호수공원 바로 옆이라는 뛰어난 입지와 쾌적한 환경.

* 인근 대단지 아파트 및 산업단지를 통한 안정적인 잠재 수요 확보.

* 2020년 준공된 비교적 신축 상가 건물.

* 명확한 권리 관계 및 말소되는 권리로 인한 인수 부담 최소화.

* 개발이 활발히 진행 중인 천안 서북부 지역의 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 일반적인 경매 물건의 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 유사 물건의 낙찰가, 지역 시세, 향후 예상 임대 수익률, 건물의 공실 현황 및 관리 상태, 투자자의 자금 계획 및 수익률 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건의 감정가는 568,000,000원이며, 인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 기준으로 현장 답사 및 주변 시세 조사를 통해 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.